（2014）长民三（民）初字第2976号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-05-18
案件名称
杨昱与何怡旻房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨昱,何怡旻
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第二百一十二条，第二百二十一条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第2976号原告杨昱，女，住上海市。委托代理人吴新慧，上海康明律师事务所律师。委托代理人英杰，上海康明律师事务所律师。被告何怡旻，女，住上海市。委托代理人钱一鸣（系被告何怡旻丈夫），男，住址同上。原告杨昱诉被告何怡旻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，分别于2014年12月19日、2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告杨昱的委托代理人吴新慧、英杰，被告何怡旻的委托代理人钱一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨昱诉称，原、被告于2014年3月签订租赁合同一份，约定原告承租被告位于本市长宁区宋园路房屋，租赁期限自2014年4月1日起至2015年11月30日止，租金为人民币（下同）6，000元，付三押一。签约当日，双方对系争房屋进行查看，确认卫生间屋顶存在水印，原告向被告询问房屋是否存在漏水问题，被告坚称房屋不存在漏水。原告入住系争房屋后，发现房屋不仅漏水，且渗水面积逐渐扩大，室内霉菌滋生，甚至在墙角长出菌菇。原告多次联系被告尽快解决，但被告始终不予修缮。2014年8月初，原告发现系争房屋出现燃气泄漏，遂致电上海大众燃气有限公司要求上门查验，该公司经检查，出具告知书认定：私移表位，表后燃气管道存在泄漏，表后燃气管道暗敷，无法判断管道材料质量、敷设走向和施工工艺，可能存在燃气供气不良或泄漏隐患。原告遂立即告知被告，但被告仍置若罔闻，拒绝修复燃气设施。原告及家人在生命、健康遭受严重危险的情况下，不得不于2014年8月13日搬离系争房屋。被告出租的系争房屋存在漏水、燃气泄漏等重大安全隐患，不仅妨碍了原告的日常居住生活，更是对原告的生命安全造成了严重威胁，被告没有履行合同义务，应当以违约论处。故要求判令：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告退还原告2014年8月13日至2014年9月31日的租金9，400元；3、被告双倍返还原告房屋押金12，000元。被告何怡旻辩称，双方签订的租赁合同合法有效，被告按约履行了合同义务。原告入住系争房屋后直到2014年8月3日才发现卫生间屋顶有漏水现象，原告通知被告后，被告立即与楼上租户联系，发现系楼上租户使用卫生间不当且该卫生间防水措施不到位所致，被告随后又联系楼上业主进行修缮，而维修则要等渗水墙面干透才能进行，被告将上述情况告知原告，原告也表示同意，随后漏水情况得到妥善处理，故被告并非置之不理。原告称在8月初发现燃气泄漏情况，被告得知后去燃气公司进行维修登记，但燃气公司表示系争房屋未缴清燃气费用，故暂时不予登记维修，要求在付清欠费后才可登记。因原告未履行合同中约定的按时缴纳各类生活费用，以至于燃气维修登记工作拖延了一周。之后被告再次去进行维修登记，燃气公司受理后定于2014年8月19日上午上门进行维修，被告将该情况提前三天告知原告，但原告随后不接听被告电话也不进行任何回应。被告在2014年8月19日当天致电燃气公司询问修复情况，燃气公司答复在8月18日接到原告电话提出不要上门维修，故未安排人员上门，但原告未将这一情况通知被告。合同中约定因原告阻扰被告维修而产生的后果，则概由原告负责，故被告不存在拒绝维修燃气的事实。原告一边声称生命健康受到严重威胁，一边又阻扰燃气维修，且原告至今未与被告办理系争房屋的退租手续，房屋钥匙也未交还，原告所述于2014年8月13日搬离没有任何依据。根据法律规定，解除合同一是双方协商一致，二是约定解除条件成就时。原、被告签订的租赁合同对于原告单方行使解除协议的情形没有约定，且被告未收到原告的书面退租通知。原告租金支付到2014年9月31日，之后未再支付。