（2014）苏中民终字第04512号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-08-21
案件名称
张家港市鑫隆物业管理有限公司与季红岗物业服务合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
季红岗,张家港市鑫隆物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04512号上诉人（原审被告）季红岗。委托代理人陈志琴，女，1975年11月16日生，汉族。被上诉人（原审原告）张家港市鑫隆物业管理有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇白鹿花苑17幢201室。法定代表人张金龙，总经理。上诉人季红岗因与被上诉人张家港市鑫隆物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张开民初字第0665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：季红岗系张家港市杨舍镇东湖苑-蓝波金典27幢907室房屋业主，房屋建筑面积为139.45平方米。2011年7月28日，张家港市鑫隆物业管理有限公司与蓝波金典业主委员会签订《苏州市物业服务合同》，约定由张家港市鑫隆物业管理有限公司为该小区提供物业服务，住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.08元收取，公共能耗费按每月每平方米0.5元计收。服务期限自2011年8月1日至2013年7月30日，业主需分别在每年2月1日、8月1日前交纳包括本月在内的6个月的物业费。合同签订后，张家港市鑫隆物业管理有限公司一直在该小区从事物业服务。季红岗尚结欠自2011年8月1日至2013年7月31日的物业服务费3614元及公共能耗费1673元，共计5287元，该款经张家港市鑫隆物业管理有限公司催缴未果，故引起本案纠纷。审理中，张家港市鑫隆物业管理有限公司自愿放弃对滞纳金5607.95元的诉讼请求。以上事实，有《苏州市物业服务合同》、房屋权属登记信息查询结果证明及庭审笔录等予以证实。原审原告张家港市鑫隆物业管理有限公司的诉讼请求：要求原审被告支付物业费5622元及滞纳金5607.95元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院认为：张家港市鑫隆物业管理有限公司与蓝波经典业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》合法有效，对季红岗具有约束力。张家港市鑫隆物业管理有限公司按约提供了物业服务，季红岗理应及时支付物业服务费、公共能耗费，故张家港市鑫隆物业管理有限公司主张拖欠的物业服务费及公共能耗费5287元，原审法院依法予以支持。审理中，张家港市鑫隆物业管理有限公司放弃滞纳金部分的诉讼请求，系其行使自由处分的权利，原审法院予以照准。关于季红岗提出的因物业公司在绿化、安保、车辆及卫生管理等方面存在服务不到位的情况，要求适当核减物业费的抗辩意见，由于其并未提供相应证据予以佐证，且因物业服务是一个长期动态的过程，不能以一时一事某个人的感受为标准，而应以小区大部分业主长期的感受为依据，故对季红岗的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定，判决：季红岗应支付张家港市鑫隆物业管理有限公司物业服务费3614元及公共能耗费1673元，合计5287元。限季红岗于本判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，可汇入当事人指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：交通银行股份有限公司张家港分行营业部，账号387670660010141007360）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由张家港市鑫隆物业管理有限公司负担26元，由季红岗负担24元。该费用已由张家港市鑫隆物业管理有限公司预交，季红岗在履行本判决时一并给付。上诉人季红岗不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：1、我方并非无正当理由拒绝交纳物业费，拒交的具体理由是小区楼道内的楼宇门一直未关，导致我家丢失物品；临时垃圾堆一直没有清理，影响居民的正常生活；地下车库漏雨，造成存放的磁砖等物品损毁；损坏的玻璃物业公司承诺业主可以自己更换，并由物业公司承担1000元费用，但一直未兑现。2、2011年的物业费已经超过了诉讼时效，不应当再得到支持。请求撤销原判，依法改判。被上诉人张家港市鑫隆物业管理有限公司二审中未作答辩。二审查明事实与原审查明的事实一致。本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：1、上诉人季红岗主张减免物业服务费的理由是否成立？2、本案是否超过诉讼时效期间？本院认为：蓝波经典业主委员会是由小区业主选举产生，并对小区物业实施自治管理的组织，其代表业主与张家港市鑫隆物业管理有限公司签订的《苏州市物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，即使其在物业管理过程中存在一定瑕疵，上诉人季红岗亦应当通过合理合法的途径寻求救济，而不应当采用拒绝支付物业管理费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该种方式维权，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是将是全体业主的利益。当然，张家港市鑫隆物业管理有限公司作为物业管理企业，对业主反映的具有一定代表性的问题，也应当及时沟通，寻找解决的方案，以提高自己的服务质量和水平。基于上述理由，本院认为季红岗主张减免物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。物业服务是一个持续的过程，而且张家港市鑫隆物业管理有限公司也多次向业主进行了物业费催收，故季红岗主张2011年物业费超过诉讼时效的上诉理由同样不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人季红岗负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾平代理审判员 赵东代理审判员 陈斌二〇一五年二月六日书 记 员 裘实 来自