（2014）沪一中民二（民）终字第3182号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-02-25
案件名称
上海浦原进出口公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海浦原进出口公司,上海淮宝实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3182号上诉人（原审原告）上海浦原进出口公司。委托代理人江仁所，福建金磐律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海淮宝实业有限公司（原名上海淮宝投资管理有限公司）。委托代理人崔世荣，上海市东高地律师事务所律师。两上诉人上海浦原进出口公司（以下简称浦原公司）、上海淮宝实业有限公司（以下简称淮宝公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第34139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成合议庭，于同年12月9日公开开庭进行了审理，上诉人浦原公司之委托代理人江仁所，淮宝公司之法定代表人李＊＊＊及其委托代理人崔世荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：位于上海市浦东新区外高桥保税区加太路＊＊＊＊＊号的房屋产权人系浦原公司，建筑面积3758.39平方米，权属性质为国有，土地用途为工业。2011年10月13日，浦原公司与淮宝公司签订租赁合同一份，约定浦原公司将其上述房屋独立综合楼1幢（5层楼），建筑面积3750平方米的房屋出租给淮宝公司使用，租期自2011年10月11日起至2021年10月10日止。房屋租金每年人民币（下同）483，600元，每月为40，300元，公司管理费每年180，000元，每月15，000元。双方合同第三条付款方式约定：1、付款方法，以双方约定采用先付后用的原则，每三个月支付165，900元。每次在租金到期日提前十天向甲方（指浦原公司）支付下期三个月的租金，以后经此类推支付方式支票或现金（人民币）。另付押金120，000元。2、水、电、气、通讯费用：乙方（指淮宝公司）租赁的场地所发生的水、电、气、通讯费用由乙方自行承担。双方合同第四条甲乙双方的权利义务约定：……3、乙方可依其适用范围对房屋自行装修，但对变动房屋设计结构和消防设施的，应事先征得甲方与产权方及有关职能部门的书面认可，批准后方可实施。……6、本合同在履行期间，如因乙方的违法违约等行为，造成协议终止，则乙方所付甲方的租金、押金等费用，甲方概不退还，用偿付乙方的违约责任和甲方损失，而乙方租赁区域内已成型的分割装饰及设施，乙方不得予以改变或拆卸。7、租用期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失，金额双方另议：（3）乙方无故拖欠当季房屋租金及应由乙方负担支付费用达10天的。8、甲方提前终止合同，甲方应赔偿乙方的投资和经营损失。11、甲方应提供相关证明给乙方，乙方自行办理相关经营手续，乙方在租赁期间应做到合法经营，另甲方提供二个月免租装修期。2011年10月17日，浦原公司向上海外高桥保税区申请，因系争房屋闲置多时，公司效益不好，为解决员工就业问题，促进本地区产业结构调整，优化资源配置，提升产业布局，推进节能降耗工作，将综合楼整体出租给淮宝公司用于酒店式公寓。2012年2月18日，双方出具说明一份，言明浦原公司将系争房屋出租给淮宝公司用于投资经营白领公寓，相关报批手续由淮宝公司自行办理，如违反相关政府规定及法律法规造成损失由淮宝公司全权承担。双方签约后，淮宝公司向浦原公司支付了2011年12月11日至2012年3月10日的租金120，900元及管理费45，000元，并支付了押金120，000元。另查明，浦原公司为淮宝公司垫付了2011年11月至2013年9月的电费合计78，375.36元。原审审理中，淮宝公司要求对其在系争房屋中的装修及不可移动的设施进行评估鉴定。经上海＊＊＊＊＊投资监理有限公司鉴定，出具司法鉴定意见书，鉴定结论为：淮宝公司在系争房屋中的装饰工程为2，756，645元，水电安装工程为698，381元，消防工程为545，934元，监控系统工程为152，672元，供水设备安装工程为502，673元，合计4，656，305元。对此鉴定结论，浦原公司认为，淮宝公司未提起反诉，装修不应在本案中处理；司法鉴定程序中淮宝公司迟延缴纳鉴定费。