（2014）沪一中民二（民）终字第3341号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-02-25

案件名称

朱龙诉徐晔等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱龙,周丽娜,徐晔,张玉华,朱正怡

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2014）沪一中民二（民）终字第3341号上诉人（原审被告）朱龙。被上诉人（原审原告）周丽娜。被上诉人（原审原告）徐晔。上列两被上诉人之共同委托代理人李坤，上海钰澜律师事务所律师。原审被告张玉华。原审被告朱正怡。上列两原审被告之共同委托代理人朱龙。上诉人朱龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第11931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月23日公开开庭进��了审理。上诉人朱龙（同时兼原审被告张玉华、朱正怡的委托代理人），被上诉人周丽娜、徐晔及其共同委托代理人李坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市房屋（以下简称涉案房屋）产权属朱龙、张玉华、朱正怡所有。2013年1月25日，张玉华、朱正怡出具委托书，委托朱龙办理涉案房屋出售登记等事项。该委托书经上海市东方公证处公证。2013年1月31日，朱龙、张玉华、朱正怡（甲方）与周丽娜、徐晔（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方所有的涉案房屋，房地产转让价款为330万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年4月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违��责任。合同第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：……（三）甲方逾期未交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起5日内，甲方仍未交接房地产的，乙方有权单方面解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起5日内甲方未提出异议，合同即行解除，甲方除应在收到书面通知之日起5日内向乙方返还已付款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按总房款的20%向乙方支付违约金；若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同补充条款（一）第三条约定，双方应在合同履行过程中各自及时提供交易所需的材料和证明，若因任何一方材料、证明不齐导致无法共同办理产权转让等手续的，过错方应支付守约方房价款20%的违约金作为赔偿。合同补充条款（一）第五条约定，在合同签订前，该房地产已存在的权利负担，甲方应于本合同生效后三个工作日内，向其抵押权人或其他权利人提出结清其全部债权债务的申请，并于其抵押权人或者其他权利人约定的结清之日起五个工作日内办理结清手续并将从其抵押权人或者其他权利人处取得的该房地产他项权证及相关全部注销抵押资料交由居间方，由居间方代为办理注销他项权利的登记。合同附件三付款协议约定，乙方在签订合同三天内支付首付款50万元（含定金5万元）；乙方待甲方撤销房屋银行抵押七日内支付二期房款49万元；乙方向银行申请总额为228万元的住房按揭贷款；双方办理房屋交接之日乙方支付尾款3万元。同日，朱龙、张玉华、朱正怡（甲方）与周丽娜、徐晔（乙方）签订《之补��协议》，该补充协议第一条约定乙方承诺，待甲方撤销本房屋银行抵押后七日内需支付给甲方房屋装修设计费补偿款186万元；本合同包含该房屋中坐落于租赁车位。补充协议第五条约定，甲方承诺至本合同签订之日起，该房屋只卖给周丽娜、徐晔，否则承担违约责任；《房地产买卖合同》第十条违约责任以本补充协议为准，甲方争取在2013年3月31日左右过户。原审另查明，周丽娜、徐晔于2013年1月8日给付朱龙、张玉华、朱正怡定金5万元，于2013年1月31日给付朱龙、张玉华、朱正怡房款45万元。2013年10月26日朱龙与周丽娜签订租赁合同，由朱龙将涉案房屋出租给周丽娜，租金每月1元，租期自2013年10月26日至2013年11月25日。租赁合同签订后，朱龙、张玉华、朱正怡将涉案房屋交付周丽娜、徐晔。2014年2月15日，周丽娜、徐晔通过快递向朱龙、张玉华、朱正怡居住地址发��《过户催告通知书》，要求朱龙等尽快注销抵押登记，办理过户手续，否则按照合同第十条承担法律责任。后该快递因“电话不对、拒绝收件”为由被退回。根据周丽娜、徐晔2014年6月20日查询的上海市房地产登记簿显示：涉案的及朱龙、张玉华、朱正怡所有的房屋上仍设立有抵押权，抵押权人为，最高债权限额为1，000万元，债权发生期间为2012年11月2日至2015年11月2日，登记核准时间为2012年11月6日。