（2014）梨民一初字第212号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2016-11-22

案件名称

原告吴俊英与被告四平市翰文苑房地产开发有限公司、贺桂英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

梨树县人民法院

所属地区

梨树县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴俊英,四平市翰文苑房地产开发有限公司,贺桂英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

吉林省梨树县人民法院民事判决书（2014）梨民一初字第212号原告吴俊英，女，1978年3月8日出生，汉族，现住吉林省。委托代理人臧志军，吉林至均律师事务所律师。被告四平市翰文苑房地产开发有限公司。法定代表人刘立奎，执行董事。委托代理人王立娟，经理。委托代理人杨竹，辽河农垦管理区致远法律服务所法律工作者。被告贺桂英，女，1965年6月8日出生，汉族，现住四平市。委托代理人李绍奎，吉林言悦律师事务所律师。原告吴俊英与被告四平市翰文苑房地产开发有限公司、贺桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴俊英的委托代理人臧志军，被告四平市翰文苑房地产开发有限公司的委托代理人王立娟、杨竹，被告贺桂英的委托代理人李绍奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴俊英诉称，2011年5月，第一被告在孤家子镇开发“翰文雅苑”商品楼，第二被告为该商品楼大清包的施工方。2011年9月，原告通过第二被告顶账105320元，购��了位于3号楼2单元601号，面积为63.83㎡的楼房。《预定房屋合同》中，在“甲方”位置上加盖了第一被告单位公章及法定代表人印章，收款收据上加盖了第一被告单位的财务专用章。该楼交付使用后，第一被告拒绝将上述楼房交付原告。2013年4月17日，原告对第一被告提起诉讼，要求第一被告履行商品房买卖合同交付楼房。2013年11月14日，一审判决以“第一被告未取得商品房预售许可证明，其预售行为违反了国家法律的强制性规定，属于无效合同”为由，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，上诉至四平市中级人民法院，后原告因另行主张权利撤回上诉，二审法院裁定按原判决执行。原告认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。为此，原告特提起上述诉讼请求，请求人民法院依法判令：1、第一被告返还购房款105320元及利息，二被告互负连带责任；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告四平市翰文苑房地产开发有限公司（以下简称翰文苑）辩称，我公司不能返还原告购楼款，理由是我公司没有和原告签订预定房屋合同，也没有将楼房出售给原告，我公司也没有收到原告的购楼款，所以我公司不能返还原告的购楼款。被告贺桂英辩称，贺桂英对本案不承担返还购楼款的连带责任，该房屋是翰文苑因欠贺桂英承包工程款，用房屋顶账过来的，原告的购楼款是翰文苑给付贺桂英的工程款，原告与翰文苑直接形成了房屋买卖合同关系，翰文苑在原告的付款收据上签字盖章，其直接合同的相对人和义务人是翰文苑，诉讼费应由翰文苑承担。在开庭审理时，原被告为证明各自的主张，分别宣读了有关书证，本案诉讼争议的本案焦点为：1、原告要求被告翰文苑返还购楼款的请求是��合理，应否予以支持？2、二被告应否承担返还的义务？庭审时，原告宣读了下列证据：1、2011年9月3日预定房屋合同，证明在甲方的位置上加盖了第一被告的公章及法定代表人印章，证明原告与第一被告形成了房屋买卖合同关系。被告翰文苑对此证据的真实性无异议，称虽然合同上有我公司签字盖章，但是预定房屋合同并不是房屋买卖合同，而且在乙方签字处是贺桂英签字并不是原告签字，因为贺桂英是给我公司施工的工程队，在该工程没有验收合格前只能是预定，只有验收合格后才能决定该房屋是否应给付贺桂英，原告吴俊英并没有和公司签订任何合同。