（2015）沈中民二终字第184号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-12-10
案件名称
上诉人运淑华、陈喜奎与被上诉人沈阳百年城商业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
运淑华,陈喜奎,沈阳百年城商业房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第184号上诉人（原审被告）：运淑华，女，1975年4月17日出生，汉族，无职业，住址辽宁省铁岭市昌图县老城镇南桥村。上诉人（原审被告）：陈喜奎，男，1976年8月5日出生，汉族，无职业，住址辽宁省铁岭市昌图县老城镇南桥村。二上诉人委托代理人：米良，男，1986年7月28日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳百年城商业房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街97巷5-6号。法定代表人：王志方，该公司董事长。委托代理人：王涌，辽宁灜沈律师事务所律师。委托代理人：董迎，辽宁灜沈律师事务所律师。上诉人运淑华、陈喜奎与被上诉人沈阳百年城商业房地产开发有限公司（以下简称“百年商城”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00011号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法由审判员刘冬担任审判长，与代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭审理了本案，二上诉人的委托代理人米良，被上诉人委托代理人王涌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告百年商城诉称，请求1、判令被告补交房屋差价款106，006.2元；2、由被告承担本案的诉讼费用。原审被告运淑华、陈喜奎辩称，不同意补交差价款，实际房屋面积没有达到74.82平方米，并且原告在被告房屋内建设地风口，占用原告套内面积3.08平方米，原告应退回被告相应的房屋款。退一步讲，即使房屋面积多出2.45平方米，其绝对值也超过合同面积的3%，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条第二款规定，超出3%部分的房价款由出卖人承担。原审法院查明，2011年2月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区民族南街68号4门，建筑面积74.82平方米的房屋，用途为商业，计价按建筑面积计算，每平方米43，267.84元，总金额3，237，300元。关于面积差异处理，合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）合同约定的套内建筑面积与房屋面积测绘成果报告记载的套内建筑面积差额，按照本合同第四条规定单价在房屋交付时按实结算，多退少补。2011年2月23日，二被告向原告交纳了购房款3，237，300元。2011年3月14日，二被告收到诉争房屋，收房时，二被告发现诉争房屋内建有地风口。2012年2月2日，沈阳市房产产权登记发证中心对诉争房屋下发了《沈阳市房屋所有权初始登记证明》，该证明记载诉争房屋建筑面积为77.27平方米。原告向被告索要面积差额房款，故诉至法院。另查，2009年5月11日《房屋建筑面积测算审核分层分户表》记载诉争房屋建筑面积为74.82平方米，2011年11月28日《商品房销售面积（预测变更1）审核分层分户表》记载诉争房屋建筑面积为77.27平方米。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告购买的商品房经房产测绘部门测量，实际建筑面积比合同约定面积多2.45平方米，按照合同第5条约定，被告应将差额补齐，故本院对原告要求被告补交房屋差价款106，006.2元的诉讼请求予以支持。关于被告提出的原告占用被告房屋套内面积3.08平方米的抗辩，被告收房时间为2011年3月14日，而《商品房销售面积（预测变更1）审核分层分户表》形成时间为2011年11月28日，《沈阳市房屋所有权初始登记证明》形成时间为2012年2月2日，二份材料的形成时间均迟于被告收房时间，故可以认定，原告主张的77.27平方米建筑面积系被告收房后的房屋状态，被告此项抗辩并无事实依据，本院不予采信。关于被告提出的“超出3%部分的房价款由出卖人承担”的抗辩，原、被告签订的商品房买卖合同中，对约定面积与交付面积不符的处理已有明确约定，故应按照约定处理，被告此项抗辩并无法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，原审判决：被告运淑华、陈喜奎于本判决生效后十日内，给付原告沈阳百年城商业房地产开发有限公司房屋差价款106，006.2元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2，420元（原告已预交），由被告运淑华、陈喜奎负担。宣判后，上诉人运淑华、陈喜奎不服原审判决，提出上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求。主要上诉理由为：我购买的房屋实际面积比初始登记有明显差距，要求房产测绘部门实际测量。另外，面积差不超过3%的，不应收费。被上诉人百年商城辩称，我们是按照初始登记的测绘结果收费。本院经审理查明的事实与原审基本一致。上述事实，有双方陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、沈阳市房屋所有权初始登记证明、房屋建筑面积测算审核分层分户表、商品房销售面积（预测变更1）审核分层分户表等证据，经原审庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守相关约定。关于二上诉人提出要求适用相关司法解释的观点，合同在第五条已经对合同约定面积与产权登记面积有差异的情况作出了特殊约定，因此不能再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的约定。关于二上诉人要求实地测绘的问题，由于测绘面积属于房产主管部门履行行政职能范围，且初始登记完成及办法房证之后，二上诉人就诉争房屋涉及拆迁等事项时，其利益增减均以初始登记及产权证记载为准，法院在处理民事案件过程中不能直接对行政机关的决定直接予以变更，故二上诉人若认为房产主管部门测绘有误，应当向相关主管机构主张权利。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，420元，由上诉人运淑华、陈喜奎负担。本判决为终审判决。审判长 刘 冬审判员 郑竹玉审判员 相 蒙二〇一五年二月六日书记员 那萌萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：