涉案房屋于2014年1月24日被法院查封，于2014年3月26日法院查封。根据周丽娜、徐晔2014年6月20日查询的上海市房地产登记簿显示，截止查询日法院的查封仍未解除。2014年3月28日，周丽娜、徐晔向原审法院提起本案诉讼，要求判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，朱龙、张玉华、朱正怡撤销涉案房屋上的抵押登记，并协助周丽娜、徐晔办理过户手续。原审审理中，因发现涉案房屋已经被司法查封，周丽娜、徐晔于2014年5月15日原审庭审中决定变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、朱龙、张玉华、朱正怡返还周丽娜、徐晔首期房款50万元及利息（按同期银行贷款利率，自2012年1月31日起至判决生效之日止）；3、朱龙、张玉华、朱正怡支付周丽娜、徐晔违约金181.18万元（因实际损失大于合同约定的违约金，请求调整；经鉴定后，违约金数额调整为164万元）。原审审理中，经周丽娜、徐晔申请，法院委托对涉案房屋目前的市场价格进行了鉴定。出具了房地产估价报告，估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为680万元。周丽娜、徐晔对鉴定报告无异议。朱龙、张玉华、朱正怡认为房价在跌，不可能涨这么多。鉴定人当庭对鉴定过程、方法等做出了解释。原审庭审中，双��确认2013年10月26日签订的租赁合同，实际是基于买卖关系提前交付了涉案房屋，现同意在解除合同的情况下由法院处理房屋返还事宜。原审法院认为，周丽娜、徐晔与朱龙、张玉华、朱正怡签订的《上海市房地产买卖合同》及《之补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方签约时，涉案房屋上设定有抵押权，双方也明知在未涤除抵押权之前房屋不能过户。为此，双方在补充条款（一）第五条中约定朱龙、张玉华、朱正怡应在合同生效后三日内向抵押权人或其他权利人申请结清债权债务并于约定的结清之日起五日内办理结清手续；同时在买卖合同第六条中约定双方于2013年4月10日前办理过户手续。上述补充条款（一）第五条虽未明确约定涤除抵押的具体时限，但根据买卖合同第六条的约定，可以确定朱龙、张玉华、朱正怡应当最迟在2013年4月10日前涤除抵押。现朱龙、张玉华、朱正怡既未提供其在合同生效后三日内曾申请结清债权债务的相关材料，也未能在2013年4月10日最后期限前涤除抵押，致使双方不能办理过户手续，已构成违约。朱龙、张玉华、朱正怡辩称，双方曾约定周丽娜、徐晔同意在不能注销抵押的情况下继续等候，但其依据的补充协议第五条从文意上理解，不能得出朱龙、张玉华、朱正怡主张的意思，且无其他证据可以印证朱龙等的主张。该条中“甲方争取在2013年3月31日左右过户”的约定，具体期限并不明确，不能认定为对买卖合同第六条最后过户期限的变更。综上，朱龙等的该抗辩理由不能成立。目前，涉案房屋上还存在司法查封，即使朱龙等涤除了抵押权，也不能过户，亦属朱龙等的违约。朱龙等认为司法查封属不可抗力，无法律依据，法院不予采纳。鉴于朱龙等至今未能涤除房屋上��抵押权，且房屋被司法查封，双方买卖合同事实上无法继续履行，周丽娜、徐晔要求解除合同，符合法律规定，法院予以支持，确认双方《上海市房地产买卖合同》及《之补充协议》于2014年5月15日周丽娜、徐晔当庭提出解除合同时解除。朱龙等违约致合同解除，应承担违约责任。虽然补充协议第五条约定买卖合同第十条违约责任以补充协议为准，但补充协议中并无违约责任的约定，故不能认定双方对买卖合同第十条的违约责任进行了变更。现周丽娜、徐晔要求朱龙、张玉华、朱正怡返还已付房款，符合约定，法院予以支持。鉴定单位对涉案房屋目前的市场价进行了鉴定，鉴定程序合法、结论客观，可以作为确定目前房屋市场价的参考。根据鉴定结论，房屋目前的市场价与签约时的差价确实明显高于双方合同约定的违约金，周丽娜、徐晔要求调整违约金，符合合同��的规定，法院兼顾周丽娜、徐晔实际已付房款数额不多并已实际使用房屋一段时间等合同实际履行情况，以及朱龙等的违约程度、周丽娜、徐晔未及时主张权利等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情将违约金调整至130万元。鉴于法院在调整违约金过程中已考虑周丽娜、徐晔已付房款的利息损失，故其要求朱龙等支付已付房款利息的请求不再予以支持。双方合同解除后，周丽娜、徐晔应当将涉案房屋返还朱龙、张玉华、朱正怡。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2014年9月9日作出判决：一、原告周丽娜、徐晔与被告朱龙、张玉华、朱正怡于2013年1月31日签订的《上海市房地产买卖合同》和《之补充协议》于2014年5月15日解除；二、被告朱龙、张玉华、朱正怡于判决生效之日起十日内返还原告周丽娜��徐晔购房款50万元；三、被告朱龙、张玉华、朱正怡于判决生效之日起十日内给付原告周丽娜、徐晔违约金130万元；四、原告周丽娜、徐晔应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区888弄29号201室房屋返还被告朱龙、张玉华、朱正怡。