对于鉴定报告的异议：1、鉴定报告的数据仅是简单的罗列，无评估依据和方法的说明，且数据来源无任何证明文件的支持；2、未区别装修前后的状态；3、淮宝公司于2011年后才装修，各项原材料及人力成本与现在均有差别，以现在状态评估，明显不合理；4、墙体面积与实际墙体面积有巨大差距，导致成本大幅增加；5、移动设备可以拆除，鉴定报告对很多不属于评估范围内的内容进行了评估，应予剔除；6、对装修材料的品牌、真伪没有一一核实。淮宝公司则认为评估总价偏低。鉴定人员当庭回复：浦原公司上述异议已在鉴定报告中一一分析说明，鉴定流程按照高院相关规定执行并在信息管理系统中予以说明，1、评估时召集双方当事人到现场查看，进行测量，根据2000定额计算。工程量按照现场实际查看及相关资料的数据为依据；2、根据司法委托内容进行评估鉴定，是对现在的状态来评估租赁房屋装修及不可移动设施的工程造价，对于不属淮宝公司装修的内容未进行评估，实际上已区分了双方的装修；3、因淮宝公司的装修自2011年11月后开始，故人工单价及材料单价均按2011年11、12月份上海市建筑建材业市场管理总站发布的造价信息电子版的市场信息价发布的人工平均单价及材料平均价格执行；综合费率按沪建市管（2010）29号文建筑与装饰工程施工费用计算程序表的平均标准记取；规费按沪建市管（2010）29号文施工费用计算程序表标准费率计取；社会保障费按沪建市管（2012）74号文计取；4、淮宝公司在装修中对房屋进行了隔断，增加了墙体，故墙体面积按现场查看测量面积计算；5、本次鉴定报告中的装修设施均为不可移动设施，浦原公司对“不可移动设施”的理解与专业的不一致；6、淮宝公司的装修中选取的许多品牌无法确定，属于中低档装修，故鉴定报告按2011年11月、12月上海市建筑建材业市场管理总站发布的造价信息电子版的市场信息平均价执行，选取的材料的信息单价均为中低档价格。原审认为，浦原公司与淮宝公司间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，原公司据此要求解除双方的租赁合同，符合当事人应当按照合同的约定履行义务。现淮宝公司未能按约支付租金、管理费等费用，浦双方合同约定，浦原公司在诉前未曾发送解除通知，淮宝公司在2013年11月27日收到诉状副本等材料，故法院认定双方合同于该日起解除。淮宝公司辩称，浦原公司将工业用房出租供淮宝公司开设酒店公寓，改变了房屋用途，且未提供材料协助淮宝公司办理营业执照，法院认为，涉案房屋系工业用途属公开信息，淮宝公司对此应明知，其在2012年2月18日的说明中也明确相关报批手续由淮宝公司自行办理，如违反相关政府规定及法律法规造成损失由淮宝公司全权承担，现亦无证据证明浦原公司未协助淮宝公司办理相关手续，故淮宝公司拒付租金等费用的抗辩不能成立。合同解除后，淮宝公司理应返还房屋并支付欠付的房屋租金及使用费、电费。浦原公司诉请的房屋租金及使用费标准符合双方合同约定，法院予以准许。浦原公司要求淮宝公司支付逾期支付租金、管理费的违约金，符合法律规定，法院亦予支持，具体标准由法院酌定。浦原公司要求不予退还淮宝公司的押金以抵作违约金，符合双方合同约定，法院予以准许。经评估，淮宝公司的装修及不可移动的设施价值为4，656，305元，法院认为，上海＊＊＊＊＊投资监理有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，法院予以确认。根据相关司法解释的规定，承租人违约导致合同解除的，装修不予赔偿，但综合查明的事实，双方在签约前均应明知房屋用途改变可能导致的风险，双方仍约定由淮宝公司在承租后进行巨额装修，现装修物价值较大，尚有利用价值，故法院判决浦原公司对淮宝公司的装修损失酌情补偿。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于二〇一四年九月十二日判决：一、解除上海浦原进出口公司与上海淮宝投资管理有限公司于2011年10月13日签订的租赁合同；二、上海淮宝投资管理有限公司应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区外高桥保税区加太路＊＊＊＊＊号独立综合楼1幢（5层楼）的房屋，将房屋返还给上海浦原进出口公司；三、上海淮宝投资管理有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海浦原进出口公司支付自2012年3月11日至返还房屋之日止的房屋租金及使用费、管理费，标准为每月55，300元（其中租金及使用费的标准为每月40，300元，管理费的标准为每月15，000元）；四、上海淮宝投资管理有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海浦原进出口公司支付2011年11月至2013年9月的电费合计78，375.36元；五、上海淮宝投资管理有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海浦原进出口公司支付逾期支付租金、管理费的