（2015）肇中法民四终字第15号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-06-04

案件名称

肇庆市永诚房地产开发有限公司与吴小林商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省肇庆市中级人民法院

所属地区

广东省肇庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

肇庆市ＸＸ房地产开发有限公司,吴Ｘ林

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

广东省肇庆市中级人民法院民事判决书（2015）肇中法民四终字第15号上诉人（原审原告、反诉被告）：肇庆市XX房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区坑口。法定代表人：ＸＸ山。委托代理人：陈X辉，男，1979年3月30日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：冯X鹏，男，1964年2月3日出生，汉族，住武汉市江汉区。系该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴X林，女，1982年5月8日出生，汉族，住广西贺州市八步区。委托代理人：ＸＸ文，广东开信律师事务所律师。上诉人肇庆市XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人吴X林商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2014）肇鼎法民二初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2010年5月19日，吴X林以按揭方式购买XX公司位于肇庆市鼎湖区新城54区民乐大道豪峰精英公寓第1号楼B幢5层01号房，房价款总金额为239244元。双方并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同第八条约定，XX公司应在2010年8月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付吴X林使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，XX公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且XX公司在发生之日起30日内告知吴X林的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，但最长不得超过6个月。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，XX公司如未按合同规定的期限将该商品房交付吴X林使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，XX公司按日向吴X林支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，吴X林有权解除合同。吴X林解除合同的，XX公司应当自吴X林解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按吴X林累计已付款的1%向XX公司支付违约金。吴X林要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，XX公司按日向吴X林支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该合同还约定了其他的权利义务。《合同补充协议》第四条约定，因吴X林违约导致上述合同及补充协议解除，如吴X林已经使用了该商品房，吴X林必须在合同解除后三十天内将该商品房完整交回XX公司；第五条约定，吴X林使用该商品房期间，未经政府有关部门的批准和XX公司或物业管理公司的同意，不得擅自在该商品房上加建构筑物或改变楼宇的建筑结构、外观、通道及其约定的用途。上述合同签订后，吴X林依约付清了上述商品房的总价款。2010年9月13日，由于XX公司未能如期交楼，吴X林向XX公司提出书面申请，要求进驻涉案商品房装修，或者由XX公司提供其它房屋暂时安置。