（2015）邳议民初字第0044号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-27
案件名称
陈小露与赵安银房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邳州市人民法院
所属地区
邳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈小露,赵安银
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第五十八条，第一百零七条
全文
江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2015）邳议民初字第0044号原告陈小露，个体工商户。委托代理人顾计兴。被告赵安银，农民。委托代理人张辉，江苏景来律师事务所律师。原告陈小露诉被告赵安银房屋租赁合同纠纷一案，本院已立案受理。依法由审判员刘刚适用简易程序，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告陈小露的委托代理人顾计兴、被告赵安银及其委托代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小露诉称：原告在邳州市占城镇街东经营的门店与被告住所相邻。2013年年初，被告翻建数间房屋，原告有意租赁被告部分房屋及房屋后的空闲场地用于扩大经营。2013年2月25日，原、被告达成口头协议，待被告房屋建好、场地平整后由原告租用，当日原告向被告交付1000元押金。2013年4月22日，被告找到原告协商，声称建房资金紧张，要求原告预交房租，原告当日预交房租4万元。因快速兴起的电子商务冲击，原告门店经营状态不佳，无力再扩大经营。2013年6月，被告房屋仍处于在建状态，原告便通知被告，要求解除双方此前达成的口头协议，并要求被告退还预收租金，被告拒绝退款。被告竣工的房屋目前已出租给他人，但预收的租金仍拒不退还。请求判令被告返还预交租金4万元并承担诉讼费。被告赵安银辩称：原告所述与部分事实不符。2013年年初，原告有意租用被告的全部房屋及房屋后空闲场地，但不满意原有房屋结构，要求被告按照原告要求对房屋改造。为此，被告遂拆除院落及部分房屋，投入近50万元进行房前房后平整，并与原有承租人解除了租房合同。原、被告双方当时签订了房屋租赁合同，约定租期10年，每年租金6万元，后该份合同被原告骗取致使被告无法提供。原告违反诚信原则单方解除合同，给被告造成了损失，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告陈小露在邳州市占城镇街东经营超市，被告赵安银房屋与超市相邻。2013年年初，为了扩大经营，原告陈小露欲租用被告赵安银的房屋及屋后空闲用地使用。2013年2月25日，被告赵安银收到原告陈小露租赁房屋的押金1000元后随即开始填沟修路。2013年4月22日，原告陈小露交付被告赵安银房屋租金4万元，被告赵安银本着诚实信用的原则解除原租户合同，并拆除旧房，改建新房。为了适应开办超市的需要，原告陈小露对被告赵安银的房屋改建改造提出了部分要求。被告赵安银在改建改造过程中，因快速兴起的电子商务的冲击，原告陈小露的超市经营状态不好，无力再扩大经营，原告遂提出解除达成的口头协议并要求被告退还预交的房屋租金。目前，被告房屋空置部分时间后已出租给他人用来经营快餐店。以上事实有收条、证人证言、照片、租房协议及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：被告赵安银和原告陈小露达成口头房屋租赁协议，将位于邳州市占城镇占城东街的房屋及场地出租给原告陈小露用于开办超市，双方形成房屋租赁合同关系。庭审中，原告提出双方未达成房屋租赁协议，只是达成房屋租赁意向的主张。结合原告自认与被告达成口头协议，后欲解除口头协议，给付被告押金1000元、租金4万元的行为，以及被告赵安银退掉租户、改建改造房屋的行为，足以认定原、被告之间已对房屋租赁合同的主要内容达成了协议。因此，原、被告双方之间的房屋租赁合同已经成立，对原告主张的原、被告之间仅达成租赁意向的意见本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同的约定履行自己的义务。在原告陈小露并不享有合同的法定解除权的情况下，由于市场风险无法扩大经营而明确表示要求解除双方的协议，其存在违约行为。原告终止履行合同后，被告将该处房屋出租给他人开办快餐店，原、被告事实上已经以各自的行为解除了双方达成的房屋租赁协议。对于原告主张返还预付租金4万元，考虑到原、被告的过错责任比例且被告赵安银本着诚实信用的原则为履行合同支出了部分费用并产生部分损失，本院酌定被告赵安银返还原告陈小露租金15000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告赵安银于本判决生效之日起十日内返还原告陈小露租金15000元。二、驳回原告陈小露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费400元，由原告陈小露负担280元，由被告赵安银负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘 刚二〇一五年二月六日法官助理 戚 翔书 记 员 纪瑞颖 来源：