租赁合同约定原告逾期不付租金达15日，则视为自动放弃系争房屋，构成严重违约，被告即可单方面终止合同，押金不予退还，故被告同意解除租赁合同，但不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，上海市长宁区宋园路房屋（建筑面积92.18平方米）系被告何怡旻与丈夫钱一鸣名下所有的房屋。2014年3月，经案外人上海众佑房地产经纪有限公司居间，原告杨昱（承租方、乙方）与被告何怡旻（出租方、甲方）签订不动产租赁合同一份，约定由原告承租系争房屋，租赁期限自2014年4月1日至2015年11月30日，月租金6，000元（含物业费），每三个月1日前支付，先付后租汇入甲方银行帐户；保证金6，000，乙方于签约时交付甲方，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方清空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；合同第五条甲方的义务及违约责任约定，甲方负责对房屋定期检查并承担正常的房屋维修费用，如因由甲方延误房屋的维修而使乙方或第三人遭受损失，甲方负责赔偿。甲方未经乙方同意，擅自提前解除合同，或其他严重违约，致使合同无法履行，甲方须双倍退还保证金，若给乙方造成损失的，甲方还应负责赔偿；合同第六条乙方的义务及违约责任约定，甲方维修房屋及其附属设施，应提前三天书面通知乙方，乙方应积极协助配合，因乙方阻扰甲方维修而产生的后果，则概由乙方负责。乙方应按时交付租金，如乙方拖欠租金达15日时，则视为乙方自动放弃系争房屋，构成严重违约，甲方即可单方面终止合同。租赁期内，系争房屋内所有公用事业费等由乙方使用而生之费用均需由乙方负担，若乙方逾期交付达一个月的，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止合同。乙方未经甲方同意擅自提前解约或者严重违约致合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；双方另约定，若租赁期间乙方未租满一年，押金不予退还，应提前通知甲方；钥匙由中介张仁杰代收，现已转交给租客壹付（磁卡壹钥匙叁、信箱钥匙一把）。在上述租赁合同的收款明细中，被告签字确认在2014年3月25日前收到原告24，000元；在房屋财产明细表中，双方进行了房屋交接，抄见电、水、煤气读数，其中言明家具六成新、右房间阳台左下角插座损坏、卫生间门口屋顶有水印、地板有部分划痕、水电煤已结。上述房屋租赁合同签订后，被告向原告交付系争房屋，原告将系争房屋交由其父母亲居住并向被告支付房屋租金至2014年9月30日。2014年8月3日，原告短信告知被告“原来不漏水的卫生间门口屋顶角上的水印处开始漏水，具体情况我发你邮箱，因内容很多写短信不方便，请尽快浏览并回复。”次日，原、被告多次通话中确定渗漏是系争房屋楼上租客用水不当造成，双方均积极努力落实维修事宜，对渗水处要逐步干透无异议，同时原告表示渗水处开始长一只只小蘑菇，只好把它铲掉并采取通风措施。同年8月5日，燃气公司就系争房屋的燃气安全使用情况，向住户发出《燃气安全检查告知书》，其中载明“1、表后的燃气管道有泄漏的隐患；2、表后的燃气管道暗敷，无法判定管道材料质量、敷设走向和施工工艺，可能存在燃气供气不良或泄漏隐患。”并在通知书上注明系私移表位。燃气公司人员将上述情况通知了被告，也对原告表示由被告到燃气公司进行登记后付好钱，公司会派师傅过来维修，并告知原告要当心一点，开窗通风。原告当场表示现在用电磁炉，洗澡的时候开一开，洗完马上关掉。同年8月10日，原告在发给被告的短信中称“昨天和今天天气潮湿，霉的东西天天有长出来而且还很快，太恐怖了！煤气因被查出重漏（煤气公司电话联系过你的），这些天都是提心吊胆并非常小心在使用。”当天被告在燃气公司办理业务登记时致电原告，称燃气公司因7月份账单未付而不予登记。原告则表示该账单未过期，被告解释未到期也要缴清费用才能办理登记，即使当天付清也不能立即到帐，希望原告付掉账单后通知被告，被告马上再来办。被告在电话中称“没有严重漏气，他们唯一的目的就是要把那个表移上去然后要我出2，000元，……但问题是我来登记，你账单没有付清，他不让我登记，不让我办，就算办也要到下个礼拜四才可以。……他知道没有过期，但现在要你清账呀，那我有什么办法啦，……我跟他们说那你让我先登记，他们说不行，他一定要我付这张账单，我有什么办法啦，我手上又没有这张账单。”被告并短信告知原告“请付清所有账单并确保到帐，到帐后我们会去登记移表事宜。