（2014）镇民终字第01618号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-23
案件名称
镇江汉翔房地产有限公司与姜金祥、姜闰阳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇江汉翔房地产有限公司,姜金祥,姜闰阳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民终字第01618号上诉人（原审原告）镇江汉翔房地产有限公司，住所地镇江新区大港街道赵声路123号。法定代表人黄焕明，该公司总经理。委托代理人仲勇，该公司职员。委托代理人杨俊，该公司职员被上诉人（原审被告）姜金祥。委托代理人高卫，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姜闰阳。委托代理人高卫，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。上诉人镇江汉翔房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2014）镇经民初字第0574号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：双方当事人于2012年10月14日签订商品房买卖合同一份，约定镇江汉翔房地产有限公司向姜金祥、姜闰阳出售涉案房屋，建筑面积为206.08平方米，合同总价款为1774349元；“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》。”另约定镇江汉翔房地产有限公司若逾期交付超过90日后，姜金祥、姜闰阳有权解除合同，姜金祥、姜闰阳解除合同的，镇江汉翔房地产有限公司应当自收到姜金祥、姜闰阳解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按姜金祥、姜闰阳累计已付房款的10%向其支付违约金等。合同附件中约定，交付商品房时，如果经实地检查发现该商品房存在需要维修的工程问题时，镇江汉翔房地产有限公司应承担全部责任，并在合理工期内解决该商品房质量问题，姜金祥、姜闰阳对镇江汉翔房地产有限公司的维修工作应承担必要的配合义务，但无权拒绝办理房屋交接手续。合同签订后，姜金祥、姜闰阳于2012年11月5日将全部购房款支付给镇江汉翔房地产有限公司。2012年12月24日，镇江汉翔房地产有限公司向姜金祥、姜闰阳发出了交房通知书，称“我们将于二○一二年十二月二十八日和您办理您所购买的盛世家园荣域阁（明发锦绣银山）37幢102室商品房交付手续”。姜金祥、姜闰阳收到交房通知后认为涉案房屋不符合交付条件，拒绝收房。后姜金祥、姜闰阳发现涉案房屋一直处于建设施工状态，遂于2014年3月15日向镇江汉翔房地产有限公司发出律师函，通知解除商品房买卖合同，并要求镇江汉翔房地产有限公司退还房款以及给付违约金。镇江汉翔房地产有限公司建设的盛世家园（锦绣银山）A区37#、38#、39#楼工程于2012年7月25日竣工验收合格，镇江汉翔房地产有限公司于2012年7月27日将该工程竣工验收备案文件送审，镇江市住房和城乡建设局于2012年7月27日审查后同意备案，并于该日向镇江汉翔房地产有限公司发出竣工验收备案表。另查明：2012年7月17日，镇江新区城乡建设局向镇江汉翔房地产有限公司发出了《停止交付盛世家园小区的通知》，载明“根据《镇江市市区居住区配套设施建设管理暂行办法》（镇政规发（2010）1号）和《关于进一步做好﹤镇江市市区居住区配套设施建设方案履行确认证明﹥工作的通知》（镇建规（2010）4号）文件精神，凡市区新建居住区交付前，必须办理配套设施建设方案履行的申请并经相关单位确认，否则不得进行交付，不予办理房屋产权初始登记。而你单位开发的盛世家园（明发锦绣银山）小区，在未办理居住区配套设施建设方案履行确认手续的情况下，于今年5月已交付使用，已引发业主投诉。现责令你单位立即停止交付，完善配套设施建设，并妥善处理好业主投诉。”2013年4月15日，镇江新区城乡建设局向镇江汉翔房地产有限公司发出《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，载明“由你公司开发建设的盛世家园A区1-22#、24-33#、35-44#、46-59#住宅小区，经核准，已完成了配套设施建设方案，同意交付使用。”镇江汉翔房地产有限公司诉至原审法院，称涉案房屋验收合格后，其依约通知姜金祥、姜闰阳接受房屋，但姜金祥、姜闰阳一直未按合同约定接受房屋。姜金祥、姜闰阳单方解除合同缺乏事实依据，请求确认姜金祥、姜闰阳单方解除合同的行为无效，并由姜金祥、姜闰阳承担案件诉讼费用。姜金祥、姜闰阳一审辩称，镇江汉翔房地产有限公司未按合同约定向其交付已经完工、符合合同约定的房屋，未根据规定出示涉案房屋符合法定交付条件的证明文件，逾期时间已经超过90日。其通知镇江汉翔房地产有限公司解除合同，符合法律规定，请求驳回镇江汉翔房地产有限公司的诉讼请求。一审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，并享有合同所约定的权利。姜金祥、姜闰阳已于2012年11月5日支付完全部房款，镇江汉翔房地产有限公司应当在2012年12月31日将符合交付条件的房屋交付给姜金祥、姜闰阳使用。涉案房屋虽于2012年7月25日竣工验收合格，并于同年7月27日取得竣工验收备案表，但根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当经综合验收合格后方可交付使用。