（2015）嘉民一终字第46号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-25
案件名称
朱彩云与嘉峪关文化旅游集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
甘肃省嘉峪关市中级人民法院
所属地区
甘肃省嘉峪关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱彩云,嘉峪关文化旅游集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
甘肃省嘉峪关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民一终字第46号上诉人（原审被告）朱彩云。委托代理人杨志平，金塔县金塔镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）嘉峪关文化旅游集团有限公司。委托代理人张海年，甘肃河西律师事务所律师。上诉人朱彩云因与被上诉人嘉峪关文化旅游集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2014）嘉城民一初字第1434号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人朱彩云及其委托代理人杨志平、被上诉人的委托代理人张海年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，被告朱彩云系嘉峪关市世纪佳人婚纱摄影店负责人，其租用嘉峪关市农林局及嘉峪关市水务局位于新华中路的房屋经营婚纱影楼，该婚纱影楼的门面在一楼，共上下两层，其中一楼属于嘉峪关市农林局，面积为41.3平方米，租金为每月2478元，二楼属于嘉峪关市水务局，房屋面积为239平方米，租金为每月7170元，被告朱彩云与嘉峪关市农林局签订的房屋租赁合同2012年12月31日已经到期，到期后没有续签且被告仍在继续使用，嘉峪关市农林局收取其房屋租金至2013年7月份。被告朱彩云与嘉峪关市水务局签订的房屋租赁合同至2013年12月31日已经到期，到期后双方再无续签合同，但原告仍继续使用该房屋。嘉峪关市农林局已于2014年4月底将该房屋的转让及拆迁事宜向被告朱彩云进行了告知，嘉峪关市水务局已通过嘉水务字（2014）88号文件“嘉峪关市水务局关于明确原农林局出租门面房责权的通知”将该房屋的转让及拆迁事宜向被告朱彩云进行了告知，2013年11月之后嘉峪关市农林局和嘉峪关市水务局已不再向被告朱彩云收取租金，被告朱彩云20**年度一楼的暖气费和2013年度上下两层的暖气费尚未缴纳。另查明，2012年12月12日，经市政府第33次常务会议决定，原则同意将嘉峪关自驾游营地等4宗土地以政府作价方式注入嘉峪关文化旅游集团有限公司，2012年12月14日，嘉峪关市人民政府为文旅公司颁发嘉国用（2012）第3674号国有土地使用证，2013年3月28日，嘉峪关市财政局文件嘉财资（2013）7号“关于以作价出资方式划转市农林局土地资产的批复”，内容为：“市农林局、嘉峪关文化旅游集团有限公司，根据《嘉峪关市人民政府关于对北市区部分办公楼划拨土地及南市区三宗国有土地作价出资的批复》（嘉政发（2013）21号）文件精神，依据嘉峪关市国土资源局提供的土地证和甘肃方家不动产评估咨询有限公司的土地估价报告（甘方嘉估字2013056号），现将嘉峪关市农林局5338.60平方米、总地价636.36万元的土地以政府作价出资方式划转至嘉峪关文化旅游集团有限公司。并增加嘉峪关文化旅游集团有限公司注册资本636.36万元。请以此文件，作好相关账务处理工作。”文旅公司已取得了涉案房屋的土地使用权；嘉峪关市农林局嘉农林函（2014）32号“关于市农林局对嘉文旅函（2014）8号的复函”内容为：“文化旅游集团有限公司，贵公司《关于腾退原市农林局沿街门面出租房的函》（嘉文旅函（2014）8号）已收悉。原我局沿街门面出租房已于2013年11月份移交贵公司管理，租金全部停收，11月份以后所有门面出租房与我局未签订租赁合同，所以不存在解除合同之事。2014年4月底，为配合贵公司工作，我局就腾退门面出租房事宜向经营户再次进行通知。现门面出租房腾退事宜请贵公司与经营商户自行协商解决。”农林局综合楼移交登记表显示，2013年11月14日，嘉峪关市农林局将涉案房屋的一楼移交原告文旅公司；嘉峪关市水务局文件嘉水务字（2014）88号“嘉峪关市水务局关于明确原农林局出租门面房责权的通知”载明：“各出租用户，根据市财政局《关于以作价出资方式划转市农林局房屋建筑物资产的批复》（嘉财字（2013）33号）、《关于市文旅集团处置原农林局办公楼资产及国有土地使用权的批复》（嘉财国资字（2013）18号）等文件精神，我局在2013年5月通知你们做好拆迁准备，又在2013年年底接到文化旅游集团公司移交元（原）门面房的函后。再次通知你们将2013年10月份之前（含10月份）所欠房租交我局，将11月之后的房租、含取暖费交嘉峪关文化旅游集团有限公司。现你商铺所在土地已经市国土资源局、市公共资源交易中心公开挂牌出让，甘肃银行竞价摘得土地使用权，并办理土地相关手续。根据甘肃银行项目开发计划，近期将对沿街商铺进行拆除，请在5月15日前交清所欠房租，并做好清理搬迁工作。”嘉峪关市水务局嘉水函字（2014）27号“嘉峪关市水务局关于腾退原农林局沿街门面出租房的复函”载明：“嘉峪关文化旅游集团公司，贵公司关于腾退农林局沿街门面房的函收悉。关于门面房清退的问题，在2013年底收到贵公司嘉文旅（2013）41号文件后，我单位已与相关负责人解除租赁合同，并通知该门面房相关责任人将所欠房租交至2013年10月，2013年11月之后将房租、取暖费交至贵公司。