（2014）镇民终字第01616号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-23
案件名称
汤俊伟与镇江汉翔房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇江汉翔房地产有限公司,汤俊伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民终字第01616号上诉人（原审被告）镇江汉翔房地产有限公司，住所地镇江新区大港街道赵声路123号。法定代表人黄焕明，该公司总经理。委托代理人仲勇，该公司职员。委托代理人杨俊，该公司职员被上诉人（原审原告）汤俊伟。委托代理人张跃清，江苏民脉律师事务所律师。上诉人镇江汉翔房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2014）镇经民初字第1210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：双方当事人于2011年8月16日签订商品房买卖合同一份，约定镇江汉翔房地产有限公司向汤俊伟出售涉案房屋，建筑面积为207.27平方米，合同总价款为1639506元；“出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》。”镇江汉翔房地产有限公司如逾期交付超过90日后，汤俊伟要求继续履行合同的，自2012年8月1日起至实际交付之日，镇江汉翔房地产有限公司应按日向汤俊伟支付已交付房款万分之三的违约金等。合同附件中约定商品房具备约定的交付条件，买受人未能按期接收该商品房的，则从约定的交房期限届满后的次日起视为房屋已交付。合同签订后，汤俊伟于2012年3月2日将全部购房款支付给镇江汉翔房地产有限公司。2012年7月27日，镇江汉翔房地产有限公司向汤俊伟发出了交房通知书，称“您所购买的盛世家园荣域阁（明发锦绣银山）39幢105室商品房，已经取得镇江市住房和城乡建设局《竣工验收备案表》。我们将于二○一二年七月三十一日和您办理交付手续。”汤俊伟认为诉争房屋不符合交付条件，未按照交付通知书通知的时间办理交房手续。汤俊伟于2013年8月9日及2014年7月18日至镇江市公证处申请对涉案房屋现状及周边情况进行证据保全，镇江市公证处就涉案房屋在进行施工建设出具公证书两份。2014年6月23日，镇江汉翔房地产有限公司向汤俊伟发出商品房交付催告函，称“根据我公司与您签订的商品房买卖合同，您所购买的房屋已经达到合同约定的交付条件，我司按照约定于2012年5月23日前以邮政快递的方式向您邮寄了书面的交房通知书，但您至今未办理房屋交付手续。……为方便您办理房屋交付手续并减少您不必要的损失，现我司书面催告您在收到本函之日起7日内携带交付通知书及交付通知书上的资料，前往以下地址镇江新区赵声路123号售楼处办理。”镇江汉翔房地产有限公司建设的盛世家园（锦绣银山）A区37#、38#、39#楼工程于2012年7月25日竣工验收合格，镇江汉翔房地产有限公司于2012年7月27日将该工程竣工验收备案文件送审，镇江市住房和城乡建设局于2012年7月27日审查后同意备案，并于该日向上诉人发出竣工验收备案表。另查明：2012年7月17日，镇江新区城乡建设局向镇江汉翔房地产有限公司发出了《停止交付盛世家园小区的通知》，载明“根据《镇江市市区居住区配套设施建设管理暂行办法》（镇政规发（2010）1号）和《关于进一步做好﹤镇江市市区居住区配套设施建设方案履行确认证明﹥工作的通知》（镇建规（2010）4号）文件精神，凡市区新建居住区交付前，必须办理配套设施建设方案履行的申请并经相关单位确认，否则不得进行交付，不予办理房屋产权初始登记。而你单位开发的盛世家园（明发锦绣银山）小区，在未办理居住区配套设施建设方案履行确认手续的情况下，于今年5月已交付使用，已引发业主投诉。现责令你单位立即停止交付，完善配套设施建设，并妥善处理好业主投诉。”2013年4月15日，镇江新区城乡建设局向镇江汉翔房地产有限公司发出《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，载明“由你公司开发建设的盛世家园A区1-22#、24-33#、35-44#、46-59#住宅小区，经核准，已完成了配套设施建设方案，同意交付使用。”汤俊伟诉至原审法院，称镇江汉翔房地产有限公司长期未将符合交付使用条件的房屋交付其，已构成违约，应当及时交付房屋并赔付违约金。请求判令镇江汉翔房地产有限公司依据合同约定及时交付涉案房屋，承担迟延交付房屋违约金343804.41元（自2012年8月1日起按已付购房款每日万分之三计算至2014年6月30日止），并承担本案诉讼费用。镇江汉翔房地产有限公司辩称，涉案房屋于2012年7月27日取得《竣工验收备案表》，符合商品房买卖合同约定的交付条件，其于2012年7月27日向汤俊伟发出了书面交房通知，已经履行了房屋的交付义务，不存在延期交付房屋情形。汤俊伟未能按期接收涉案房屋，则从约定交付期限届满后次日即2012年8月1日起，应视为已交付。后来存在施工情况，也与本案无关。《镇江市市区居住配套设施建筑管理暂行办法》等相关规定属地方政府规定，无法调整合同效力，不能作为调整合同权利义务关系的依据。合同虽写明“依照国家和地方政府的有关规定”，但并不影响双方对房屋交付条件即验收合格的特别约定。汤俊伟的诉请缺乏依据，请求法院驳回汤俊伟的诉讼请求。一审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。汤俊伟已于2012年3月2日支付完全部房款，镇江汉翔房地产有限公司应当在2012年7月31日将符合交付条件的房屋交付给汤俊伟使用。