2010年9月25日，吴X林在XX公司提供的业主提前装修保证书上签名保证：1、不侵犯其他业主的权益，不得以业主名义宣扬装修，做好保密工作，以XX公司新装修样板房名义装修；2、在工程未完善配套设备前（有线电视、电话终端、煤气管道、宽带、防盗对讲等），吴X林不得以宣扬形式催促XX公司安装，上述配套设施、设备交付在2010年11月10日前交付使用；3、吴X林装修前必须配合XX公司工程人员检查室内外楼地面的质量情况并作记录，如存在质量问题，吴X林按记录签认单返工至合格为止；4、装修后，属吴X林装修部分XX公司不负任何责任（除主体结构）；5、装修地面必须做好防水、防潮施工工作，装修后出现漏水、渗水、受潮均属吴X林责任，吴X林必须返工处理；6、装修修改间墙须向XX公司申请，批准后方可施工，未经批准不得作任何改动；7、施工单位未拆除升降外用上料电梯，如外用电梯拆除，吴X林自行上料，XX公司不负责任；8、吴X林装修期间使用的是临时施工单位的水、电，吴X林须支付电费；9、吴X林在装修期间的垃圾、余泥等必须自行处理，不得长时间堆放在楼下或楼上，堆放的余泥垃圾三天内必须运走，如XX公司代运，费用由吴X林支付；10、吴X林在装修前必须向XX公司缴交保证金1000元，直至装修完毕，清干净垃圾后退回吴X林；11、在装修期间，XX公司安装好门窗；12、XX公司在2010年9月28日前具备提前装修条件给吴X林；13、装修完毕后，未经XX公司书面批准不得入住。随后，吴X林派人进驻该商品房进行装修。吴X林、监理单位广州海荣建设监理有限公司、总承包施工单位肇庆市建设工程有限公司、勘察单位肇庆市鼎湖长大岩土工程勘察有限公司、设计单位高要市纵横建筑设计有限公司组成的验收组，对豪峰精英公寓1号楼（涉案商品房）的地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给水、排水及采暖工程、建筑电气工程、电梯工程等分部工程进行竣工验收，并于2013年1月29日出具了《建筑工程竣工验收报告》，验收组意见为：六个分部工程均达到合格，综合评定工程质量达到合格；工程项目质保资料完善，现场观感受质量良好，同意通过工程项目验收，投入使用；并一致评定工程的六个分部为合格等级，工程综合评定等级为“合格”。2013年9月5日，XX公司通过邮政特快专递向吴X林发出书面收楼通知书。吴X林确认于2013年9月10日收到该通知书。吴X林去XX公司处办理收楼，XX公司向吴X林提出接受其逾期交付商品房的补偿条件，不要到法院起诉，才能收楼，吴X林不接受该补偿条件，XX公司至今没有交付涉案商品房给吴X林使用。2013年10月22日，吴X林向该院提起诉讼，要求XX公司支付逾期交楼违约金。该院作出（2013）肇鼎法民二初字第274号民事判决，限XX公司在判决发生法律效力之日起十日内向吴X林支付计算至2013年9月9日止逾期交付商品房的违约金52681.53元。XX公司不服该判决，向本院上诉，本院作出（2014）肇中法民三终字第31号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。2013年12月5日，XX公司通过邮政特快专递向吴X林发出违反装修规定整改通知书，认为吴X林在装修期间，将卫生间改为卧室，阳台改为卫生间，已擅自改变房屋结构及其使用功能，要求吴X林在30天内恢复原使用功能。否则将追究违约责任。2013年12月19日，XX公司再次通过邮政特快专递向吴X林发出责令恢复毛坯房原貌的通知，要求吴X林在2014年1月20日前将室内装修全部拆除，恢复毛坯房原貌。否则将追究违约责任。XX公司认为吴X林在装修涉案商品房期间，擅自改变房屋结构及其使用功能，2014年6月16日，向该院提起本案诉讼。庭审中，XX公司确认吴X林在装修涉案商品房期间，没有改动和拆除房屋的主体结构和承重结构，同时确认是吴X林不接受其补偿条件，所以至今没有交付涉案商品房给吴X林使用。XX公司起诉请求判令：1、依法解除双方于2010年5月19日签署的《商品房买卖合同》；2、吴X林将其擅自改变的房屋结构及其使用功能恢复原状，并将房屋归还XX公司。恢复原状费用预算66000元。诉讼中，吴X林提出反诉，请求判令：1、继续履行买卖合同，XX公司立即交付位于肇庆市鼎湖区坑口新城民乐大道（豪峰精英公寓1号楼B幢501房）；2、赔偿装修费38350元给吴X林；3、支付逾期交房的违约金15072.37元（暂计自2013年9月10日计至2014年7月21日）；4、XX公司承担本案本诉、反诉诉讼费。