（2014）长民三（民）初字第2242号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-05-18
案件名称
赵莉与陈振宇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵莉,陈振宇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第2242号原告赵莉，女，户籍地安徽省。委托代理人姚岷，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。被告陈振宇，男，户籍地上海市。原告赵莉诉被告陈振宇房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告赵莉的委托代理人姚岷到庭参加诉讼。被告陈振宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告赵莉诉称，2013年7月31日，原、被告经案外人上海乾新房地产经纪有限公司签订租赁合同一份，约定被告将本市长宁区仙霞路房屋出租给原告，租赁期限自2013年9月1日起至2015年8月31日止；租赁期限开始前给予15天的装修免租期，原告可提前进场装修；若被告擅自解除合同提前收回系争房屋的，应按月租金的二倍向原告支付违约金，违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。合同签订后，被告未按约交付房屋，直到2013年9月中旬才延迟交付房屋，并表示原告仍享有15天的装修免租期。但自进场装修开始，原告却几次三番被要求暂停装修撤离系争房屋，二、三天后被告又通知原告可以重新返场进行装修，如此反复几次。2013年国庆长假后，被告告知系争房屋不再出租给原告，要求原告立即撤场并收回了系争房屋及钥匙，租赁合同已因被告违约而解除。原告无法联系到被告，就多次找被告代理人徐琳商谈赔偿事宜。在多次沟通中徐琳也承认因被告原因致使租赁合同无法继续履行，且在2013年11月底向原告发出赔偿协议，愿意退还相应费用、支付违约金、赔偿损失、另行提供店铺等，但直到2014年1月3日，徐琳仅代表被告退还了原告支付的租赁保证金和转让金，却一直没有向原告支付违约金及赔偿原告损失。原告发出律师函后，原告再次联系徐琳，徐琳表示愿意赔偿，但一直未兑现。因被告擅自解除合同提前收回系争房屋，被告属于严重违约，故被告应按照合同约定向原告支付违约金计人民币（下同）34，000元。同时，因被告违约致使原告不能正常完成装修及经营，造成原告各类损失（包括中介费、装修费用、货柜道具采购、店铺灯具采购、服装库存积压等）共计110，000元。因合同约定违约金不足抵付原告全部损失，被告还应另行赔偿损失不足部分计76，000元。故要求判令：1、被告向原告支付违约金34，000元；2、被告另行赔偿原告损失不足部分计76，000元。被告陈振宇未到庭应诉，无答辩意见。经审理查明，2013年7月27日，经案外人上海乾新房地产经纪有限公司（丙方）居间介绍，原告（乙方）与作为代理人的案外人徐琳（甲方）签订租赁意向书一份，约定租赁地址为本市长宁区仙霞路房屋一半建筑面积约60平方米房屋，月租金17，000元，押二付一；签订意向书当天，乙方先向甲方交付定金20，000元，正式合同后该定金自动转为转让费；转让费20，000元，签订正式租赁合同当天支付；租赁期限自2013年9月1日至2015年8月31日止；交房后15天为免租装修期，乙方在免租装修期内无需支付租金，但应支付装修期水、电等相关使用的费用；乙方按实际经营发生的电、电话等因经营所产生的一切费用由乙方自行支付；暂定甲方在2013年8月15日前交付房产于乙方，甲方可在遇工程验收等房屋问题时，把该物业的交房期间向后或向前顺延。上述意向书由原告签字，被告由案外人徐琳在代理人处签字。当天，由案外人徐琳出具收据，言明收到原告交来的租房定金20，000元。同年7月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同一份，言明系争房屋权利人为案外人上海新长宁（集团）有限公司，甲方作为系争房屋的承租人与乙方建立新的租赁关系。约定乙方向甲方承租系争房屋，作为服装、服饰等营业执照许可的经营范围；租金、租赁期限、交付房屋期限、免租装修期与意向书约定一致；保证金为二个月的租金计34，000元；甲方有下列情形之一的，乙方有权终止合同，甲方应承担违约责任：（一）未按合同约定交付房屋……；租赁期间，非合同规定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应按月租金的二倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同签订后，原告自认被告在2013年9月中旬才将系争房屋交付，原告在免租装修期间被告擅自收回系争房屋，原告未曾支付房屋租金，租赁合同因被告擅自解约而解除。