（2015）綦法民初字第00625号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-07-10
案件名称
重庆凯逸物业服务有限公司与黄刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市綦江区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆凯逸物业服务有限公司,黄刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）綦法民初字第00625号原告重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3幢6－3，组织机构代码57210118－1。法定代表人赖义福，该公司总经理。委托代理人范贵荣，男，1974年12月16日出生，汉族，住四川省荣县。被告黄刚，男，1966年3月8日出生，汉族，现住重庆市綦江区文。原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称凯逸物业公司）与被告黄刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由审判员刘扬适用简易程序于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告凯逸物业公司的委托代理人范贵荣、被告黄刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯逸物业公司诉称，原告于2012年12月通过公开招投标，并于2013年1月1日获得重庆市綦江区阳光奥韵小区物业服务权，并在綦江区房屋相关主管部门备案，原告从2013年1月1日起进驻小区提供物业服务，进驻后严格按物业管理条例及物业服务合同约定提供物业服务，但被告黄刚无故拖欠原告2013年1月至2014年12月物业费2238元，公摊费240元，违约金223.13元，合计金额2701.13元。期间经原告多次催收，被告仍未付款。现原告起诉要求判决被告立即支付上述物管费、公摊费及相应违约金，并承担本案诉讼费。被告黄刚辩称，我小区原来的物业公司系龙居物业公司。2012年我妻子杨绍容因停放摩托车与小区保安发生纠纷受伤，后医药费等没有得到解决，原告接手我小区物业后没有与龙居物业搞好交接，对这些纠纷应承担责任。我是因上述原因未缴费，对原告起诉的物业费、公摊费的金额我没有意见，对违约金和诉讼费我不认可。经审理查明，2012年12月14日，重庆市綦江区阳光奥韵小区业主委员会作为甲方，原告凯逸物业公司作为乙方，双方签订了綦江区阳光奥韵小区物业服务合同，2012年12月28日该合同在綦江区国土资源和房屋管理局备案。该合同约定甲方通过公开招聘方式将阳光奥韵小区（建筑面积112543平方米）委托给乙方实行物业管理，其中物业服务事项为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道（沟）及生化池的疏通、清掏等；7、交通秩序与车辆停放的管理；8、依法做好物业管理区域内公共卫生管理及安全、消防事项的防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算计划；11、装修管理；12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；13、负责向业主或物业使用人收取物业服务费和本协议规定的其他费用；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项；15、对业主或物业使用人违反《业主规约》的行为，采取规劝、制止等措施。该合同约定的物业服务费用为包干制，其中住宅物业费为1.00元／㎡（一、二层0.8元／㎡）；代收二次供水费（按前期物业标准收取），公共设施设备水、电公摊据实分摊。业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按相关法律规定标准向业主或物业使用人收取违约金。该合同约定的期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。该合同还对服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、合同解除、违约责任等作了约定。该合同上加盖了重庆市綦江区阳光奥韵小区业主委员会和原告公司印章。另查明，庭审中原告凯逸物业公司陈述对违约金的计算系参考了《重庆市物业管理条例》，自行按日千分之三计算。同时表示如计算不合法，同意法院依法裁判。再查明，被告黄刚系重庆市綦江区文龙街道阳光奥韵小区X幢X单元X－X业主，该房2013年1月至2014年12月应缴物业费为2238元，每月为93.25元，公摊费为240元，每月为10元。对物业费、公摊费的计算方式和金额被告黄刚没有意见。前述事实，有企业法人营业执照，组织机构代码证，备案证明，綦江区阳光奥韵小区物业服务合同，以及双方当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，没有证据证明重庆市綦江区阳光奥韵小区业主委员会就阳光奥韵小区物业服务与原告签订的物业服务合同存在无效情形，该合同应当认定合法有效，具有法律约束力。被告作为綦江区阳光奥韵小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用，但被告未按约定支付原告物业服务相关费用，还应当承担支付滞纳金的违约责任。本院对原告要求被告支付物业服务相关费用的请求予以支持，但违约金计算标准有误，应予纠正。本院确认被告黄刚在2013年1月至2014年12月期间共计欠物业服务费和公摊费用2478元（每月103.25元），对原告此诉讼请求，符合法律规定且被告对金额无异议，本院予以支持。被告黄刚辩称原物业公司保安致伤其妻未得到解决故不缴纳物业服务费，如该损害事实成立，被告应与侵权人协商解决或通过法律途径维权，被告以两个物业公司交接时未处理好其损失为由拒缴物业服务费既无法律规定，又无其他约定，对被告的辩解理由本院不予采纳。对违约金的计算，双方在物业服务合同中对未按时缴纳物业服务费约定有违约金条款，但未约定计算标准，现被告黄刚不认可缴纳违约金，实质上是对违约金的一种抗辩，基于被告黄刚的不缴纳物业服务费的抗辩理由不成立，本院认为被告应支付违约金，但违约金的计算标准在双方未约定时应结合原告的损失情况依法予以主张，故本院认为原告按照日千分之三标准计算过高，按照同期中国人民银行同类贷款利率计算为宜。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告黄刚在本判决生效后5日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2013年1月至2014年12月期间的物业服务相关费用2478元及滞纳金（滞纳金从2013年1月起，第一月以103.25元为基数，之后基数每月递增103.25元，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年12月止）。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告黄刚负担（此款原告已预交，被告黄刚在履行上述义务时一并付给原告重庆凯逸物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 刘 扬二〇一五年二月六日书记员 留微微 更多数据：搜索“”来源：