（2014）沪二中民二（民）终字第2405号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-09
案件名称
冯传根、茹妹云等与茹裕发房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯传根,茹妹云,茹燕,茹裕发
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2405号上诉人（原审被告）冯传根。上诉人（原审被告）茹妹云。上诉人（原审被告）茹燕。三上诉人共同委托代理人陈江，上海市傅玄杰律师事务所律师。三上诉人共同委托代理人宋薇，上海市傅玄杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）茹裕发。委托代理人张长富。上诉人冯传根、茹妹云、茹燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，茹裕发与茹妹云系兄妹关系，冯传根与茹妹云系夫妻关系，茹燕系案外人茹某某的女儿，系茹裕发的侄女。上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）建筑面积33.34平方米，原产权人为冯传根。2004年初，茹妹云与租客提前解除租赁关系，将系争房屋交付茹裕发居住使用。同年3月，茹裕发对系争房屋进行装修，后居住使用至今，并缴纳相关物业管理费、保安、保洁等费用。2004年5月1日，茹裕发给付茹妹云人民币（以下币种均为人民币）14万元。2005年12月28日，茹妹云的农业银行活期账户显示有4万元现金存入。2005年，冯传根（出卖人，甲方）与茹燕（买受人，乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以22万元购买甲方的系争房屋，甲方应于2006年5月1日前腾出该房屋，其他关于付款时间、违约责任等条款均未作明确约定。2006年4月6日，系争房屋产权人登记为茹燕。2012年7月9日，茹燕（卖售人，甲方）与冯传根（买受人，乙方）就系争房屋签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以65万元购买甲方的系争房屋，双方在2012年9月12日前办理转让过户手续，其他关于交房时间、付款时间、违约责任等条款均未作明确约定。该房价款冯传根未实际支付。原审法院另查明，自2004年至今，系争房屋产权证一直在冯传根、茹妹云处。2013年5月，冯传根以产权人名义起诉茹裕发要求茹裕发搬离系争房屋，后冯传根撤诉。现茹裕发诉至法院，请求法院判令冯传根与茹燕就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、茹裕发与冯传根、茹妹云于2004年2月就系争房屋订立的房屋买卖口头协议合法有效，办理过户手续。原审法院庭审中，冯传根、茹妹云、茹燕确认茹燕仅通过公积金贷款方式支付冯传根15万元，2012年前后冯传根将15万元归还茹燕。关于19万元，茹裕发称分别于2004年5月1日、2005年12月28日、2006年10月28日支付房款14万元、4万元、1万元。冯传根、茹妹云称仅收到14万元，对于4万元，茹妹云先称没有收到过，在法院出示其农业银行账户明细后，又称2005年12月28日其账户上的4万元存款与茹裕发无关，对于1万元，茹妹云坚称未收到过。原审庭审中，茹裕发申请证人柏某某出庭作证，其证人证言为：证人是茹裕发的邻居，也是冯传根的同事。听说过茹裕发以18万元购买茹妹云系争房屋的事情。茹裕发对证人证言无异议，冯传根、茹妹云、茹燕认为证人的陈述仅从茹裕发处听到，并没有得到冯传根、茹妹云、茹燕认可。茹裕发申请证人刘某某出庭作证，其证人证言为：证人是茹裕发的邻居，曾听茹妹云说起茹裕发要购买系争房屋一事。茹裕发对证人证言无异议，冯传根、茹妹云、茹燕认为证人证言能够证明茹裕发委托茹妹云在上海买房，但无法证明茹妹云将系争房屋出售给了茹裕发。冯传根申请证人茹某某出庭作证，其证人证言为：证人是茹燕的父亲。对于本案，证人认为茹妹云出于兄妹关系将系争房屋暂时交给茹裕发过渡居住。不清楚茹裕发所称的其与冯传根、茹妹云的口头买卖协议。另外茹裕发支付给茹妹云的14万元是委托冯传根、茹妹云、茹燕替茹裕发在杨柳青路附近购房。由于茹燕需要购房，并考虑到茹裕发是在系争房屋内临时过渡的且即将获得动迁房屋，能够随时搬走，就购买了系争房屋。由于茹裕发一直居住系争房屋，茹燕无法居住使用，故将系争房屋退还冯传根，并在他处另行购房。茹裕发认为证人系茹燕的父亲，对其证人证言不认可。冯传根、茹妹云、茹燕对证人证言无异议。冯传根申请证人戚某某出庭作证，其证人证言为：证人是冯传根、茹妹云的邻居。2002年，茹妹云要求证人帮忙替茹裕发购房。茹裕发认为证人与茹妹云并不熟悉，茹裕发购买系争房屋是在2004年，而不是2002年。冯传根、茹妹云、茹燕对证人证言无异议。原审法院经审理后认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据本案查明的事实分析，首先，系争房屋应为冯传根、茹妹云的夫妻共同财产，2004年茹妹云与租客提前解除租赁合同，将系争房屋交付茹裕发居住使用至今，并同意其入住前进行装修，该事实冯传根不可能不知情且在长达十年的时间内，冯传根、茹妹云与茹裕发就系争房屋的占有未产生过争议。