（2014）闸民三（民）初字第1836号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-05-26
案件名称
上海东北明园实业发展有限公司与张天亮排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海东北明园实业发展有限公司,张天亮,上海明呈实业投资发展有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第1836号原告上海东北明园实业发展有限公司。法定代表人李松坚。委托代理人王家德，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告张天亮。委托代理人郝胜，上海李东方律师事务所律师。第三人上海明呈实业投资发展有限公司。法定代表人曹忠。原告上海东北明园实业发展有限公司与被告张天亮排除妨害纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月11日第一次公开开庭进行了审理。2014年9月30日，本院依职权追加上海明呈实业投资发展有限公司作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年12月16日第二次公开开庭进行了审理。原告上海东北明园实业发展有限公司委托代理人贾润峄、被告张天亮委托代理人郝胜、第三人上海明呈实业投资发展有限公司法定代表人曹忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东北明园实业发展有限公司（以下简称东北明园公司）诉称，2009年8月31日，原告与曹忠签订《上海市房屋租赁合同》，约定由曹忠承租原告名下位于本市共和新路XXX弄XXX号XXX-XXX层及地下室作商业使用。曹忠以此地址与他人设立上海明呈实业投资发展有限公司（即第三人，以下简称明呈公司）后，又以明呈公司的名义对外招商出租。2011年8月22日，明呈公司与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租上述房屋中的底层两间门面房（门牌号码为广延路XXX号、XXX号，以下简称系争房屋），约定租期为2011年11月1日起至2019年10月31日止，前两年年租金为人民币180，000元（以下币种均为人民币），后每两年递增10%。另，明呈公司于2010年10月8日将本市共和新路XXX弄XXX号第三层房屋出租与案外人台某某。台某某在未取得旅馆业开业许可及工商登记、未通过消防验收的情况下，将上述房屋分割成数十间用于群租，既改变了房屋的用途，又使整幢房屋存在巨大的消防安全隐患。原告为此诉至法院后，经法院一、二审认定曹忠与明呈公司未尽到承租人谨慎注意监管义务，允许台某某违章分割搭建，损坏房屋结构且实际改变房屋的商业用途，存在重大的安全隐患，已构成违约，遂判决解除原告与曹忠签订的《上海市房屋租赁合同》，曹忠、明呈公司、台某某应迁出本市共和新路XXX弄XXX号，拆除搭建，恢复房屋原状。该案判决生效后，原告曾与被告接洽商谈腾退房屋事宜，但遭到被告的拒绝。被告不仅不向原出租人明呈公司支付租金，也拒绝向原告支付房屋使用费。被告系向明呈公司转租而取得系争房屋租赁使用权，鉴于已发生法律效力的生效判决解除了原告与曹忠及明呈公司之间的房屋租赁关系，故被告因转租合同所取得的房屋使用权已丧失继续存续的基础。被告在收到原告多次催促腾退占用房屋的通知后仍拒绝腾退房屋，已构成对原告财产权利的侵害，故原告起诉请求判令：1、判令被告迁出本市闸北区广延路XXX号、XXX号商铺，并将房屋返还原告；2、判令被告按月租金标准向原告支付自2012年12月19日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（2012年12月19日起至2013年10月31日按每月15，000元计算，2013年11月1日起至实际腾退之日按每月16，500元计算）。被告张天亮辩称，原告授权明呈公司将系争房屋对外出租、进行管理，代理人的民事行为所产生的后果理应由委托人原告承担，而不能因其租赁关系的解除就追溯到委托解除。生效判决解除的是原告与明呈公司的租赁合同关系，并未确认解除原告与明呈公司的授权委托关系。2012年11月之前被告直接向明呈公司支付租金，前案判决生效之后原告通知租户不要向明呈公司支付租金，所以2012年12月开始被告就没有再支付租金，被告也不知道要将租金交给谁。若原告愿意以明呈公司与被告确定的房屋租金为标准，则被告愿意向原告支付租金，但具体金额应以被告与明呈公司纠纷的判决确认为准。不同意其他诉讼请求。第三人明呈公司述称，原告与第三人之间的租赁关系已经经法院判决解除，但是原告曾承诺次承租人由其负责解决，第三人已于2012年12月底迁出系争房屋。关于原告的诉请，可由原、被告自行协商，第三人不参与。第三人手中的所有租赁资料都已交给原告，被告支付租金的具体时段记不清了。经审理查明，上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号地下1层与1-3层整幢房屋系东北明园公司所有。2009年8月31日，东北明园公司（甲方）与曹忠（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：由乙方承租2999弄11号地下1层与1-3层整幢房屋，建筑面积3970.4平方米；乙方向甲方承诺，系争房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用与物业管理的规定；房屋租赁期自2010年3月30日起至2020年3月29日止，月租金10万元。双方还就其他权利义务做了约定。2009年10月26日，明呈公司经工商注册登记成立，由曹忠担任法定代表人，注册地址为共和新路XXX弄XXX号XXX室。2009年10月28日，东北明园公司出具《授权书》载明：我司现授权上海明呈实业投资发展有限公司对共和新路XXX弄XXX号楼地下1层、1-3层对外出租、经营、管理。期限为2009年10月28日至2020年3月29日。2011年8月22日，第三人明呈公司（出租方甲方）、被告张天亮（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：1、甲方将坐落于广延路XXX号与1118号的商铺房屋出租给乙方，乙方的经营范围为茶室。