（2014）连民终字第02145号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-10
案件名称
赵春雨与孙朝青房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙朝青,赵春雨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第02145号上诉人（原审被告）孙朝青，无固定职业。委托代理人甲建林、王艺憬，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵春雨，连云港老顽童俱乐部总经理。委托代理人颜俭，江苏鸿国律师事务所律师。上诉人孙朝青因与被上诉人赵春雨房屋租赁合同���纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年2月12日，原告赵春雨（乙方）与被告孙朝青（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同的主要内容为：1、甲方将朝阳镇韩李村居委会隔壁的房屋出租给乙方，出租房屋面积共1600平方米。2、租赁期限共60个月，自2014年2月15日起至2019年2月14日止。每月租金为6666.6元，每年为8万元，逐年增长10%。3、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额5%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。签订合同当日，原告向被告支付了2014年2月15日至2015年2月14日的租金8万元。2014年2月13日，被告将租赁房屋的钥匙交付��原告，原告随后对租赁房屋进行装潢。此后，原、被告双方因对租赁的房屋中是否包括韩李村老年公寓用房产生争议，原告赵春雨遂诉至法院。原审法院另查明，2014年7月7日，被告提供连云港经济技术开发区朝阳街道韩李村村民委员会出具的证明，主要内容为：2006年1月，李正岫（孙朝青丈夫）租用连云港经济技术开发区朝阳街道韩李村村民委员会办公室东侧（位于园艺场对面原骨粉厂）的水泥场地，面积约504平方米。此后，李正岫在该场地上建造了房屋和围墙，房屋面积为248平方米。连云港经济技术开发区朝阳街道韩李村村民委员会对被告孙朝青将其从村里租赁的场地及其建造的房屋出租给原告赵春雨无异议，但认为租赁范围不包括该村老年公寓。庭审中，原、被告双方均确认赵春雨租赁房屋的目的是用于经营老年公寓，租赁合同签订后，赵春雨未实际使用租赁房产。李正岫租赁的场地东邻韩李村老年公寓，原、被告签订租赁合同后，孙朝青将其租赁的场地和韩李村老年公寓之间的围墙打通。孙朝青认可赵春雨装潢投入为6、7万元，赵春雨为了减少诉累，减少损失，庭后同意装潢费用按6万元处理。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《租赁合同》是否应予解除；二、原告赵春雨要求被告孙朝青返还8万元租金、赔偿15万元装潢损失是否有事实依据和法律依据。原审认为，租赁合同中明确约定了出租房屋面积共1600平方米，而根据韩李村村民委员会出具的证明显示，被告孙朝青有权出租的房屋面积为248平方米，所属场地面积为504平方米，与租赁房屋合同约定应提供的面积明显不符。庭审中，被告也自认在签订租赁合同后，被告将韩李村老年公寓的钥匙交给原告，又将其自建房屋与韩李村老年公寓用房之间的围墙打通，使两处场地连为一体。另被告庭审中认可租赁合同的真实性，并认可原告在租赁合同上书写后其在落款甲方处签字，合同一式两份，被告处也留存一份。其认为原告在合同签订后擅自添加内容，其可以出示持有的合同与原告举证的合同进行比对，但其并未出示、比对。综上，原审认为，被告认为合同中约定的1600平方米系原告书写，但不是被告真实意思的辩解理由无事实依据，不予采信。被告不能按照合同约定提供租赁房屋，构成违约，对原告要求根据租赁合同第十一条约定及法律规定行使合同解除权的主张，予以支持。原审认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案所涉租赁合同因被告的违约行为导致合同解除，且原告也未实际使用该租赁房产，并未从中获利，故对于原告要求被告返还8万元租金的主张予以支持。关于原告主张的利息，应从原告起诉之日即自2014年6月18日起，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告主张的装潢损失，因被告对原告提供的关于装潢损失的证据不予认可，根据被告自认的原告装修投入6、7万元，原告庭后同意装潢费用按6万元处理的意见，应认定原告的装修损失为6万元。因被告的违约导致合同解除，依据合同约定和法律规定，故被告应当赔偿原告装潢损失6万元。综上，原审认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，被告未按照合同约定将租赁房产交付给原告使用，致使原告经营老年公寓的合同目的无法实现，故对原告要求解除租赁合同、返还租金、赔偿装潢损失6万元的诉讼请求予以支持。