（2015）庆中民终字第76号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-28
案件名称
孙彩琴、刘永贵与张登福房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
甘肃省庆阳市中级人民法院
所属地区
甘肃省庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙彩琴,刘永贵,张登福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）庆中民终字第76号上诉人（原审原告）孙彩琴，女，汉族，1978年1月2日出生，环县人。上诉人（原审原告）刘永贵，男，汉族，1974年3月2日出生，环县人。被上诉人（原审被告）张登福，男，汉族，1960年1月24日出生，环县人。上诉人孙彩琴、刘永贵因与被上诉人张登福房屋租赁合同纠纷一案，不服环县人民法院（2014）环民初字第1161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙彩琴、刘永贵与被上诉人张登福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年农历1月15日，孙彩琴、刘永贵与张登福协商一致，由孙彩琴、刘永贵承租张登福位于车道乡街道中街的两间砖箍窑洞用于经营“环县彩琴麻辣烫店”，孙彩琴、刘永贵与张登福未签订书面合同，双方口头约定：租赁期限为一年（12个月），房租为150元每间每月。2014年农历1月15日，租赁期限届满后，孙彩琴、刘永贵与张登福曾于2014年农历2月份、3月份两次协商续租事宜，双方口头约定：由孙彩琴、刘永贵自2014年农历1月15日起继续承租上述两孔窑洞，租赁期限仍为1年（12个月），孙彩琴、刘永贵于2014年农历3月份、8月份分两次向张登福支付房屋租金4000元。孙彩琴、刘永贵称双方约定房租为180元每月每间，张登福称房租为250元每月每间。该房屋周边房屋的租金为150元至180元不等。2014年10月6日，孙彩琴、刘永贵所租赁的窑洞顶棚坍塌，致使孙彩琴及店内顾客孙云霞轻微受伤。因顶棚坍塌砸坏孙彩琴、刘永贵店内菜篮子4个、电暖壶2个、茶具3套，损失约为100元。10月8日双方就维修顶棚事宜进行协商，孙彩琴、刘永贵邀请车道乡司法所参与调解处理，当日未达成调解协议。10月10日，车道乡司法所再次主持调解，仍未达成调解协议。车道乡司法所通知孙彩琴将两孔窑洞门锁住，钥匙送至车道乡司法所保管。后车道乡司法所多次调解未果，于10月15日将窑洞门打开并将钥匙归还给孙彩琴，现钥匙一直由孙彩琴保管。原审法院审理认为：孙彩琴、刘永贵与张登福就房屋租赁事宜协商一致，订立口头合同，并约定租赁期限为一年。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。该法第二百三十二条规定当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方口头约定租赁期限为一年，且至顶棚坍塌之日已实际履行超过六个月，故应视为不定期租赁合同。顶棚坍塌后，双方就维修事宜未协商一致。在庭审中，张登福作为出租人要求解除合同的请求，依法应予准许。但应给孙彩琴、刘永贵留出一定的期限搬离。孙彩琴、刘永贵要求张登福赔偿其停业损失的请求，依法应予以支持，但其损失应自坍塌之日起（10月6日）至车道乡司法所将门锁住之日止（10月10日）计算，由张登福酌情予以赔偿。对于房屋租金，双方所述不一致，且未签订书面协议，亦均未提供相应证据证明各自主张。《合同法》第六十二条第一款第二项规定：价款或者报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，双方就房屋租金约定不明确，故应参照周边房屋租金按照180元每间每月计算为宜。孙彩琴、刘永贵已交付租金4000元，对于超过部分，应由张登福予以退还。由于张登福所出租的房屋顶棚坍塌致使孙彩琴、刘永贵菜篮子等物品损毁的损失，应由张登福予以赔偿。孙彩琴、刘永贵要求张登福赔偿锁门期间的蔬菜、肉等损失的诉讼请求，因该锁门行为并非张登福所为，对于孙彩琴、刘永贵的该项诉讼请求，不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、孙彩琴、刘永贵与张登福的房屋租赁合同自2014年11月30日解除，由张登福退还孙彩琴、刘永贵房屋租金480元。二、由张登福赔偿孙彩琴、刘永贵菜篮子、电暖壶、茶具等损失100元，并赔偿孙彩琴、刘永贵停业损失400元，共计500元。三、驳回孙彩琴、刘永贵的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由孙彩琴、刘永贵负担60元、张登福负担60元。孙彩琴、刘永贵不服上述判决，提起上诉称：房屋租赁费应为150元每间每月，承租期间两次石膏顶棚塌掉，造成停业损失47000元。请求：1、撤销（2014）环民初字第1161号民事判决第一项，依法确认房屋租赁协议终止期限为2015年1月17日；2、维持（2014）环民初字第1161号民事判决被上诉人赔偿上诉人菜篮子，电暖壶，茶具等损失100元，改判被上诉人赔偿上诉人停业损失47000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。张登福答辩认为；原审判决认定事实清楚，判处正确。请求驳回上诉，维持原判判。二审审理查明：一审审理查明的事实属实，有经过原审法院组织举证、质证的双方当事人陈述笔录、法院调查笔录、车道乡司法所调查笔录复印件等证明材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点问题是：1、一审判决认定事实是否清楚即原审判决对房屋租赁费的确定是否正确；2、对孙彩琴、刘永贵损失计算是否准确。关于一审判决事实是否清楚即原审判决对房屋租赁费的确定是否正确的问题。本案中双方当事人未签订书面的房屋租赁合同，孙彩琴、刘永贵上诉认为房租费用应为150元每间每月，张登福称250元每间每月，二人不能协商一致。根据一审法院调查，张登福房屋所处地段房屋租赁费为150元到180元每间每月不等，原审法院依照《合同法》第六十二条第一款第（二）项之规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，确定房屋出租费为180元每间每月适当，孙彩琴、刘永贵上诉认为原审判决事实不清房屋出租费认定不正确的理由不能成立。关于孙彩琴、刘永贵损失计算是否准确的问题。张登福出租房屋顶棚坍塌损坏物品有菜篮子4个、电暖壶2个、茶具3套，并未损坏冰箱及其他财物，损失约为100元，一审判决已经作了判处，孙彩琴、刘永贵不能提供证据证明店内其他损失为张登福所致，其上诉请求张登福赔偿其他财物损失的理由不予支持。孙彩琴、刘永贵上诉要求赔偿营业损失，但孙彩琴、刘永贵不能提供证据证实营业损失的大小，且事故发生后，钥匙除司法所调处时由司法所保管外，一直由孙彩琴保管，张登福未保管房屋钥匙也未阻挡其经营，如房屋顶棚坍塌确致使不能正常经营，其可通过法律赋予的途径解除合同。原审判决充分考虑到本案实际情况，顶棚坍塌对其麻辣烫生意确有影响，如果搬离需要时间，酌情判处营业损失400元基本适当。孙彩琴、刘永贵上诉认为损失计算不准请求赔偿损失47000元无事实根据，其请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人孙彩琴、刘永贵负担。本判决为终审判决。审判长 张责逆审判员 郭立品审判员 常雪峰二〇一五年二月六日书记员 苏 妍 搜索“”