嗣后双方协商赔偿方案，原告在与案外人徐琳的微信沟通中，原告提出赔偿要求：退还佣金10，000元、转让费20，000元、押金34，000元合计64，000元；赔偿装修费15，400元、装修误工费1，800元、订制货架道具等48，000元、订制门头3，200元、订制Logo1，500元、装电话800元、订购射灯9，854元、夏季库存23，000元、违约金34，000元合计137，554元。案外人徐琳则发给原告一份仙霞商铺赔偿协议，内容为甲方（即被告）租赁给乙方（即原告）仙霞路商铺，由于甲方原因导致乙方不能继续承租该商铺，甲方退还乙方押金34，000元并赔偿乙方违约金34，000元；甲方赔偿乙方装修损失费15，400元；甲方负责退还中介费10，000元；甲方退还转让费20，000元；丙方（即徐琳）必须负责帮助乙方寻找合适商铺2间，水城路附近，价格市场价，无转让费，来补偿乙方因此带来的服装货架、广告灯箱等。但双方未能协商一致。原告于2014年1月3日出具收条，内容为今收到徐琳代陈振宇退还押金34，000元及转让金20，000元，关于商铺违约赔偿问题与该退款无关。原告就赔偿事宜未能与被告达成协议，原告也曾委托律师向被告发出律师函，但寄往被告身份证地址的函件被退回。故原告诉讼来院。审理中，原告要求被告赔偿实际损失，其中包括向中介公司支付中介费10，000元；为装修系争房屋与案外人签订装修施工合同，约定包工包料总价款为39，173元，实际支付15，400元，另支付误工费1，800元、门头制作费3，200元、定制logo费用1，500元，合计为21，900元（现金支付）；在系争房屋内安装电话，支付话费309.85元；采购货架等费用48，000元（含定金5，000元）；采购灯具费用9，854元；为进服装造成库存积压约23，000元。原告表示上述损失高达110，000余元，以110，000元计算，因租赁合同约定违约金不足抵付原告全部损失，被告还应另行赔偿不足部分损失计76，000元。上述事实，有原告提供的租赁意向书、收据、租赁合同、微信往来公证书、收条、律师函及邮寄凭证、档案机读材料、律师函及邮寄凭证、施工合同及预算表和工程款支付收据、安装电话登记表及话费账单等证据及当事人的陈述为证，并经庭审审核无误，本院予以确认。原告提供的向被告位于本市浦东南路邮寄的律师函及妥投的邮寄凭证，因与被告档案机读材料中注册地不一致，本院不能作为有效邮寄证据加以认定。原告提供的上海城大灯具城促销信誉单没有原件，本院对该证据的真实性不予认定。原告提供的出货单及签购单和收据，不能证明系为系争房屋添置的物品，亦未能提供规范付款发票，且收据中对签购单5，000元未作表述，证据之间缺乏关联性，本院不予采信。原告提供的本市七浦路市场进货单七份均为单方打印制作，每张均有添加和涂改痕迹，且客户均为赵丽与原告赵莉不符，下方的刷卡金额缺乏相应实际付款票据加以印证，亦未能提供规范付款发票，不能充分证实是为系争房屋承租期间产生的服装库存积压损失，本院对该组证据的真实性、关联性均不予认可。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，故双方当事人均应恪守履行。双方签署合同后，原告向被告支付了转让费20，000元及押金34，000元。嗣后，原告自认未向被告支付系争房屋的租金并于2013年10月退出系争房屋，原、被告之间的租赁合同已解除，被告并于2014年1月退还原告上述转让费及押金。期间，双方虽就善后事宜未能协商一致，但被告在单方发给原告的赔偿协议中明确，由于被告原因导致原告不能继续承租系争房屋，故原告以租赁合同已经解除为由，主张被告违约并要求被告承担违约责任，按月租金的二倍向原告支付违约金的诉讼请求，本院应予支持。原告为装修系争房屋，实际产生各类装饰装修支出合计21，900元，该费用应由被告承担。至于原告要求被告另行赔偿其他损失不足部分的诉请，缺乏事实依据，原告亦未能提供充足证据加以印证，且即使有添置物品，均属于可搬离状态，不属于原告的直接损失。基于现有证据尚不能充分证明原告的实际损失超过违约金约定的金额，本院对原告该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈振宇应于本判决生效之日起十日内向原告赵莉支付违约金人民币34，000元；二、被告陈振宇应于本判决生效之日起十日内向原告赵莉支付各类装饰装修费用合计人民币21，900元；三、驳回原告赵莉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，500元，由原告赵莉负担人民币1，850元，被告陈振宇负担人民币650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 朱爱东审 判 员 郑丽敏人民陪审员 牟世荣二〇一五年二月六日书 记 员 吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”