原审法院审理认为：XX公司、吴X林于2010年4月3日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充协议订立后，吴X林依约付清了涉案商品房的总价款，因此，吴X林已依约履行完毕其应履行的义务，XX公司也应按合同约定于2010年8月28日前将竣工验收合格的商品房交付给吴X林使用。吴X林虽然于2010年9月13日书面申请对涉案商品房提前进行装修，XX公司也同意吴X林提前装修，吴X林已派人进驻该商品房进行装修。但这不等于XX公司已将符合交付使用条件的商品房交付给吴X林使用，且XX公司提供的给吴X林签署的业主提前装修保证书上已明确约定，吴X林装修完毕后，未经XX公司书面批准不得入住。因此，即使吴X林对涉案商品房装修后，该商品房不符合交付使用条件，是不能入住使用的，吴X林并没有使用该商品房。涉案商品房于2013年1月29日验收合格，吴X林在2013年9月10日才收到XX公司的收楼通知，因此涉案商品房在2013年1月29日后才符合交付使用条件，XX公司认为已于2010年9月25日向吴X林实际交付使用涉案商品房，于法无据，该院不予支持。涉案商品房在2013年1月29日已经验收合格，因此，该商品房不存在因吴X林提前装修而出现质量问题或安全隐患，且XX公司庭审中也确认吴X林在装修期间，没有改动和拆除房屋的主体结构和承重结构，现XX公司认为吴X林擅自改变涉案商品房房屋结构及其使用功能，违反了合同约定，要求解除《商品房买卖合同》，恢复原状并交回房屋，没有事实依据和法律依据，该院不予支持。XX公司在2013年9月10日书面通知吴X林办理涉案商品房收楼交接手续，因吴X林不接受XX公司的补偿条件，XX公司至今没有交付涉案商品房给吴X林使用，XX公司的行为属违约行为，应负违约责任，吴X林已向该院主张违约金，已经该院发生法律效力的（2013）肇鼎法民二初字第274号民事判决XX公司向吴X林支付计算至2013年9月9日止逾期交付商品房的违约金52681.53元。现涉案商品房已经验收合格，符合交付的使用条件，XX公司在庭审中确认是吴X林不接受其补偿条件，至今没有交付涉案商品房给吴X林使用，因此，吴X林反诉要求XX公司交付涉案商品房及支付从2013年9月10日起计算的逾期交房违约金，理据充分，该院予以支持，违约金按已交总房价款239244元的日万分之二计付至涉案商品房实际交付给吴X林之日止；吴X林的证据不能证明其存在装修费损失，故吴X林主张赔偿装修费，理据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限XX公司在该判决发生法律效力之日起十日内将位于肇庆市鼎湖区新城54区民乐大道豪峰精英公寓第1号楼B幢5层01号房交付给吴X林。二、限XX公司在该判决发生法律效力之日起十日内向吴X林支付违约金（违约金按总房价款239244元的日万分之二从2013年9月10日计算至商品房实际交付日止）。三、驳回XX公司的诉讼请求。四、驳回吴X林的其他反诉请求。本案本诉受理费1450元，由XX公司负担，反诉受理费568元，由XX公司负担160元，吴X林负担408元，该费用XX公司已预交1450元，吴X林已预交568元，该院不作退还，限XX公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付给吴X林160元。上诉人XX公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定部分事实与实际不符，审理的依据与法律、法规及合同约定不符，判决错误，应予纠正。1、经验收合格后的房屋，并不等于不存在因提前装修而出现质量问题或安全隐患，并不是意味着对质量问题不得有异议。吴X林擅自改变涉案商品房房屋结构及其使用功能的行为必须要制止和拆除，不是吴X林的免责抗辩的理由。在实际存在质量和安全隐患问题时，必须进行质量返修和及时消除安全隐患，否则会直接危及到楼房的安全使用。吴X林擅自改变房屋使用功能，致使局部部位荷载加重，并有渗漏的质量隐患，已经直接危及了楼下住房的安全和正常使用。吴X林擅自改变房屋内部结构及其使用功能，违反了建设部令（2002）第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第五条“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。”的规定，我方要求其恢复原状是有法理依据的。