（2014）乌中民四终字第1346号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-01
案件名称
贾常生、熊素华与新疆海里行房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贾常生,熊素华,新疆海里行房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）乌中民四终字第1346号上诉人（原审原告）：贾常生。上诉人（原审原告）：熊素华。以上二位上诉人的共同委托代理人：张玉萍，新疆施安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆海里行房地产开发有限公司，。法定代表人：范泽凯，该公司总经理。委托代理人：季红梅，该公司职员。上诉人贾常生、熊素华因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人贾常生、熊素华的共同委托代理人张玉萍，被上诉人新疆海里行房地产开发有限公司（以下简称海里行公司）的委托代理人季红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年1月13日，贾常生、熊素华（买受人）与海里行公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于本市天山区中桥三巷136号物流中心高层综合楼1栋3层57号商铺，总金额548390元；出卖人应当在2010年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，交付买受人使用。当日，贾常生、熊素华与海里行公司另签订《补充协议》一份，载明：本公司购房客户熊素华、贾常生（房号：3-57，3-61），原合同第九条变更为出卖人逾期180日以上按日向买受人支付总房款万分之四的违约金。合同签订后，贾常生、熊素华按约向海里行公司交付了房款。2012年1月12日，海里行公司向贾常生、熊素华出具《关于支付延期交房违约金的函》一份，载明：“您在我公司购买的物流中心高层综合楼3-057、3-061号商铺，已于2011年9月1日通知办理交房手续。购房合同约定的交房时间为2010年8月30日，由于种种原因，我公司交房时间已逾期360日。根据合同约定，逾期180日以上按日支付总房款万分之四的违约金，现经过计算，我公司应向您支付2011年3月1日至2011年9月1日的违约金共计88275.17元”。2012年8月16日，海里行公司通过银行转账的方式向贾常生、熊素华支付了上述违约金88275.17元。贾常生、熊素华收到违约金后，遂受领了涉案商铺。但因海里行公司擅自变更设计导致竣工验收未通过，贾常生、熊素华至今未能取得涉案商铺的房屋所有权证。原审法院认为：贾常生、熊素华与海里行公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，双方均应按约履行。贾常生、熊素华已按约向海里行公司履行了交付房款的义务，根据合同约定，海里行公司应在2010年8月30日向贾常生、熊素华履行交付房屋的义务，逾期180日以上按日支付总房款万分之四的违约金，因海里行公司未能依约交付房屋，现海里行公司已按日万分之四向贾常生、熊素华支付了2011年3月1日至2011年9月1日的违约金共计88275.17元，贾常生、熊素华也于2012年8月16日收到上述款项后受领了涉案商铺。上述行为应当视为贾常生、熊素华与海里行公司双方对违约金事宜已协商一致并赔付完毕，并且贾常生、熊素华在受领商铺时对商铺现状应当是明知的，亦未提出异议，现贾常生、熊素华诉至法院再次主张违约金，无事实及法律依据，不予支持。原审法院遂判决如下：驳回贾常生、熊素华的诉讼请求。上诉人贾常生、熊素华不服判决上诉称：合同约定的交房时间为2010年8月30日，直至2012年海里行公司才通知我方去办理交房手续，但所谓的交房手续仅是让我方领取逾期交房违约金，并未向我方出示任何房屋验收合格证明，我方遂拒绝接收商铺，一审法院在海里行公司未能提供任何交房手续的情况下，仅以我方被动接收部分违约金的事实，认定我方受领涉案房屋缺乏事实依据。关于涉案房屋的交接情况，双方签订的合同对各自的权利义务有明确约定，面对无任何验收合格凭证的房屋，我方拒绝接受房屋并不违反合同约定，也符合法律规定，并有权要求海里行公司继续支付违约金。现海里行公司仍未提供涉案房屋验收合格凭证，其行为始终处于违约情形中，我方也并未放弃违约金请求权，一审法院认定我方与海里行公司对违约金事宜已协商一致并赔付完毕没有依据。我方自始至终要求海里行公司提供符合合同约定的房屋验收凭证，但海里行公司一直未提供，我方未对房屋现状予以认可，一审法院对此认定错误。综上，请求二审法院依法改判，支持我方的上诉请求。被上诉人海里行公司答辩称：我公司针对涉案房屋的所有手续齐全，并已于2011年8月31日通知各涉案房屋业主领取违约金及受领商铺，贾常生、熊素华前来领取了违约金并受领商铺。我公司与贾常生、熊素华就违约金的赔付标准已协商一致，并一次性支付完毕，现在不存在违约情形。贾常生、熊素华看过商铺并接收了商铺，视为对商铺现状的认可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明事实与原审判决认定事实相一致。二审审理过程中，海里行公司向本院提交了两张乌鲁木齐市商业银行客户回单，该客户回单显示海里行公司于2012年11月11日向户名为熊素华的银行卡中存款两笔，数额分别为24567.46元及2043.74元。海里行公司以此证明就涉案商铺与贾常生、熊素华形成返租协议，并向贾常生、熊素华支付了租金收益。贾常生、熊素华对返租的事实及收到以上两笔租金的事实均无异议，但认为返租时间应从2012年8月16日起算。双方均无法提交涉案商铺的返租协议。认定以上事实有《商品房预售合同》、补充协议、《关于支付延期交房违约金的函》、发票、乌鲁木齐市商业银行客户回单、询问笔录及一、二审法庭审理笔录等证据在卷为证。本院认为：贾常生、熊素华与海里行公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《商品房销售合同》及《补充协议》的约定，海里行公司应当于2010年8月30日向贾常生、熊素华交付房屋，逾期180日以上按日支付总房款万分之四的违约金，因海里行公司未在2010年8月30日履行交付房屋义务，其应当承担逾期交房的违约责任。《关于支付延期交房违约金的函》表明，海里行公司对其于2011年9月1日通知办理交房手续，且根据《商品房销售合同》及《补充协议》的约定向商铺买受人支付2011年3月1日至2011年9月1日违约金的事宜已向贾常生、熊素华进行了明确告知，贾常生、熊素华在领取该笔违约金时对海里行公司通知交房的时间未提出异议，并写明同意按此款赔付。结合双方均认可就涉案商铺已形成返租关系、涉案商铺的面积、位置及贾常生、熊素华已收到租金收益的事实，应当认定海里行公司已经履行了向贾常生、熊素华交付商铺的合同义务，且贾常生、熊素华已经开始就涉案商铺取得收益。贾常生、熊素华认为应当自2012年8月16日起计算租金收益时间没有依据，本院不予采信。贾常生、熊素华认为海里行公司未按合同约定提供房屋验收合格凭证，其有权拒绝接收房屋，与其已实际受领房屋并获得收益的事实相矛盾。贾常生、熊素华再以该理由向海里行公司主张逾期交房违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上，海里行公司因逾期交房需承担的违约责任已经自行赔付完毕，无需再承担因逾期交房产生的违约责任，贾常生、熊素华的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4902.91元（上诉人贾常生、熊素华已交），由上诉人贾常生、熊素华负担。本判决为终审判决。审 判 长 董 慧代理审判员 冯 宁代理审判员 卫 杨二〇一五年二月六日书 记 员 于志乾 来源：百度“”