还有明天下午1503来解决漏水问题，请下午务必家中留人。”原告回复被告“账单没有过期，并且现在已经去付，我手里一定会有支付凭据，今天稍晚会发邮件给你、何时会到帐我也不知道也没能力确保到帐。楼上明天下午几点来？哪些人？你们来吗？”，被告答复“煤气公司就这个规定，我也没有办法。要登记就要账单付清。1503答应3点会来，我们这边也会来看。”同年8月14日，原告发邮件给被告，表示因漏水引起的霉菌滋生、卫生间门关不上等情况以及煤气泄漏问题，即便日后被告对漏水和煤气泄漏做维修，原告家中的老人“好像还是要在尘灰满屋装修气味浓烈的环境中居住？请问上述这些状况都是可以与每月6，000元房租划等号的吗？”原告认为被告出租的系争房屋存在瑕疵，发生了影响其正常居住问题，被告没有半句安慰，总是克服之类的言辞，“再也不想听到克服这两个字了，因为两位老人已经克服了好久了，再也克服不了！也不可能再克服了！”原告要求被告回复并商讨解决方案。被告短信回复原告“违约的话按合同上写的解决，我们仍然会继续积极维修”、“我们没有在经（精）心解决吗，我们和物业的沟通还有楼上房东沟通你都没有看到，我们私下打了多少电话，不要那么空口说白话……我老公都是请假过来交物业费的，我上次来也是请假出来的……周未没有去为你们登记么，说话太过分了。”同年8月15日，原告发短信给被告“是你违约在先，而且是拖延维修？做人首先要诚信！”、“你们来看后现状有改变吗？物业费早就该交了，是你们拖欠着，物业才不愿及时修，也没修好呀。你来修过吗？你付维修费了？据楼下1303室讲以前常漏的，那个有水印的地方他曾经看到过多次因漏而霉的。在我租赁前你却一再说不漏的，你说实话了？楼上租客7月12日刚刚入住，这种漫漏水是有一段过程的，等墙体的水饱和了才会显在表面上，况且那里一直是有水印子的，要发现有那么容易吗？发现后是我忙了一个周日帮你联系物业、居委、1503房东等的，你打多少个电话，来看多少次那是你的义务，而且为的是你的房屋损失赔偿。并没有及时改变符合6，000元房租的房屋现状。”、“煤气泄漏这种危害性这么大的问题，你却可以拖到数天后，你太不尊重别人的生命了。”原、被告继而在电话中沟通，原告要求被告按照上次电话里面说的办，即“你们7月28日打电话的时候是怎么说的，‘不借了，我全赔给你们，烦死了，我也没空。’我们现在也确实觉得搬家太烦了，因为可以住的。为什么不住下去呢？而且搬家，那么热的天，谁高兴搬家呢，那么我们自己去修了。漏水了你们现在反而不按照你们前面所说的呀”。被告称“我现在仔细想了想，还有重新仔细研究了你的邮件，发现这件事情我们没错。”、“我们现在是这样做，该修的修，问题不是解决了么？”被告在电话里表示已经尽力与楼上住户沟通来修复墙面，原告认为被告的做法让自己产生损失，日子不能过了，可以在8月底前搬出。被告表示同意，到时候过来与原告一起办个手续就行。原告又提出要签订提前终止协议，对7月份预付的三个月租金，8月份开始有问题的，算一半租金，9月份租金及押金由被告返还。被告当即表示不同意，提出原告可以住到9月30日，是原告违约，不会退还原告钱款。原、被告双方就违约责任及解除租赁合同未能达成一致。同年8月16日，被告短信告知原告“打了很多电话给你想沟通维修日，都无人接听，我就订下日期了，下周二整日会有师傅要来修煤气和墙壁的，请务必家中留人，谢谢。”当日原告短信回复被告“以后就用邮件或短信沟通吧，电话中容易激动，没办法交流。你有没有想过在维修过程如何安排两位老人住居使用？有没有想过两位老人在你指定的时间是否有约医生看病？还是双方商量同意后才操作吧！也要懂得为房客想一想，别只想着你自己方便！”随后被告短信表示“你在房子里么，我现在过来。”、“我直接找你2个老的约时间。”，在未得到原告的答复后，被告短信称“你爱回不回。”，原告短信回复“随便你！”。当日，被告再次短信告知原告“出于对房子的维修义务和安全考虑，已约好燃气公司上门进行燃气维修工作，维修时间为周二8月19日早上9点，时间已定，无法更改，请务必配合维修。”原告短信回复被告“你是否应该在得知煤气有泄漏后，就要及时为安全考虑并尽房东的维修义务？同时是否还要想一想房客使用该如何补偿？你应该还记得说过不漏气的，只是煤气公司要你们付2，000元移表费，那时你有考虑过安全问题吗？从8月5日煤气公司来检查发现有泄漏并把煤气表的总开关关掉后，老人就没开过，他们不敢使用煤气害怕会有意外发生，2个星期了一直就没用过煤气。这种克服着的日子你想象过吗？现在老人到了忍无可忍的时候了。”