（2014）泰靖民初字第1798号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-05-13
案件名称
何洪飞与叶烨房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
靖江市人民法院
所属地区
靖江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2014）泰靖民初字第1798号原告何洪飞。委托代理人刘峪，江苏天地杰律师事务所律师。被告叶烨。委托代理人祁麟，江苏骥江律师事务所律师。原告何洪飞与被告叶烨为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何洪飞及其委托代理人刘峪，被告叶烨及其委托代理人祁麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告因借款经双方朋友（绰号阿正）介绍相识，后双方在商谈借款事宜时，被告提出愿意将其所有的位于靖江市三江路28号新世纪花园F区10号房屋（下称讼争房屋）出卖给原告，经协商双方以308万元的价格成交。2013年12月12日，原、被告签订书面《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告以308万元价格向被告购买讼争房屋。同时约定原告应于2013年12月29日前支付定金60万元，2014年7月12日前支付剩余房款248万元，被告则应于2014年8月12日前搬出上述房屋，并无条件配合原告办理上述房产的各项手续，若被告不能按期向原告交付房产，每日应按房款千分之一的标准给付违约金。合同签订后，原告按照合同中约定履行了给付房款的义务，然被告经原告催促至今仍未履行协助原告办理房屋产权过户登记义务。请求判令被告履行与原告2013年12月12日签订《房屋买卖合同》的约定义务，将位于靖江市三江路28号房屋所有权过户给原告，并支付逾期协助原告办理房屋产权过户登记事宜的违约金24640元（暂计算至2014年8月19日）。被告辩称：原、被告确系因借款相识，但原、被告间既无买卖房屋的合意，也无原告交付购房款的事实。双方订立房屋买卖合同是因为被告向原告借款，原告为确保被告及时还款，胁迫被告在其拟定的《房屋买卖合同》上面签字（合同实际签订时间为2014年7月6日，而非合同上载的时间），并出具了虚假的购房款收条用于制约被告的还款行为。故订立《房屋买卖合同》的目的是被告以自己所有的房屋为借款提供担保，因此原告只能向被告主张归还借款而无权要求被告履行《房屋买卖合同》。另案涉房屋系被告父母出资购买，并实际居住，只是以被告的名义办理了登记手续，故该房屋的产权为被告父母所有，被告无权处分。请求驳回原告的诉讼请求。针对被告答辩，原告补充陈述：被告曾数次向原告借款总计284万元（含向刘彩凤借款50万元，其时被告也与刘彩凤订立了《房屋买卖合同》。因原告与刘彩凤已于2014年6月3日登记结婚，故刘彩凤对被告债权并入原告债权中，由原告一并主张），2014年7月4日，被告称其无能力还款，按借款时的约定，由被告将讼争房屋出卖给原告。当日被告即将讼争房屋的产权证书交予原告。两日后，经原、被告双方结算，被告结欠原告借款本息合计308万元，双方即以此款抵作购房款签订了《房屋买卖合同》。该合同不违反国家强制性法律规定，且原告已以借款抵作房款的方式给付合同约定价款，合同合法有效。被告则补充陈述：被告确与刘彩凤也订立过《房屋买卖合同》，其时也是因为被告向原告借款，为担保债务履行，按原告的要求与刘彩凤所订立。经审理查明：被告自2013年12月起向原告借款。2014年7月6日，因被告不能归还原告借款本息，原告与被告订立了落款时间为2013年12月12日的《房屋买卖合同》一份，约定原告以308万元价格向被告购买其所有位于靖江市三江路28号房屋。被告向原告出具了收到“房屋订金”60万元及“房屋余款”248万元的收条各一份。另查明，2014年7月6日原、被告订立《房屋买卖合同》后，讼争房屋尚未交付原告，双方亦未办理过户登记手续，为此，双方致起讼争。审理过程中，经本院释明，原告坚持要求被告履行上述《房屋买卖合同》，未变更诉讼请求。本院认为，本案原告依据2014年7月6日与被告订立的《房屋买卖合同》主张办理房屋过户登记手续，而被告则主张该《房屋买卖合同》实为以物抵债协议。本案争议焦点是该《房屋买卖合同》的性质如何确定。认定合同性质，不仅应依据合同的名称、形式和内容，更重要是依据当事人之间真实的意思表示及法律关系的实质。买卖合同则指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中，原、被告虽订立了《房屋买卖合同》，但原告自认订立该合同是因为被告未能偿还借款而订立，由此可见，如被告及时足额清偿了债务，则双方间不必然实施房屋买卖行为。且原告也认可被告向原告出具的两份收条上载有的“房屋订金”及“房屋余款”钱款系经结算被告应给付的借款本息，非房屋买卖价款。故原、被告间并不存在房屋买卖的真实意思表示，原、被告间真实的法律关系应为民间借贷关系，案涉合同的实质为以物抵债协议。以物抵债实为以他物替代清偿，为实践性法律行为，除了要有债务人的给付行为外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。故原、被告订立的性质为“以物抵债”的《房屋买卖合同》应实际履行后，才发生清偿之效果。现被告反悔不履行该协议，而讼争房屋原告尚未占有使用，也未办理所有权转移手续，《房屋买卖合同》未成立，原告现办理过户登记手续并主张相应违约责任的请求不应支持。依照《》第之规定，判决如下：驳回原告何洪飞要求被告叶烨将位于靖江市三江路28号房屋所有权过户给原告，并支付逾期协助原告办理房屋产权过户登记事宜的违约金24640元的诉讼请求。案件受理费31640元，保全费5000元，合计36640元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费31640元（户名：泰州市财政局，开户行：泰州市农业银行海陵支行营业部，帐号：201101040058888）。审 判 长 陆舜州代理审判员 李 娇人民审判员 张国治二〇一五年二月六日书 记 员 徐 吉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 更多数据：