吴X林擅自改变房屋结构及其使用功能，将卫生间改为卧室，将阳台改为卫生间，违反了双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，我方要求其恢复原状是正当的，是有依据的。由于吴X林拒不承认和无理拒绝拆除擅自改变房屋内部结构及其使用功能的建筑物，违反了《商品房买卖合同》的有关规定，己经危及到楼下住房的安全正常使用，致使我方对楼下住房不能进行正常买卖，我方迫于无奈，只好要求与吴X林解除合同，以维护我方的合法权益。2、我方楼房具备交付条件后，于2013年9月5日通过邮政特快专递方式向吴X林发出书面收楼通知书，已经履行了告知责任和义务。吴X林于2013年9月6日收到此通知书后一直不来收楼。根据《商品房买卖合同》第十条规定：“买受人逾期未办理交房手续，视为出卖人己按期交付，房屋的所有权风险己转移给买受人。”，鉴于涉案商品房的现实状况，由于吴X林拒绝承认和拒绝恢复原状，我方诉之于法律是正当的，是无可厚非的，这与交楼并无矛盾，我方并无违约行为。综上所述，一审判决认定事实不清，法理不明，执法不公，明显有失公平和公正，请求：1、撤销（2014）肇鼎法民二初字第107号民事判决第二、第三项；2、要求吴X林将擅自改变房屋结构及其使用功能的房屋恢复原状；3、由吴X林承担一、二审全部诉讼费用。上诉人XX公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。被上诉人吴X林答辩称：同意一审判决。被上诉人吴X林除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：一审中，XX公司在庭审中确认由于吴X林不接受其补偿条件，至今没有交付涉案商品房给吴X林使用。XX公司确认，其认为吴X林擅自改变案涉房屋结构及其使用功能，但是没有经向有关部门进行认定或委托相关机构进行鉴定。吴X林否认有擅自改变案涉房屋结构及其使用功能的事实。经调解，双方未能达成一致意见。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，综合XX公司的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是：1、原审判决XX公司支付逾期交楼违约金是否恰当问题；2、吴X林是否擅自改变案涉房屋结构及其使用功能，应否支持XX公司要求吴X林恢复房屋原状的请求问题。关于原审判决XX公司支付逾期交楼违约金是否恰当问题。虽然XX公司于2013年9月5日通过邮政特快专递方式向吴X林发出书面收楼通知书，吴X林也于2013年9月6日收到该通知书，但是，一审中，XX公司确认由于吴X林不接受其补偿条件，至今没有交付涉案商品房给吴X林使用，可见，案涉房屋尚未交付给吴X林是客观事实，而且，导致案涉房屋尚未交付给吴X林是由于XX公司未能妥善解决与吴X林之间的补偿问题，并不是吴X林故意拒绝收楼，故原审判决XX公司继续支付商品房实际交付日前的违约金给吴X林，并无不当，本院予以维持。XX公司以其已经履行通知收楼义务为由，主张免责，理据不足，本院不予支持。关于吴X林是否擅自改变案涉房屋结构及其使用功能，应否支持XX公司要求吴X林恢复房屋原状的请求问题。XX公司XX公司认为吴X林擅自改变案涉房屋结构及其使用功能，但是吴X林否认有擅自改变案涉房屋结构及其使用功能的事实。由于XX公司没有向有关部门申请进行认定或委托相关机构进行鉴定，XX公司主张吴X林擅自改变案涉房屋结构及其使用功能，证据不足。另外，业主擅自改变房屋结构及其使用功能，导致房屋存在安全隐患，应当由相关行政监管部门进行监管和认定，经相关监管部门确定或相关行政机构进行鉴定存在业主改变房屋结构及其使用功能，导致安全隐患，而且业主拒不纠正的，可由相关监管部门责令改正。业主仍不改正的，可由相关行政机构作出处理和执行。在未经相关行政监管部门进行监管和处理的情况下，XX公司不宜直接起诉请求业主改正。综上，XX公司上诉主张吴X林是擅自改变案涉房屋结构及其使用功能，要求吴X林恢复房屋原状，理据不足，本院亦不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费217元，由上诉人肇庆市永诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张秀丽审　判　员　　孔日新代理审判员　　黄国涛二〇一五年二月六日书　记　员　　赵崇轩11 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