遂判决：一、解除赵春雨与孙朝青签订的房屋租赁合同。二、孙朝青返还赵春雨租金8万元及利息。三、孙朝青赔付赵春雨装潢损失6万元。案件受理费4750元，由孙朝青负担。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照法律规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。上诉人孙朝青不服上述判决，向本院提起上诉。请求二审查明事实，依法改判。上诉人的主要上诉理由为：一、关于租赁房屋的面积和范围。1、本案房屋租赁合同样本是被上诉人提供的，合同上除了上诉人的签名外，租赁房屋面积1600平方米等手写的内容均是被上诉人填写的，并不是上诉人的真实意思表示，被上诉人扩大填写房屋面积的真实目的，是根据房屋面积计算老年公寓床位数量，向有关部门领取补助金；2、被上诉人在签订合同前到租赁房屋和场地看过，在签订合同后对房屋进行了装潢。所以说被上诉人对房屋实际面积有明确认知的，且从未提出过异议；3、出租房屋的范围不包括韩李村老年公寓。二、上诉人在签订合同后依约向被上诉人交付了租赁房屋，被上诉人没有对房屋提出过异议，上诉人在履行过程中不存在任何违约行为，反而，被上诉人无故要求退租，存在违约。三、关于全部返还全部租金。一审判决原告未实际使用该租赁房屋，并未从中获利，属认定事实错误。被上诉人对房屋装潢后，于2014年3月配合有关部门检查后领取了补助金。四、关于装潢损失。一审在未查实被上诉人具体项目、内容、价格的情况下，仅以上诉人随口说的数额作为其损失的依据，判决轻率。被上���人赵春雨答辩称，一、双方签订的租赁合同中约定的面积为1600平方米，而且包括韩李村老年公寓，是双方的真实意思表示。1、该合同一式两份，双方各执一份。原审中，对方也认可合同的真实性，该合同应对双方具有约束力。2、上诉人作为房屋出租人，按约定将1600平方米房屋租赁给被上诉人使用，如果约定面积与其自建房屋面积出入巨大，上诉人不可能不提出异议。3、按照双方签订租赁合同的约定，租赁范围应包含韩李村老年公寓，为了履行租赁合同，上诉人不仅将该老年公寓钥匙交给了被上诉人，而且又将其自建房屋和老年公寓之间的围墙打通，方便被上诉人使用。二、上诉人履行中未能按照约定提供全部租赁房屋，致使被上诉人不能达到合同目的。被上诉人根据合同约定及合同法的规定，享有合同解除权。三、上诉人应该返还被上诉人全部租金及其装潢损失6万元。综述，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定基本事实清楚，本院予以确认。另查明，连云港经济技术开发区朝阳街道韩李村居委会向原审出具一份证明，李正岫（孙朝青丈夫）租赁居委会水泥场地面积504平方米，在该宗地上新建围墙及房屋248平方米，属临时建筑，用于临时堆放建筑材料、机械、工具等。此外，租赁合同签订后，赵春雨在该租赁房屋中添置床位30余张及床头柜等床上用品。本院认为，上诉人孙朝青与被上诉人赵春雨签订一份房屋租赁合同，双方各持一份。合同生效后，赵春雨交付当年租金8万元，出租人孙朝青将自建房屋交付给赵春雨承租。赵春雨遂对该房屋进行装饰装修。双方当事人从签约至实施的民事行为系双方真实意思表示，符合合同约定内容，本院予以确认。本案中双方发生争议至讼争的焦点在于：一是签约之前双方既未能就租赁房屋实际状况进行充分协商，均未将各自当时真实想法和意图告知对方；二是签约后前期，双方既未能就约定的房屋租赁面积1600平方米与实际租赁房屋面积进行实地测量，亦未就合同约定的使用面积是否包括韩李村老年公寓作出明确约定，仅在履行中出租人将自建房屋与韩李村老年公寓之间的围墙打开通道，并将该老年公寓的钥匙交给承租人暂用；三是签约后期，承租人认为已经交付的8万元租金与实际使用面积明显不符，出租人认为合同约定的使用面积系承租人所写，实际使用租赁房屋不包括该村老年公寓。上述事实，表现在双方各自均未能将真实情况坦诚告知对方，属约定不明，标的物属性不清楚。因此，在实际履约的过程中，承租人存在一定的认知错误，出租人明知自家没有1600平方米使用面积，仅有248平方米房屋且该���赁房屋系临时建筑，仍然出租给赵春雨使用，主观上具有过错行为，应当承担相应的过错民事责任。原审中，出租人孙朝青在对涉案租赁房屋作出如实陈述，房屋装修好就放在那里，对方没有使用；同时，对租赁房屋的装潢费用为6-7万元表示认可，本院予以确认。在二审中，上诉人提出对被上诉人自签订合同至今一直使用租赁房屋并从中获取利益，以及租赁房屋装潢数额仅是随口说的金额的上诉理由，其始终未能提供可靠的事实证据加以佐证。其辩解理由，本院不予采信。综上，上诉人孙朝青的上诉理由不能成立，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人孙朝青负担。本判决为终审判决。审 判 长 王和明审 判 员 葛 军代理审判员 葛 进二〇一五年二月六日书 记 员 卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（二）《中华���民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 关注微信公众号“”