（2015）穗中法民五终字第241号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-27
案件名称
广州市越秀区第一土地房屋管理所与何汝成租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市越秀区第一土地房屋管理所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2015）穗中法民五终字第241号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：何汝成，男，汉族，1967年9月25日出生。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地广州市。法定代表人：曾健庆，职务：所长。委托代理人：徐虹，该所职员，联系地址。上诉人何汝成因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀区第一房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年3月20日，越秀区第一房管所（为甲方）与何汝成（为乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区起义路高第街119号二楼头房的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积20.05平方米，租赁期限从2008年8月1日至2010年6月30日，月租金为66.40元，租金按月结算。第二十条：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。该合同租期届满后，双方没有续签租赁合同。何汝成按66.40元／月的标准支付租金至2014年12月31日。现涉案房屋的户籍登记人员有何汝成（户主）和何永俊。2014年5月14日，越秀区第一房管所向何汝成发出《关于收回房屋的通知》，内容为决定自通知送达之日起终止租赁关系，并要求何汝成于2014年5月21日前将涉案房屋交回，否则自通知送达之日起按2013年广州市房屋租金参考价的标准收取房屋使用费。何汝成不确认收到该通知。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2014年6月9日的《房地产登记薄查册表》显示，荔湾区中山八路31号1501房、1503房的产权人均为何汝成，登记时间为2005年10月19日，1501房的建筑面积为28.32平方米（套内建筑建筑面积24.43平方米），1503房的建筑面积为93.52平方米（套内建筑面积80.67平方米），使用性质均为居住用房，所有权来历均为购买。越秀区第一房管所于2014年8月向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、何汝成户立即将广州市越秀区起义路高第街0119号二楼头房房屋（使用面积20.05平方米）腾空交还越秀区第一房管所。2、何汝成按照广州市房屋租金参考价的标准缴交2014年7月1日起至腾空上述房屋之日止的房屋使用费（按使用面积20.05平方米计，并按每月66.40元／月标准扣减何汝成已付的2014年7月1日至12月31日的租金结算）。原审庭审中，何汝成称现涉案房屋由其和儿子二人居住使用，现荔湾区中山八路31号1501房、1503房由其前妻使用。为证明何汝成另购的房屋由前妻使用，何汝成提交了离婚证和2014年5月22日的离婚协议书，其中离婚协议载明：“从2014年3月8日起，位于中山八路31号1梯501房、中山八路31号1梯503房，归女方自住和出租使用，女方不能以出售转让，赠与等方式处理此两套房屋，到儿子年满十八岁后，十九岁前房屋面积60平方米归儿子何永俊所有，61平方米归袁道娟所有，若袁道娟死亡，此两套房屋归儿子何永俊所有。”越秀区第一房管所对上述证据真实性无异议。原审法院认为：越秀区第一房管所与何汝成签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述租赁合同租期届满后，双方没有续签租赁合同，但何汝成在租期届满后继续使用涉案房屋并向越秀区第一房管所交租，故越秀区第一房管所与何汝成形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，越秀区第一房管所可随时要求解除租赁关系。根据合同约定，何汝成或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回。《房地产登记簿查册表》已载明何汝成名下另有购买房屋，且何汝成在签订租赁合同时应知悉合同中关于另购房屋须交还承租房屋的约定内容，但其没有依约交还涉案房屋，已构成违约，其与前妻于2014年离婚的事实以及双方关于房屋使用的约定并不影响其违约事实，越秀区第一房管所现要求何汝成户腾空交回涉案房屋，符合合同约定，予以支持。鉴于越秀区第一房管所已收取何汝成租金至2014年12月，故何汝成应在租期届满后搬迁。因何汝成不确认收到越秀区第一房管所发出的《关于收回房屋的通知》，越秀区第一房管所也没有证据证明该通知已送达给何汝成，故双方的租赁关系并未因越秀区第一房管所发出该通知而解除。在双方的租赁关系解除前，租赁合同对双方仍有约束力，故何汝成在租赁关系解除前应按原租赁合同约定的租金标准向越秀区第一房管所交纳租金；自租赁关系解除之日起，何汝成应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准向越秀区第一房管所交纳房屋使用费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百三十六条的规定，于2014年11月13日作出如下判决：一、何汝成户应于本判决发生法律效力之日起两个月内，将广州市越秀区起义路高第街0119号二楼头房房屋腾空交回给越秀区第一房管所。二、何汝成应于本判决发生法律效力之日起十日内，将其迁出上址房屋之日前的房屋使用费（本判决发生法律效力之日前的房屋使用费按每月66.4元标准计，本判决发生法律效力之次日起至迁出之日止的房屋使用费参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准计，扣减何汝成已付的租金结算）支付给越秀区第一房管所。三、驳回越秀区第一房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由何汝成负担。判后，上诉人何汝成不服原审判决，向本院提起上诉称：1、我与前妻于2014年5月22日办理了离婚手续，名下房屋已归前妻所有，儿子由我抚养。离婚前，越秀区第一房管所从未告知我违反合同，直到2014年8月20日收到法院通知我才知道越秀区第一房管所起诉我。2、我与房管所签合同时，我未了解合同内容就签了，根本不知怎样才属违约。我离婚前违约是无知之过，离婚后已无地方可住，应让我继续租住原公房。3、我从未享受过房改房、经适房等福利，现在无地方可搬。4、越秀区第一房管所应该根据实际情况合理分配公租房，我现在失业，无固定收入，还要抚养儿子。为此，上诉请求撤销原审判决。被上诉人越秀区第一房管所答辩同意原审判决，不同意何汝成的上诉请求。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：越秀区第一房管所与何汝成签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定的租期届满后，双方并未续签书面租赁合同，何汝成仍按原合同约定的租金标准向越秀区第一房管所支付租金，故原审法院认定越秀区第一房管所、何汝成双方形成不定期的租赁关系，并无不当。关于不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此越秀区第一房管所可随时主张收回涉案公房。且目前何汝成名下拥有两套自有产权住房，其应有能力自行解决居住问题，不符合《广东省公有房产管理条例》关于公房住宅分配对象的规定。故原审判令何汝成向越秀区第一房管所腾空交还房屋及支付房屋使用费，合法合理，本院予以维持。至于何汝成所提出的其与前妻于2014年离婚的事实以及双方关于房屋使用的约定，不足以成为何汝成拒绝腾空交还涉案公房的理由，本院对此不予采纳。综上所述，何汝成的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人何汝成负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥二o一五年二月六日﹤／h4﹥书记员 仪文娟﹤h2﹥﹤／h2﹥ 微信公众号“”