因此，请贵公司自行清退门面房租户。”涉案房屋原产权单位嘉峪关市水务局于2013年11月份将该房屋二楼移交至文旅公司；涉案房屋的使用权人为文旅公司。再查明，被告朱彩云未与文旅公司签订房屋租赁合同，文旅公司已将涉案房屋的转让及拆迁事宜向被告朱彩云进行了告知。文旅公司未缴纳涉案房屋的暖气费。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告经登记已取得涉案房屋的土地使用权，已经原房屋产权单位资产移交取得了涉案房屋的使用权。关于解除房屋租赁合同的问题，从原、被告双方提交的证据显示，被告与原房屋产权单位的租赁合同已经到期，其继续使用房屋，且原房屋产权单位向其收取租金可视为被告与原房屋产权单位形成不定期租赁，房屋使用权发生转移后不定期租赁关系依旧存在，被告朱彩云称其与该房屋原产权单位嘉峪关市农林局及嘉峪关市水务局签订了房屋租赁合同，并口头约定可免费租用五年，但未提交证据予以证实，故不予采信，原告在合理期限之前通知了被告搬离房屋，故原告主张解除合同的诉请予以支持。关于房屋租金问题，被告称其与原产权单位的房屋租金是用维修款抵顶可以免交五年房租的抗辩理由因其未提交相应的证据予以证实，故不予采信。原告提交的嘉峪关市水务局文件嘉水务字（2014）88号、嘉峪关市水务局嘉水函（2014）27号、嘉峪关市农林局嘉农林函（2014）32号、农林局综合楼移交登记表证实房屋原产权单位嘉峪关市农林局及嘉峪关市水务局于2013年11月份将涉案房屋移交原告。故原告关于一楼的房租，从2013年11月至2014年9月的房租27258元（2478元／月×11月）予以支持，2013年10月以前涉案房屋的一楼尚未移交至原告，故原告关于2013年8月至2013年10月房屋租金的请求不予支持；关于二楼的房租，原告主张2014年1月至2014年9月的房租64530元（7170元／月×9月）予以支持；原告主张的房租核算为91788元（2478元／月×11月＋7170元／月×9月）。关于暖气费的问题，因原告自述其并未缴纳暖气费，且暖气费的收缴人为贵友物业公司，原告并未产生实际损失，不予支持。原告可待其实际产生损失后另行主张。关于被告向有关单位索要赔偿款的问题，因在本案审理过程中，被告未提起反诉，不予处理，被告可另案主张。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除被告朱彩云与原告嘉峪关文化旅游集团有限公司的房屋租赁合同；二、被告朱彩云于本判决生效后十五日内支付原告嘉峪关文化旅游集团有限公司房屋租赁费91788元；三、被告朱彩云于本判决生效后十日内将其经营的嘉峪关世纪佳人婚纱摄影店搬离其占有的原告嘉峪关文化旅游集团有限公司的房屋；四、驳回原告嘉峪关文化旅游集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2526元，被告朱彩云承担2084元，原告嘉峪关文化旅游集团有限公司承担442元。一审宣判后，被告朱彩云不服，向本院提起上诉，请求依法撤销（2014）嘉城民一初字第1434号民事判决并将案件发回重审。事实与理由：1、上诉人与原出租人嘉峪关市农林局和嘉峪关市水务局之间的租赁合同签订在前，房屋产权变更在后，在上诉人与原承租人之间租赁合同未解除的情况下，一审法院受理此案程序违法；2、一审法院认定事实不清，证据不足。原房屋出租人与上诉人没有在法定期限内解除合同，原租赁合同有效，一审判令解除原、被告之间的租赁合同没有法律依据；3、上诉人与原承租人约定，由上诉人对涉案房屋进行扩建，扩建费用抵顶五年房租，在合同未到期的情况下搬离涉案房屋，被上诉人应赔偿上诉人扩建费用671790元。一审时上诉人对该部分损失提起了口头诉讼，但一审法院没有进行合并审理，损害了上诉人的合法权益。被上诉人辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据：1、上诉人与原承租人嘉峪关市水务局的租赁合同于2012年12月3日已到期，后政府将涉案房屋整体划拨被上诉人，上诉人与被上诉人没有续签合同，且上诉人没有证据证实其与原承租人有续签合同的约定；2、租赁合同到期后，上诉人拒不搬离房屋的行为已经侵犯了被上诉人的合法权益；3、上诉人在一审中并未对其主张的损失提起反诉，亦未向法院交纳反诉费，有关损失问题其应通过另案诉讼进行解决，故请求驳回上诉，维持原判。二审期间双方均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，被上诉人经政府批准划拨依法取得涉案土地及房屋后，有权向原承租人主张相关权利，其以原告身份起诉上诉人要求解除合同、支付租金并腾退房屋的行为符合民事诉讼法规定，一审法院对此立案受理合法有据，并无不当。上诉人与原出租人的租赁合同到期后未再续签固定期限合同，原出租人允许上诉人继续使用房屋并收取租金，该行为应视为双方之间形成不定期租赁合同，涉案房屋所有权变动后并未改变该不定期租赁合同关系，被上诉人作为新的房屋所有权人依法代替原出租人，在其双方未签订新的租赁合同情况下，被上诉人有权通过提前通知而随时主张解除合同，故一审法院判决解除双方之间的租赁合同于法有据。关于上诉人提出的扩建费用赔偿问题，因一审上诉人对该部分损失并未提出反诉请求，故该项主张不在本院二审审查范围内，如相关损失客观存在且有证据证实，上诉人可以另案进行诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2526元，由上诉人朱彩云承担。本判决为终审判决。审 判 长 许文贤审 判 员 吴秀屏代理审判员 吴 杰二〇一五年二月六日书 记 员 孟玉娟 来源：百度搜索“”