（2014）南民初字第1993号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-12
案件名称
原告唐山一运集团第一运输有限公司诉被告张春江租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市路南区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐山一运集团第一运输有限公司,张春江
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第1993号原告：唐山一运集团第一运输有限公司，住所地唐山市路北区。法定代表人：潘印强，职务经理。委托代理人：韩勇，河北唐正律师事务所律师。被告：张春江。委托代理人：孙景权，河北渤澳律师事务所律师。原告唐山一运集团第一运输有限公司（以下简称一运公司）诉被告张春江租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告一运公司委托代理人韩勇，被告张春江、委托代理人孙景权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年11月1日原告与被告签订租赁《协议》，原告将位于唐山市路南区双桥里市场的一冷冻库（占地面积843.92㎡，建筑面积496.72㎡）租赁给被告使用，其中合同约定：“二、租赁期限：十年，即由2008年11月1日起至2018年10月31日止）”；“三、租金：前五年，每年租金五万元，后五年，每年租金八万元。签订本协议时乙方向甲方交纳租金五万元整（租金为房屋折旧费及甲方人员养老、失业、医疗等保险）。待乙方改造房屋竣工交付使用时，再交付甲方租金二十万元整。第六年至协议结束，其租金均需在每年租金到期的前一个月向甲方缴纳。”；“五、双方的权利与义务7、乙方对所租赁房屋只有使用权，未经甲方同意乙方不得擅自转租、转包或移作他用。否则，甲方将收回其使用权，解除本协议，由此引起的一切纠纷及造成的损失，完全由乙方负责。9、乙方须按时向甲方交纳租赁费用，如无故拖欠租赁费用或严重违背本协议其他条款时，甲方将随时解除本协议，并追究乙方相关的法律责任和经济赔偿”。协议签订后，乙方向甲方交纳了前五年租金，原告也将场地及房屋交付给甲方使用。被告在使用中未经原告同意擅自将部分房屋租赁给他人使用，构成违约。且被告应当于2013年11月1日前向原告支付第六年的租金八万元，但被告并未按时给付，拖延至今，构成违约。原告现提起诉讼，请求法院判决1、解除原、被告于2008年11月1日签订的租赁《协议》，并将租赁场地及房屋腾空返还给原告；2、被告自2013年11月1日起至判决生效时止按照219.18元／日给付拖欠的租金（暂估8万元）。原告为证明其主张，提交如下证据材料：一、2008年11月1日原告作为甲方与被告张春江作为乙方签订的租赁协议1份，证明租赁期限为十年，即2008年11月1日至2018年11月1日，租赁前五年每年五万元，共计25万元，被告签订合同时已经给付该租金，第六年至第十年租金每年8万元，每年租赁时间到期前一个月将租金交给原告，被告应在2013年10月1日至2013年10月31日之间交付第六年的租金8万元，但被告并未支付。合同第五条第七项约定被告对租赁房屋有使用权，未经原告同意不得擅自转租转包，否则原告有权收回房屋使用权解除本协议，第五条第九项约定被告应按时向原告交纳租金，如无故拖欠或严重违背其他协议条款，原告将随时解除本协议。故根据该协议约定，被告未按期支付租金，且存在违法转租问题。二、调查函3页及被告转租合同2页（复印件）、收据1张（复印件）共6页，证明2014年7月30日原告到达房屋租赁地点了解被告的转租情况，被告将房屋转租给赵家河、万兆焕、梁春玲，这些转租户向我方提供了租赁合同和张春江收取租赁费的一些收据，足以证明被告将租赁场地转租给他人的事实，根据合同及法律规定，原告有权解除与被告方签订的合同。被告辩称，原、被告于2008年11月1日签订的租赁《协议》尚未期满，不能解除。被告已经给付了5年的租金，只是2013年因某些原因拖欠了2013年的租金，被告答应近期给付。本院原告不能在未催要租金的情况下强行要求解除合同，并且被告对该场地设施完善也投入了资金，如解除合同应给予被告前期设施的资金投入损失。