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47，920元，鉴定费18，315元，合计66，235元，由朱龙、张玉华、朱正怡负担。原审判决后，朱龙不服，上诉至本院称，涉案房屋现存在司法查封，即使其涤除了该房屋上存在的抵押权，也不能过户，该结果并非其故意所为，司法查封应属不可抗力。按照目前房屋交易市场的行情，涉案房屋的价格处于明显下降通道，鉴定单位对该房屋鉴定的价格与市场价格不符。因此，根据公平和诚实信用原则及周丽娜、徐晔长期居住该房屋的事实，朱龙认为双方之间的合同应解除，周丽娜、徐晔应当将涉案房屋返还朱龙，朱龙将购房款50万元返还给周丽娜、徐晔即可了结双方的纠纷。因此，朱龙要求维持原审判决第一、二、四项，撤销原审判决第三项，本案的一、二审诉讼费由周丽娜、徐晔承担。被上诉人周丽娜、徐晔共同辩称，不同意朱龙的上诉请求，要求维持原判。原审被告张玉华、朱正怡述称，同意朱龙的上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，朱龙、张玉华、朱正怡与周丽娜、徐晔经协商就涉案房屋先后签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，上述合同及补充协议是当事人的真实意思表示，依法成立并对双方具有约束力。根据上述合同及补充协议的约定，朱龙、张玉华、朱正怡应当最迟于2013年4月10日前涤除涉案房屋上存在的抵押，以便双方能够顺利办理房屋过户手续。然在合同的实际履行过程中，其未能履行上述合同义务，后涉案房屋又被司法查封至今，致双方之间的合同无法继续履行。对于该结果的发生，应当认定归责于朱龙、张玉华、朱正怡一方，朱龙、张玉华、朱正怡的行为构成违约，应承担相应的违约责任。朱龙上诉称司法查封应属不可抗力，无相应依据，本院不予采纳。双方之间的合同因朱龙方的违约行为而使周丽娜、徐晔具有了单方解除权，合同解除的后果也应当一并予以处理。故原审根据周丽娜、徐晔的诉请判令解除双方之间的合同及补充协议，并就已付款和房屋的各自返还进行了一并处理，于法有据，本院予以确认。由于朱龙、张玉华、朱正怡的违约行为致使合��无法继续履行，周丽娜、徐晔据此诉请解除合同，并有权要求朱龙、张玉华、朱正怡依约依法承担相应的违约金。原审审理过程中，鉴定单位对涉案房屋目前的市场价进行了鉴定，鉴定程序合法、结论客观，可以作为确定目前房屋市场价的参考。朱龙未就其有关鉴定单位对涉案房屋鉴定的价格与市场价格不符的意见提供充分的依据，本院不予采信。但对于如何合理确定朱龙等应承担的违约金具体金额，尽管根据鉴定结论，房屋目前的市场价与签约时的差价确实明显高于双方合同约定的违约金，但该市场价应是全额付款、取得完整产权情况下的市场估价，而本案中周丽娜、徐晔实际已付房款仅有50万元，与516万元的房价款相差甚远，即周丽娜、徐晔完全有及时止损的可能和能力；结合周丽娜、徐晔已实际使用涉案房屋一段时间以及周丽娜、徐晔依法具有止损义务、怠于行使追究朱龙方违约责任的权利致损失扩大等因素，原审在缺乏事实根据的情况下，对周丽娜、徐晔要求调整违约金的请求予以支持不当，本院依法予以纠正。二审审理中，朱龙认为双方约定的违约金过高，要求予以调整，对此，本院综合以上情况认为，双方的合同解除后，周丽娜、徐晔按照合同约定的房价款20%计算的朱龙、张玉华、朱正怡应承担的违约金仍属过高，本院根据公平和诚实信用原则，依法酌定朱龙、张玉华、朱正怡应承担的违约金为50万元。鉴于法院对违约金的判决已经涵盖了周丽娜、徐晔方因朱龙、张玉华、朱正怡的违约因素产生的损失，故周丽娜、徐晔要求朱龙等支付已付房款利息的请求，不应再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第11931号民事判决第一、二、四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第11931号民事判决第三项；三、朱龙、张玉华、朱正怡应于本判决生效之日起十日内给付周丽娜、徐晔违约金人民币50万元；四、驳回周丽娜、徐晔的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币47，920元，鉴定费18，315元，合计66，235元，由朱龙及张玉华、朱正怡共同负担60，000元，周丽娜、徐晔负担6，235元；二审案件受理费16，500元，由朱龙及张玉华、朱正怡共同负担15，000元，周丽娜、徐晔负担1，500元。本判决为终审判决。审　判　长　陈　懿　欣代理审判员　潘　俊　秀代理审判员　翟��海二〇一五年二月六日书　记　员　周　　　益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 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