若中途变更，须征得甲方书面同意，另外不得擅自转租给第三者使用。2、租赁期限自2011年11月1日起至2019年10月31日止。3、该房的全年租金为人民币壹拾捌万元整，考虑到物价上涨等因素，租金贰年不变，以后每两年递增为涨10%。双方还就其他权利义务作了约定。2012年3月2日，东北明园公司以曹忠、明呈公司、台某某为被告诉至本院（案号为（2012）闸民三（民）初字第480号），请求判令解除东北明园公司与曹忠签订的《上海市房屋租赁合同》，要求三被告将系争房屋恢复原状，腾空归还给原告，并要求曹忠与明呈公司支付拖欠的房租、电费等费用。本院于2012年10月24日作出一审判决，判决东北明园公司与曹忠签订的《上海市房屋租赁合同》应自该判决生效之日解除，曹忠、明呈公司、台某某（含物品）应于该判决生效之日起十五日内迁出本市闸北区共和新路XXX弄XXX号房屋，曹忠、明呈公司、台某某应于本判决生效之日起十五日内拆除本市闸北区共和新路XXX弄XXX号房屋三层楼面上的搭建，恢复房屋原状，并判决曹忠、明呈公司给付东北明园公司相关的费用。后，明呈公司、曹忠、台某某不服一审判决，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2012年12月18日作出维持原判的终审判决。另查明，2012年5月15日，明呈公司出具《授权书》载明：我司现授权张天亮（身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）对广延路XXX号商铺出租给吴进平（身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX），期限为2012年6月1日至2015年5月31日。2012年5月18日，明呈公司（甲方）与张天亮（乙方）签订《补充协议》约定：甲方因乙方经营困难同意乙方将2011年11月1日至2012年5月31日的房租按人民币20，000元支付给甲方，并同意乙方将广延路XXX号转租给吴进平、将广延路XXX号转租给储兵，期限为2012年6月1日至2015年5月31日。房租由甲、乙按照合同共同收取后，其中人民币11，000元由乙方支付给甲方（三年递增部分甲、乙双方按五五分成）。三年到期后商铺重新出租，价格由甲、乙双方共同调整。乙方将按照每月15，000元的房租支付给甲方，超出15，000元部分由甲、乙双方五五分成作为前期损失的补贴。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、（2012）闸民三（民）初字第480号民事判决书、（2012）沪二中民二（民）终字第2481号民事判决书、明呈公司欠租统计表，被告提供的授权书两份、明呈公司与被告签订的补充协议、明呈公司与所有门面承租人签订的协议、明呈公司出具的告知函两份、证明、明呈公司出具的授权书、房屋租赁合同、补充合同、吴进平身份证、赔偿协议、房屋租赁合同、装修合同、收据三份及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告表示：1、虽被告表示系争房屋现由案外人实际使用，但系被告在诉讼期间恶意转租，原告作为系争房屋的产权人，有权要求被告返还系争房屋；2、关于系争房屋使用费，可由法院酌情确定。原告现主张参照被告与明呈公司租赁合同约定的使用费标准，是合理的，且远低于市场标准；3、被告的承租权来源于原告与明呈公司的租赁合同，而原告与明呈公司的租赁关系经法院生效判决已予解除，故被告与明呈公司之间的合同关系已经失去法律基础；4、在本案诉前调解阶段，被告拒绝对装修费用进行审价，且被告的装修损失应当向明呈公司主张，与原告无关；5、对明呈公司与被告所签订的补充协议的真实性不予认可。被告认可系争房屋即属于原告所有的共和新路XXX号底层房屋，其认为：1、前案判决解除原告与明呈公司之间的租赁合同，但并未判决原告出具的委托出租授权书无效，因此，被告有权就系争房屋继续承租；2、系争房屋已由案外人实际管理使用，被告并非系争房屋的实际使用人；3、原告在诉讼过程中经常停水停电，导致系争房屋无法实际经营，再加上路面拓宽，2011年期间实际承租人就已经拒付租金。4、被告愿意向原告支付以补充协议为标准的使用费，但具体数额应扣除被告的实际损失。根据2012年5月18日明呈公司与被告签订的补充协议，明呈公司与被告已将系争房屋租金标准调整为11，000元每月，三年后调整为15，000元每月，故使用费标准应按照补充协议确定。第三人表示：判决生效后，应由原告负责清退被告，故第三人对于本案不作参与。本院认为，根据前案生效判决，原告与第三人的租赁合同已于2012年12月18日解除，自该合同解除之日，第三人因该租赁合同所获得的转租权利应当一并终止。故被告认为原告于2009年10月28日出具给明呈公司，同意明呈公司对外出租等的授权书应当继续履行的意见，于法无据，本院不予采纳。鉴于原告与第三人的租赁合同已经解除，被告已无合法依据继续使用系争房屋，故原告作为系争房屋的产权人要求被告搬离并返还系争房屋，以及要求被告支付相关使用费的诉请，本院予以支持。鉴于被告未提供证据证明其于2012年12月19日后支付过相应的使用费，故原告主张从该日期起计算使用费并无不当，本院予以认可。至于原告所主张的系争房屋的使用费标准，本院认为参照第三人与被告所签租赁合同确定的标准较为合理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告张天亮应于本判决生效之日起三日内迁出上海市闸北区广延路XXX号、广延路XXX号房屋，并将上址房屋返还给原告上海东北明园实业发展有限公司；二、被告张天亮应于本判决生效之日起十日内向原告上海东北明园实业发展有限公司支付房屋使用费（自2012年12月19日至实际返还房屋之日止，按每月15，000元标准支付）。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，877.5元（原告上海东北明园实业发展有限公司已预缴），由被告张天亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱一心代理审判员 赵 淳人民陪审员 高贵荣二〇一五年二月六日书 记 员 刘 怡附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 来自：