其次，茹裕发于同年支付14万元，虽然冯传根、茹妹云辩称该14万是茹裕发委托其在他处购房，但从钱款长时间掌控在冯传根、茹妹云手里且双方对此未产生争议的情况来看，冯传根、茹妹云、茹燕的辩称缺乏说服力。根据当时房市的客观情况，法院认为基于茹裕发、冯传根、茹妹云、茹燕之间的亲属关系，茹裕发主张的19万元购房款并未明显低于市场价。茹裕发虽表示已支付19万元，但除14万元外，剩余5万元在冯传根、茹妹云、茹燕否认的情况下，茹裕发没有提供直接证据证明，故法院难以采信。综上所述，根据庭审中茹裕发、冯传根、茹妹云、茹燕陈述结合相关书证及证人证言，法院有理由相信茹裕发与冯传根、茹妹云之间存在口头的房屋买卖协议，双方应当按约履行。另为减少讼累，茹裕发应另行支付冯传根、茹妹云剩余房款5万元，法院一并予以判明。针对茹裕发要求确认2005年冯传根与茹燕签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求。茹燕在明知茹裕发居住使用系争房屋的情况下，仍与冯传根签订买卖合同，且仅通过公积金支付了部分房款的情况下，冯传根便将产权过户至茹燕名下，之后茹燕又通过买卖形式将系争房屋产权归还冯传根，而产权证始终保存在冯传根处。结合两份《上海市房地产买卖合同》来看，除了房价外，其他重要条款均未作约定；在合同履行过程中，茹燕未支付全部房款22万元，亦未提供证据证明其曾向茹裕发主张过排除妨害，另外冯传根在取得公积金贷款15万元后又将该款归还茹燕，而2012年合同约定的65万元亦未实际支付。上述一系列事实均违背常理，法院有理由相信茹裕发所称冯传根、茹燕之间不是真实的房屋买卖，故法院对茹裕发的诉讼请求予以支持。关于合同无效后果的认定，由于系争房屋产权历经两次转让，产权回归冯传根名下，且冯传根表示已将茹燕支付的15万元归还，故无效后果无需法院处理。应当指出，房地产交易系重大的民事法律行为，当事人应以书面形式对各方的权利义务予以明确约定，避免日后发生不必要的纠纷。原审法院据此作出判决：一、冯传根与茹燕于2005年就上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归茹裕发所有，冯传根、茹妹云应于判决生效之日起十日内配合茹裕发办理上述房屋的产权过户手续，相关税费按照国家规定承担；三、茹裕发应于判决生效之日起十日内支付冯传根、茹妹云房款50，000元。原审判决后，上诉人冯传根、茹妹云、茹燕不服，向本院提起上诉称：因双方系亲属，上诉人为照顾被上诉人，由被上诉人长期免费占用系争房屋。被上诉人将14万元交付上诉人系委托上诉人他处购房。双方间就系争房屋并不存在购买系争房屋的口头协议，该情况是诸多证言可证明的。系争房屋是售后公房，产权登记仅为冯传根，被上诉人称系向茹妹云提出购房，即使口头协议成立，茹妹云也无权出售房屋。冯传根与茹燕于2005年签订协议在被上诉人知晓或应当知晓的情况下，应当认定有效。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人茹裕发答辩称：双方间存在购买系争房屋的口头协议。上诉人将房屋交付被上诉人居住已近十年，从未提出异议。上诉人也早将购房款于2004年交给上诉人。上诉人恶意串通，将房屋在2006年、2012年两次转让，导致房屋一直没有过户到被上诉人名下。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，上诉人申请证人朱伟正、茹裕强作证，朱伟正称其是中介公司员工，曾听上诉人茹妹云说要帮其哥哥看房，房价要求控制在14万元。茹裕强称被上诉人并无购房意愿，其听茹妹云说是将房屋借给被上诉人居住，从未听茹妹云说是卖给被上诉人的。动迁时被上诉人是无房户。本院认为，2004年上诉人茹妹云与租客提前解除租赁合同，将系争房屋交付被上诉人居住，并同意其入住前进行装修，上诉人冯传根不可能不知情，且被上诉人使用至今已有10年，各方就系争房屋的占有未产生过争议。被上诉人于同年支付14万元，上诉人称14万元于当时已经难以购房，此后数年房价急剧上涨，上诉人仍将该钱款长时间掌控，并无交还被上诉人的意思。因此上诉人辩称该14万是被上诉人委托其在他处购房，原审法院不予采纳，并无不当。根据当时房市的客观情况，原审法院认为基于各方之间的亲属关系，被上诉人主张的19万元购房款并未明显低于市场价，各方之间存在口头的房屋买卖协议，该意见尚属合理，本院予以认同。至于2005年上诉人间签订的《上海市房地产买卖合同》，上诉人冯传根将产权过户至上诉人茹燕名下，之后上诉人茹燕又通过买卖形式将系争房屋产权归还上诉人冯传根，而产权证始终保存在上诉人冯传根处。上诉人冯传根在取得公积金贷款15万元后又将该款归还上诉人茹燕，而2012年合同约定的65万元亦未实际支付。原审法院认定上诉人冯传根、茹燕之间不是真实的房屋买卖，对被上诉人的诉讼请求予以支持，并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，600元，由上诉人冯传根、茹妹云、茹燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘建颖代理审判员 成 皿代理审判员 邬海蓉二〇一五年二月六日书 记 员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……