被告贺桂英称，同意原告对该证据的证明意见，贺桂英签名不代表是贺桂英的房屋，是明示该房抵账给贺桂英的过程，实际的买房人是吴俊英，依据最高院关于房屋验收的司法解释，如果房屋没有经过施工方和开发商的验收过程，房屋已交付使用能够说明房屋验收合格。由于二被告对此证据的真实性无异议，本院予以采信。2、2011年9月3日收据一张，证明付款人是原告吴俊英，翰文苑在该收据上加盖财务专用章，收据的总价款是105320元，收据上载明原告购房位置是三号楼2单元601号，面积是63.83平方米，证明原告和第一被告形成房屋买卖关系。被告翰文苑对此证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该收据虽然有我公司的公章但收款人一栏是贺桂英，我公司并没有收到该楼款。被告贺桂英对此证据的真实性无异议，称同意原告的证明问题，该房屋是翰文苑抵账给贺桂英的，房款是由开发商收取并转给贺桂英的，足以说明直接形成合同关系是原告和开发商。由于二被告对此证据的真实性无异议，本院予以采信。3、梨树县人民法院（2013）梨民一初字第283号民事判决和四平市中级人民法院（2013）四民一终字第238号民事裁定。证明由于第一被告拒绝交付楼房2013年4月7日原告对第一被告提起诉讼要求履行买卖合同交付楼房，梨树县人民法院一审判决以第一被告未取得商品房许可证明，其预售行为违反国家法律的强制性规定，认定合同无效，原告上诉后因另行主张权利撤回上诉，二审法院裁定按原判决执行，也就是一审法院的判决是生效判决。合同约定的房屋已经回迁给回迁户，钥匙已交付给回迁户，回迁户已实际占有。被告翰文苑对上述证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该判决书清楚的记载我公司与贺桂英工程款并没有实际结算，我公司拖欠贺桂英的工程款没有详细的数额，因为该工程没有结算，另外该判决书还能证明吴俊英没有交付楼款，吴俊英只是刘洋工厂的一名工人，刘洋欠吴俊英的工资，贺桂英欠刘洋的板钱，他们三方用该楼房相互顶账也没有通过我公司同意。被告贺桂英对上述证据的真实性无异议，称同意原告的证明问题，该判决书能够证明本案的合同相对主体是原告与翰文苑，其承担的义务人应是翰文苑，该判决没有确定原告与贺桂英有合同关系。顶账协议与买卖合同是两个事实，两个法律关系，顶账协议与本案没有任何关系。由于二被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。4、2014年7月20日翰文苑诉贺桂英的起诉状，证明从翰文苑自认的事实看，翰文苑已经给付贺桂英工程款。翰文苑在引用合同法第279条时，认为发包人按照约定支付了价款，贺桂英有义务向翰文苑提供相关的技术资料，翰文苑的诉讼请求就是要求贺桂英提交相关的技术资料表明双方的工程款已经结清，只是要求贺桂英提交相关的技术资料。被告翰文苑的质证意见是：如果是我们递交的诉状我们无异议，对证明的问题有异议，我公司要求贺桂英提交相关的技术资料，并不代表双方的工程款已经结清，只有她递交相关的技术资料，我公司才能按照合同约定跟贺桂英结算工程款，如果没有合格的技术资料，那么也无法计算工程款。被告贺桂英的质证意见是：对起诉的过程没有异议，但诉状的内容能说明翰文苑与贺桂英之间的工程款已给付的事实存在，但相关资料不在贺桂英处。能够证明本案原告的购楼款是先给付翰文苑，翰文苑再转交给贺桂英的。能够证明本案的合同相对人是原告与翰文苑。庭审时，被告翰文苑宣读了下列证据：1、2011年9月3日预定房屋合同和收据，证明虽然合同上有我公司签字盖章，但是预定房屋合同并不是房屋买卖合同，而且在乙方签字处是贺桂英签字并不是原告签字��因为贺桂英是给我公司施工的工程队，在该工程没有验收合格前只能是预定，只有验收合格后才能决定该房屋是否应给付贺桂英，原告吴俊英并没有和我公司签订任何合同。原告对上述证据的真实性无异议，称我们认为翰文苑作为贺桂英的债务人，贺桂英将享有的债权转让给吴俊英，翰文苑加盖公章的行为已经表明通知了翰文苑，转让债权的行为已经发生法律效力。被告贺桂英的质证意见同原告的质证意见一致。2、梨树县人民法院（2013）梨民一初字第283号民事判决和四平市中级人民法院（2013）四民一终字第238号民事裁定。