被告将所租房屋转租他人，原告是知晓的，并且租赁人在办理卫生许可证等证照时，原告同意并为再次转租的用户盖公章同意这些用户办理了营业执照等证照进行商业经营，并且给这些用户解决了用水、电等问题。被告在要求原告办理租赁人验照时需开具的证明，但原告未予办理，所以被告未支付2013年租金。被告承诺如原告租赁人的手续完善以后将如期交租金，不再拖欠。被告未提交证据。根据原、被告双方的诉辩意见，本案双方当事人的争议焦点是：1、被告在租赁合同中是否存在非法转租及拖欠租金的违约行为。2、违约行为能否导致租赁合同解除。3、被告拖欠租金数额是多少。经庭审质证，被告对原告所举证据的质证意见是：证据一，对原、被告签订租赁协议无异议，但是对原告认为被告违约有相反意见：1、根据第五条第七项约定，被告是在原告同意的情况下转租了原租赁地和厂房。2、被告并非无故拖欠租金，并没有违反第五条第九项无故拖欠的约定，故被告行为没有违约。对证据二，无异议，但是被告转租原告是知晓同意的。经审理查明，2008年11月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订租赁《协议》，“甲方同意将甲方冷冻厂房屋及场院整体租赁给乙方作为经营场地使用，一、房屋及场院占地面积约850平方米。二、租赁期限十年，自2008年11月1日起至2018年10月31日止。三、租金：前五年，每年租金五万元，后五年，每年租金八万元。签订本协议时乙方向甲方交纳租金五万元整（租金为房屋折旧费及甲方人员养老、失业、医疗等保险）。待乙方改造房屋竣工交付使用时，再交付甲方租金二十万元整。第六年至协议结束，其租金均需在每年租金到期的前一个月向甲方缴纳。五、双方的权利与义务，1、甲方保护乙方在协议期内房屋的使用权利，不干涉乙方正常的合法经营，为乙方经营提供方便。……7、乙方对所租赁房屋只有使用权，未经甲方同意乙方不得擅自转租、转包或移作他用。否则，甲方将收回其使用权，解除本协议，由此引起的一切纠纷及造成的损失，完全由乙方负责。……9、乙方须按时向甲方交纳租赁费用，如无故拖欠租赁费用或严重违背本协议其他条款时，甲方将随时解除本协议，并追究乙方相关的法律责任和经济赔偿”。协议签订后，被告向原告交纳了前五年租金，原告也将场地及房屋交付给被告，被告改造后将房屋租给小商户。2013年，被告以原告未为承租小商户办理证照出具用房、用地证明为由自2013年11月起未再支付租金。本院认为，原告与被告签订的租赁《协议》系双方的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依约履行义务。经过庭审可以认定被告自始存在转租行为，原告对被告的转租行为应该是知情的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对于原告主张被告未经其同意转租房屋构成违约要求解除租赁合同的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告拖欠租金已逾十六个月，原告要求解除租赁协议并将租赁场地及房屋腾空返还原告，理据充足，本院予以支持。被告抗辩未支付租金系因原告不配合办理转租户用房、用地手续，但其未举证证明办理转租户用房、用地手续，系原告应承担之义务，对被告的该项抗辩本院不予采信。原告主张被告自2013年11月1日起至判决生效时止的租金按照219.18元／日（80000／年÷365日）给付，理据充足，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”，第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下：一、解除原告唐山一运集团第一运输有限公司与被告张春江签订的冷冻厂租赁《协议》，被告张春江于本判决生效之日起60日内腾退并交付租赁房屋；二、被告张春江于房屋腾退后7日内按照219.18元／日给付原告唐山一运集团第一运输有限公司自2013年11月1日起至房屋腾退交付日止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告张春江负担。如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 汪素兰代理审判员 李美秋人民陪审员 高弘鉴二〇一五年二月六日书 记 员 杜雪宁 关注公众号“”