涉案房屋虽于2012年7月25日竣工验收合格，并于同年7月27日取得竣工验收备案表，但《城市房地产开发经营管理条例》规定住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当经综合验收合格后方可交付使用。双方当事人虽在商品房买卖合同中明确约定交付条件为“该商品房经验收合格”，但同时亦约定交付需“依照国家和地方人民政府的有关规定”，对该格式条款应当做对提供者即镇江汉翔房地产有限公司不利的解释，即涉案房屋交付需符合国家和地方人民政府有关规定。《镇江市市区居住区配套设施建筑管理暂行办法》规定，开发建设单位在办理房屋、土地权属登记手续时，应当提供《配套设施建设方案履行确认证明》。镇江市住房与城乡建设局发出《关于进一步做好﹤镇江市市区居住配套设施建设方案履行确认证明﹥工作的通知》，规定“凡市区新建居住区（含已建成或未交付的商品住房）交付前，必需办理配套设施建设方案履行的申请并经联席会议成员单位确认，否则不得进行交付，市房屋登记管理中心不予办理房屋产权初始登记”。涉案房屋于2013年4月15日方才取得《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，应认定为涉案房屋于2013年4月15日符合交付条件。镇江汉翔房地产有限公司虽于2012年7月27日通知汤俊伟交付房屋，但因当时不符合交付条件，汤俊伟拒绝接收涉案房屋并无不当。涉案房屋经综合验收合格具备交房条件后，镇江汉翔房地产有限公司应当再次通知汤俊伟接收房屋，未履行通知义务或迟延履行通知义务导致延期交付的，镇江汉翔房地产有限公司应当承担逾期交房的违约责任。镇江汉翔房地产有限公司2014年6月23日发函催告汤俊伟交付房屋，汤俊伟收函后可与镇江汉翔房地产有限公司直接办理房屋交付手续。汤俊伟要求镇江汉翔房地产有限公司及时交付涉案房屋的诉讼请求，不予支持。双方当事人在商品房买卖合同中明确约定了交付时间及镇江汉翔房地产有限公司逾期交房的违约责任，镇江汉翔房地产有限公司逾期交付房屋构成违约，应依约承担违约责任，汤俊伟要求镇江汉翔房地产有限公司承担违约金343804.41元，不超过合同约定，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、镇江汉翔房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付汤俊伟逾期交付违约金343804.41元；二、驳回汤俊伟的其他诉讼请求。案件受理费6458元，由镇江汉翔房地产有限公司负担。上诉人镇江汉翔房地产有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，坚持一审抗辩意见，请求撤销一审判决，由汤俊伟承担诉讼费。上诉人还称诉争合同是从镇江市房地产管理部门取得的示范文本，不是上诉人提供的格式合同；合同补充协议约定房屋交付时，如果经实际检查发现房屋存在维修工程问题时，业主无权拒绝办理交接手续；一审法院依照镇江市的政府行政管理行为依据否定上诉人的民事合意行为有违市场经济规律；被上诉人至今未履行缴纳专项维修基金、物业费、契税等义务，上诉人有权相应的顺延房屋交付时间。被上诉人汤俊伟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人均未在二审期间主张新的事实，提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。一审已经查明但一审判决书未记载的事实有：1、双方当事人签订的附件四：合同补充协议第8条约定，小区内部分绿地作为业主私家花园，该私家花园归属于设计通道与该花园相连的专有物业所属业主专有专用；合同补充协议第17条约定，交付商品房时，如果经实地检查发现该商品房存在需要维修的工程问题时，出卖人应承担保修责任，在合理的工期内解决该商品房质量问题，买受人对于出卖人前述维修工作应承担必要的配合义务，但买受人无权以此为由拒绝办理房屋交接手续，买受人应根据本合同第八条规定，办理房屋交接手续。2、2013年8月8日，涉案房屋墙体施工尚未全部结束，施工脚手架尚未拆除，窗户尚未全部安装，被上诉人专有专用的私家花园施工尚未完工，涉案房屋与相邻房屋间的围墙施工尚未完工。本院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则，行使权利、履行义务。向被上诉人交付符合订立合同目的的房屋是上诉人的主要义务，上诉人所称的涉案房屋经验收合格的验收活动，无被上诉人参加，该验收活动不能替代上诉人向被上诉人交付房屋时被上诉人的验收。即使上诉人自行验收涉案房屋合格，在上诉人向被上诉人交付房屋时，因涉案房屋存在明显质量问题，或者存在其他明显应当由上诉人完成而未完成的施工项目，足以导致交付后被上诉人不能正常使用房屋的，被上诉人有权拒绝受领房屋。施工或者整改完成后，上诉人有义务按照合同约定的方式，重新通知被上诉人验收。由此造成的迟延交付的责任，应当全部由上诉人负担。根据被上诉人提供的证据，足以证明在双方约定的交付日，涉案房屋不符合交付条件；合同补充协议第17条的约定，排除了上诉人的主要义务，增加了被上诉人的负担，而且涉案房屋直至2013年8月8日尚有诸多工程项目没有完工，上诉人以此条规定为由提出的抗辩意见，本院不予支持。综上，一审法院认定上诉人逾期交付房屋，应当按照合同约定的标准承担违约责任并无不当。上诉人关于自己不应承担违约责任的上诉意见不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6458元，由上诉人镇江汉翔房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年二月六日书 记 员 刘 静 更多数据：