（2015）乌中民四终字第11号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-01
案件名称
王小平与黄小芳与徐海如物权保护纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王小平,黄小芳,徐海如
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第11号上诉人（原审被告）：王小平。委托代理人：屈传涛，新疆鼎信旭业律师事务所律师。委托代理人：付雨蒙，新疆鼎信旭业律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：黄小芳。委托代理人：谭勇，新疆江清月律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐海如。上诉人王小平因租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第558号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2011年11月15日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向黄小芳颁发了位于乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路8号汇珉小区7栋1层4单元103室房屋的房屋所有权证，房屋所有权证标明：共有情况为单独所有。2013年10月9日，黄小芳与徐海如登记结婚。2014年2月17日，黄小芳与徐海如签署离婚协议书载明：男女双方自2013年10月9日登记结婚，现就离婚事宜达成如下协议……三、财产分割：无。四、对债权债务的处理：无债权债务。五、女方于2014年3月3日前一次性向男方支付4万元现金。六、乌鲁木齐市巴州路汇珉园小区7号楼4单元103室房产与男方无关，属于女方个人财产。同月24日，黄小芳与徐海如经登记机关核准离婚。2014年2月20日，徐海如代黄小芳（出租方即甲方）与王小平（承租方即乙方）签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，合同约定：租期从2014年2月20日至2018年2月20日，租金每月1000元，租住期间甲方不承担费用，乙方承担一切费用。付款方式为四年房租一次性付清。房屋押金为4000元，合同期满后，房屋的设施完好，费用交清，退还押金。同日，王小平向徐海如交付了4年的租金48000元及押金4000元。合同签订后，涉案房屋交付王小平使用收益至今。在本案审理过程中，1、王小平认可徐海如和其签订合同时，向其留存了黄小芳及徐海如的身份证复印件、黄小芳与徐海如的结婚证复印件、涉案房屋的房屋所有权证复印件；2、经原审法院调查，在汇珉园小区大门右侧的水果摊位门头上方有一明显标识标明：房屋买卖代租代售，电话，其摊主（王小平的妻子）亦向前来咨询人员发放名片，名片正面标明：房屋买卖代租代售，王小平（业务主管）、电话、QQ号码、地址为乌鲁木齐市巴州路汇珉园小区前门保安室旁新城花园小区15-2-301（办公室）。名片反面标明：业务范围为房屋买卖、代租代售、代办过房、二手房按揭、家政服务；3、庭审过程中，黄小芳、王小平认可黄小芳购买涉案房屋时，系王小平提供的中介服务；4、王小平认可《房屋租赁合同》中的落款处“黄小芳”及身份信息系徐海如代写，针对租金及押金徐海如及王小平均认可系由徐海如实际收取；5、黄小芳在本案审理过程中放弃要求王小平支付非法占用黄小芳房屋期间的占用费及非法占用期间的各项损失的诉讼请求。原审法院认为：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢和破坏。本案中，涉案房产系黄小芳婚前财产，且经离婚协议书确认该房与徐海如无关，故第三人无权擅自对外出租该房产。王小平称自己系善意、徐海如代黄小芳签署《房屋租赁合同》的行为系表见代理，该合同应为合法有效，对此应从以下几方面因素进行考量：一、王小平庭审中认可徐海如与其签订合同时，向其留存了结婚证复印件和涉案房产的房屋所有权证复印件，而比对登记结婚的时间后，王小平应该可以确定涉案房屋系黄小芳婚前购买取得，且在房产证上亦明确标明该房产系黄小芳“单独所有”；二、经庭审查明，王小平长期从事房屋买卖中介服务，且其在黄小芳购买涉案房屋的过程中亦实际为其提供了中介服务，故其对房屋租赁和房屋买卖中的风险应有更多的谨慎和注意义务，其应对涉案房屋的基本情况有更多的了解，在其与徐海如签订《房屋租赁合同》时，更应尽到合理审查义务，其以善意第三人为由抗辩明显依据不足；三、本案中，王小平如认为徐海如所为系表见代理行为，即不需要徐海如签署黄小芳的名字另行确认，王小平辩称徐海如所为系表见代理行为的理由与其做法与证据表征相悖，依据不足；四、对于房屋租赁合同中4年租金一次性付清的约定，亦有违日常生活中的惯常做法。