证明该判决书清楚的记载我公司与贺桂英工程款并没有实际结算，我公司拖欠贺桂英的工程款没有详细的数额，应为该工程没有结算，另外该判决书还能证明王小龙没有交付楼款，吴俊英只是刘洋工厂的一名工人，刘洋欠吴俊英的工资��贺桂英欠刘洋的板钱，他们三方用该楼房相互顶账也没有通过我公司同意。工程没有结算前并不能确认谁是债权人和债务人，原告吴俊英与贺桂英、刘洋三方转账一事我公司是2013年7月30日庭审过程中才得知，我公司并没有收到债权人、债务人他们三方的任何通知。原告对上述证据的真实性无异议，翰文苑加盖财务章的行为表明贺桂英已将转让债权的事实通知给翰文苑，也表明翰文苑已经同意转让债权。翰文苑与贺桂英之间是否全部清算与原告无关，翰文苑欠贺桂英的工程款绝不能小于购楼款这个数。被告贺桂英的质证意见同原告的质证意见一致，该判决确认的合同效力的相对人是翰文苑和原告。该判决没有列明本案贺桂英为当事人，其结算没有完毕的事实，该判决没有确认。3、2011年5月15日的大清包合同(乙方是贺桂英)，第六条付款方式第一款和第三款（略），证明不允许贺桂英出售住宅和商网，只允许出售车库。原告对此证据的质证意见是：合同和原告没关系，从合同看第六条第一款和吴俊英是否有关联不清楚。被告贺桂英的质证意见同原告的质证意见一致。4、梨树县人民法院的庭审笔录第五页上数第15行，四平市中级人民法院的庭审笔录第三页划线部分。证明吴俊英并没有向我公司交付购楼款。原告对上述证据无异议，称因为是债权转让，我们认可梨树县人民法院的判决。被告贺桂英的质证意见同原告的质证意见一致。庭审时，被告贺桂英宣读了下列证据：2014年7月20日翰文苑起诉贺桂英的起诉状、大清包合同、工程结算书、工程施工承包合同补充协议。证明翰文苑与被告贺桂英工程结算结束，并给付了工程款，该工程款包含本案涉及的房屋。原告对上述证据的真实性及证明的问题无异议。被告翰文苑对上述证据有异议，结算书只是部分结算，不是整体工程结算，起诉状要求贺桂英给付相关技术资料并不是结算之后才要合格的技术资料，一个产品的价格是定于合格之后，不合格的产品的价格是不一样的。该楼房到现在为止也没有完工，回迁户入住是根据管理区的要求，因为当时回迁户上访。经审理查明：2011年5月15日二被告签订了建筑施工大清包合同，工程项目名称是孤家子镇“翰文雅苑”二期工程3#、5#楼。承包形式：大清包。2011年9月3日被告翰文苑与原告吴俊英签订了预定房屋合同，该合同的首部乙方写的是吴俊英的名字，尾部乙方签字写的是被告贺桂英的名字。该合同约定住宅3号楼2单元601室，面积约63.83平方米，总房价为105320元。吴俊英是刘洋板厂的员工，贺桂英欠刘洋板钱，刘洋用这个楼房抵板厂欠吴俊英的工资。吴��英没有付房款，是抵账。2011年9月3日收据付款人是原告吴俊英，收款人是被告贺桂英，被告翰文苑在该收据上加盖财务专用章。本院（2013）梨民一初字第283号民事判决确认，被告翰文苑与被告贺桂英未就整个工程进行最后结算，双方账目不清，被告翰文苑与被告贺桂英之间债权不明确。被告翰文苑与被告贺桂英在（2013）梨民一初字第283号民事判决生效后未对“翰文雅苑”二期工程进行结算。本院认为，被告翰文苑与原告吴俊英虽签订了预定房屋合同，但原告并没有向被告翰文苑交付约定的105320元购房款，被告翰文苑与被告贺桂英在本院（2013）梨民一初字第283号民事判决生效后，未对整个工程进行最后结算，被告翰文苑与被告贺桂英之间的债权债务关系不明确。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，��当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有债务的人是债务人。……”和《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力……”的规定，被告贺桂英在与被告翰文苑之间的债权债务关系不确定的情况下，被告贺桂英即将债权转让给原告，该转让对被告翰文苑不发生法律效力。故应驳回原告的诉讼请求。经本院2015年第7次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告吴俊英的诉讼请求。案件受理费2400元，由原告吴俊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于吉林省四平市中级人民法院。审��长赵艳江审判员　　王立新审判员　　王淑芳二〇一五年二月六日书记员　　孙亚红搜索“”