违约金（每期以本金165，900元，以同期银行贷款利率上浮30%为标准，分别自2012年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2013年3月1日、6月1日起计算至实际支付之日止，以本金161，870元，以同期银行贷款利率上浮30%为标准，自2013年9月1日起计算至实际支付之日止）；六、上海浦原进出口公司应于判决生效之日起十五日内向上海淮宝投资管理有限公司支付装修设施补偿1，862，522元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15，133元，保全费5，000元，评估费90，000元，由浦原公司承担36，000元，由淮宝公司承担74，133元。判决后，浦原公司不服，上诉称，原审判决其承担部分装修设施补偿费缺乏依据，原审确定本案解约系承租人淮宝公司欠租违约形成出租人浦原公司行使解约权，应对所谓损失不予赔偿。实际该部损失浦原公司原审亦未提出反诉，故上诉请求撤销原判第六项，不支付淮宝公司装修设施补偿费并由对方承担全部诉讼费用。淮宝公司辩称，不同意浦原公司上诉请求，同时其上诉称，原审判决显失公平。出租人浦原公司明知其将标的房屋改建用于酒店式公寓，但在其多次催促下一直未办理房屋变性手续，淮宝公司在交涉未果后停止支付租金。由于浦原公司“欺骗行为”实际导致租赁合同无法履行，其应当承担主要过错责任，原审判决其承担40％装修损失显然错误。另2013年3月至8月的租金违约金原判没有依据，此阶段系淮宝公司就上述浦原公司“欺骗行为”行使租金支付不安抗辩权。故淮宝公司上诉请求二审将原审判决发回重审或改判浦原公司全额承担装修损失4，656，305元及返还其押金12万元。浦原公司针对淮宝公司上诉辩称，不同意其上诉请求，淮宝公司上诉事实多处系“捏造”，缺乏依据，浦原公司坚持自己的上诉请求。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人淮宝公司于2014年1月17日名称变更为上海淮宝实业有限公司。本院认为，两上诉人浦原公司、淮宝公司于2011年10月13日签订的《租赁合同》、2012年2月18日“说明”系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。根据查明事实，本案租约履行中，因淮宝公司欠租等致浦原公司解约，原审于此裁判准确，两上诉人亦未就之提出上诉主张，本院予以确认。本案上诉争议焦点有二，一为浦原公司是否应支付淮宝公司装修设施补偿及补偿比例；二为租赁押金应如何处理。一、关于装修设施补偿，涉及本案解约责任及装修施工价值投入的风险承担。根据上述认定，本案租约解除系承租人淮宝公司欠租引致，其上诉主张浦原公司拖延办理标的房屋变性手续云云，正如原审法院指出，双方在签署的2012年2月18日的“说明”中明确手续由淮宝公司自行办理，且自行承担违法、违规的全部损失，即承租人于此应自担风险。同时，上诉阶段，淮宝公司又未能证明出租人存在其它解约过错，应该认为，本案解约责任应归于承租人淮宝公司，原审于此判断准确，由此形成的解约损失其应承担基本责任。本院注意到，装修补偿系出租人收回房屋后占有取得装修价值而付出之补偿，并非损失承担，此为其一。其二，作为具备正常民事行为能力之法人主体，双方明知市场现有的政策及审批风险，特别在本案房屋用途性质的改定并非确定或具有稳定之可能性，双方仍然放任这一可能造成社会财富浪费的风险未予管控。根据查明事实，淮宝公司承租后进行装修价值较大，按社会一般标准，现有装修具有利用价值。故本案双方当事人，特别是解约后承接、占有标的房屋之出租人浦原公司，依照诚实信用原则有为此等后果防止社会财富浪费及相对有效利用的责任，应该认为，原审法院判断之装修损失酌情补偿标准相对合理，本院予以肯定。二为租赁押金问题，原审判决（判理部分）明确表述押金浦原公司不予退还淮宝公司以抵作违约金。查双方租赁合同明确约定“本合同在履行期间，如因乙方（淮宝公司）的违法违约等行为，造成协议终止，则乙方所付甲方（浦原公司）的租金、押金等费用，甲方概不退还”，根据前述判断，租约解除（终止）因淮宝公司欠租导致，按约本案已由出租人浦原公司收取的租赁押金12万元应归属其所有。另淮宝公司主张的租金欠付“不安抗辩权”缺乏基本事实基础，原判关于租金欠付违约责任依法成立。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15，133元，由上诉人上海浦原进出口公司、上海淮宝实业有限公司各半负担7，566.5元。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年二月六日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”