双方当事人虽在商品房买卖合同中明确约定交付条件为“该商品房经验收合格”，但同时亦约定交付需“依照国家和地方人民政府的有关规定”，对该格式条款应当作出对提供者即镇江汉翔房地产有限公司不利的解释，即涉案房屋交付需符合国家和地方人民政府的有关规定。《镇江市市区居住区配套设施建筑管理暂行办法》规定，开发建设单位在办理房屋、土地权属登记手续时，应当提供《配套设施建设方案履行确认证明》。镇江市住房与城乡建设局发出《关于进一步做好﹤镇江市市区居住配套设施建设方案履行确认证明﹥工作的通知》规定：“凡市区新建居住区（含已建成或未交付的商品住房）交付前，必需办理配套设施建设方案履行的申请并经联席会议成员单位确认，否则不得进行交付，市房屋登记管理中心不予办理房屋产权初始登记”。涉案房屋于2013年4月15日方才取得《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，应认定为涉案房屋于2013年4月15日符合交付条件。镇江汉翔房地产有限公司虽于2012年12月24日通知姜金祥、姜闰阳交付房屋，但因当时不符合交付条件，姜金祥、姜闰阳拒绝接收涉案房屋并无不当。双方当事人在商品房买卖合同中明确约定了交付时间及镇江汉翔房地产有限公司逾期交房的违约责任，姜金祥、姜闰阳于2014年3月15日行使合同所约定的解除权，通知镇江汉翔房地产有限公司解除商品房买卖合同，符合合同约定，不违反法律规定。镇江汉翔房地产有限公司要求判令姜金祥、姜闰阳单方解除商品房买卖合同行为无效的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条，第九十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回镇江汉翔房地产有限公司的诉讼请求，案件受理费80元，由镇江汉翔房地产有限公司负担。上诉人镇江汉翔房地产有限公司不服一审判决，提起上诉，坚持一审诉讼意见，请求撤销一审判决，并由姜金祥、姜闰阳承担诉讼费。上诉人还称，诉争合同是从镇江市房地产管理部门取得的示范文本，不是上诉人提供的格式合同。合同补充协议约定房屋交付时，如果经实际检查发现房屋存在维修工程问题时，业主无权拒绝办理交接手续。一审法院依照镇江市的政府行政管理行为依据否定上诉人的民事合意行为，有违市场经济规律。被上诉人至今未履行缴纳专项维修基金、物业费、契税等义务，上诉人有权相应的顺延房屋交付时间。被上诉人姜金祥、姜闰阳二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人均未在二审期间主张新的事实，提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。一审已经查明但一审判决书未记载的事实有：1、2013年9月10日，涉案房屋的销售人员沈军向被上诉人出具字据一份，内容是：客户于2013年9月10日来售楼处反映房屋质量问题、未解决的事，询问解决时间，要求赔偿。2、2014年1月9日，上诉人向被上诉人出具《情况说明》一份，内容是：37#02室内有脚手架，天井玻璃没有装，进门有外墙瓷砖没有贴，室内不干净，建筑垃圾未清理干净，施工单位承诺一星期维修到位，钥匙在施工方，没有交房，业主并拍照。3、被上诉人一审时提交了其自己制作的，其称是应上诉人要求向上诉人出具的，落款时间为2013年9月12日的《说明》，该说明主要内容有：2012年12月30日验收涉案房屋时，发现房屋漏水，墙体粉刷不平，进车库门太窄和墙体有开裂现象，所以开发商未交付房屋，并说另行通知被上诉人交付房屋的时间；2013年6月30日，被上诉人到售楼处询问交房时间时，售楼处未明确答复；2013年9月10日被上诉人再次到售楼处询问交房时间时，售楼处称此房外墙改造，小区内道路、绿化重新升级改造，要到2013年12月底结束；被上诉人到涉案房屋处查看时，发现涉案房屋外墙仍在改造，外墙脚手架、内屋庭径脚手架还搭着未拆，屋内到处乱七八糟；房屋至今仍然未交付，被上诉人要求赔偿。4、被上诉人一审时还称，2012年12月30日验收房屋时，涉案房屋室内的天井以及外围都有脚手架，好像施工还没有结束，当时是让被上诉人等通知拿房。上诉人对上述《说明》的真实性以及被上诉人一审庭审中的上述意见未确认。本院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则，行使权利、履行义务。向被上诉人交付符合订立合同目的的房屋是上诉人的主要义务，上诉人所称的涉案房屋经验收合格的验收活动，无被上诉人参加，该验收活动不能替代上诉人向被上诉人交付房屋时被上诉人的验收。即使上诉人自行验收涉案房屋合格，在上诉人向被上诉人交付房屋时，因涉案房屋存在明显质量问题，或者存在其他明显应当由上诉人完成而未完成的施工项目，足以导致交付后被上诉人不能正常使用房屋时，被上诉人有权拒绝受领房屋。施工或者整改完成后，上诉人有义务按照合同约定的方式，重新通知被上诉人验收。由此造成的迟延交付的违约责任，应当由上诉人负担。根据被上诉人一审提交的证据，足以认定涉案房屋在双方当事人约定的交付时间尚不具备交付条件。合同补充协议第17条的约定，排除了上诉人的主要义务，增加了被上诉人的负担，而且涉案房屋直至2014年1月9日尚有诸多工程没有完工，上诉人显然没有尽到诚实信用地履行及时向被上诉人交付符合订立合同目的的房屋的义务。一审法院据此认定上诉人逾期交房超过90日，并无不当。综上，一审法院认定被上诉人通知上诉人解除讼争合同符合合同约定，不违反法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人镇江汉翔房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年二月六日书 记 员 刘 静 来源：百度“”