构成表见代理应满足合同相对人在主观上为善意、无过失的条件，即相对人不知道或者不应知道行为人实际上无权代理，且不是因为其大意造成，如果相对人理应知道行为人无权仍与其签订合同，则不构成表见代理，不应受到保护。综上，原审法院认为，根据王小平职业特点、其对黄小芳及第三人熟知程度以及以上诸点，王小平辩称其为善意第三人及本案第三人徐海如系表见代理的意见不能成立，原审法院均不予采纳，徐海如对外出租涉案房屋属于无权处分，因黄小芳对该《房屋租赁合同》一直不予认可，故该租赁合同对黄小芳不发生法律效力，王小平继续占有使用黄小芳房屋已无事实和法律依据，黄小芳要求王小平立即停止侵权、返还涉案房屋的诉讼请求与法有据，原审法院予以支持。因黄小芳在本案审理过程中放弃要求王小平支付非法占用黄小芳房屋期间的占用费及各项损失的诉讼请求，原审法院对此不作处理。王小平辩称其已向徐海如支付对价，可以在案外向徐海如另行主张。原审法院遂判决：王小平于本判决生效之日起十日内停止侵权，返还黄小芳位于乌鲁木齐市沙依巴克区巴州路8号汇珉小区7栋1层4单元103室的房屋。上诉人王小平不服一审判决上诉称：一、王小平与徐海如签订租赁合同时，黄小芳与徐海如存在婚姻关系，王小平承租涉案房屋时，属于善意的，已尽到了谨慎注意义务，查验了双方的结婚证、房产证，徐海如签订租赁合同的行为属于处理日常家事的正常行为。二、王小平作为承租人，已尽到了普通租房者应尽的审查义务，徐海如的行为属于表见代理行为，王小平有理由相信徐海如具有代理权，徐海如的代理行为有效。原审法院认定王小平的职业是房屋中介应尽更多的注意义务不符合客观事实，王小平没有任何资质且教育程度不高，与真正的专业房屋从业人员在房屋租赁风险性的预见性差距较大，王小平在与徐海如签订房屋租赁合同时不存在任何过失。王小平一次性徐海如给付四年的房屋租金并没有违反日常交易习惯。原审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法改判或驳回黄小芳的诉讼请求。被上诉人黄小芳答辩称：黄小芳与王小平于2011年就相识，黄小芳购买涉案房屋是通过王小平的中介服务，其对涉案房屋的基本情况掌握清楚，涉案房屋系我的个人婚前财产，王小平与徐海如是在我不知情的情况下签订了租赁合同，王小平又将涉案房屋进行转租，王小平明显存在恶意，徐海如不享有涉案房屋的处分权，其无权与王小平签订租赁合同。综上，请依法驳回王小平的上诉请求，维持原判。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。以上事实有房屋所有权证、结婚证、离婚协议书、离婚证、《房屋租赁合同》、收条、照片、现场确认笔录、名片、当事人的陈述及庭审笔录予以证实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条对表见代理行为的效力进行了规定，表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担证明信赖行为人有代理权且信赖是有理由的举证责任。王小平上诉认为徐海如签订租赁合同的行为符合表见代理，其应当承担徐海如符合表见代理的举证责任。根据庭审调查，从王小平、黄小芳的陈述可以反映，王小平与黄小芳系熟人关系，黄小芳购买该涉案房屋系通过王小平提供的中介服务，王小平对涉案房屋的出资情况、所有权情况系明知，其陈述与徐海如签订租赁合同时，查验了双方的结婚证复印件、房产证复印件，已履行了审查注意义务，从涉案房屋的房屋产权证书载明情况反映，该房屋系黄小芳于2011年11月15日单独出资购买，从黄小芳与王小平的结婚证载明情况反映，两人的结婚日期为2013年10月9日，王小平理应能够认知到该房屋系黄小芳婚前个人财产，不属于夫妻共同财产。王小平在明知涉案房屋属于黄小芳单独所有的情况下，既未与黄小芳对房屋的出租情况进行过任何核实，亦未与黄小芳对涉案房屋租金的支付情况进行确认，并未尽到谨慎注意的义务，其与徐海如签订租赁合同并一次性支付了四年租金的行为明显违背常理，不符合日常交易习惯。本案中，涉案房屋属于黄小芳的个人财产，徐海如租赁涉案房屋的行为属于对黄小芳的个人财产的无权处分行为，租赁签订合同后，该行为既未取得黄小芳的追认，徐海如亦未取得对涉案房屋的处分权，徐海如与王小平签订合同的行为对黄小芳不具有约束力。王小平仅以黄小芳、徐海如存在婚姻关系，从而认定徐海如理应具有处分黄小芳个人财产的代理权，其未能提交其他证据足以证明徐海如的行为属于表见代理，王小平的上诉主张，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元（王小平已预交），由王小平承担。本判决为终审判决。审 判 长 王建国代理审判员 冯 宁代理审判员 卫 杨二〇一五年二月六日书 记 员 于志乾1 来自