被告则再次将已约好燃气公司上门维修的短信重复发送给原告，在未得到原告答复时，被告短信告知原告“你就采取不合作的态度是吧，我的房子我还无权修缮了？真以为我没办法？等着。”、“这条短信只是告诉你，我全力配合租客维修房屋，欢迎截图。”嗣后，原告自认致电燃气公司，称已不居住在系争房屋，燃气公司遂未派员上门维修。同年8月19日，原告发邮件给被告，指责被告延迟履行维修义务，因被告不同意原告解约方案又拒绝居委会的调解，现在是到了要走司法的途径了。同年8月22日，原告委托律师向被告发出律师函，内容为原告于2014年8月13日为保障安危起见，不得不搬离系争房屋，即日起解除租赁合同，要求被告退还自2014年8月13日至9月30日的租金并双倍返还房屋押金，请被告于收到律师函之日的5日内给予书面回复并交接系争房屋。若未收到回复，将视为拒接律师函的要求，将通过包括司法途径在内的方式解决纠纷。2014年9月9日，原告向本院递交诉状。另查明，2014年8月9日，原告与案外人另行签订租赁合同，承租案外人位于本市长宁区宋园路房屋建筑面积120.80平方米的房屋，月租金10，000元，自2014年8月11日交房。原告就系争房屋未与被告办理房屋交接手续，也未将房屋钥匙交还被告，被告自认在2014年10月份后通过更换门锁的方式进入系争房屋，现已将系争房屋另行出租他人。审理中，被告同意将房屋押金返还给原告，原告则坚持诉请。上述事实，有原告提供的房地产权证、不动产租赁合同、煤气安全检查告知书、双方短信截屏及记录、录音光盘及记录、系争房屋渗水部位潮湿的照片、律师函及邮寄凭证、租赁合同及收据，被告提供的双方短信截屏、燃气公司业务受理单等证据以及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。原告提供的双方往来邮件截屏、律师函和邮寄凭证，被告均表示未收到，结合双方在短信中的内容及通话录音中被告称“重新仔细研究了你的邮件，发现这件事情我们没错。”以及在庭审中经向快递公司核实律师函已妥投的事实，本院对上述证据的真实性予以认定。被告提供的2014年10月份水费账单，基于被告已在当月进入系争房屋，不能充分证明该费用系原告租赁期间产生，故本院对该份证据不予认定。本院认为，原、被告之间签订的不动产租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同履行期间，在2014年8月3日、8月5日，系争房屋先后发生因楼上租客用水不当致卫生间墙角顶部渗水以及因私移表位致表后燃气管道存在泄漏的隐患，原告告知被告后，被告在合理的期限内也采取了相应的维修措施，截止同年8月10日，双方的沟通还是比较理性的。嗣后双方因维修产生纠纷，原告要求解除合同，被告亦表示同意，但双方因违约责任的认定及租金和押金的处理意见分歧较大，协商未成。期间，原告在2014年8月9日与案外人另行签订租赁合同。现原告要求解除租赁合同，被告无异议并同意返还原告押金，本院予以准许。至于租赁合同解除的日期，基于原告搬离系争房屋未明确告知被告，双方也没有办理房屋交接手续，原告提出已于2014年8月13日搬离系争房屋，缺乏事实依据，本院不予采信。而被告自认已于2014年10月份进入系争房屋，且原告的租金支付至2014年9月30日，故本院认定原、被告之间的租赁合同于该日解除。鉴于系争房屋当时的现状，原告在系争房屋需要维修时可以要求被告在合理期限内维修，因维修系争房屋影响原告使用的，应当相应减少租金，综合本案的实际情况，2014年8月份、9月份的租金，本院酌定共计8，000元，多余部分合计4000元应当由被告返还。原告主张被告违约，缺乏合同依据与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告杨昱与被告何怡旻于2014年3月就上海市长宁区宋园路房屋签订的不动产租赁合同于2014年9月30日解除；二、被告何怡旻应于本判决生效之日起十日内返还原告杨昱2014年8月、9月房屋租金合计人民币4，000元；三、被告何怡旻应于本判决生效之日起十日内返还原告杨昱房屋押金人民币6，000元；四、驳回原告杨昱的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币335元，因本案适用简易程序减半收取计人民币167.50元，原告杨昱负担人民币102.50元，被告何怡旻负担人民币65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 郑丽敏二〇一五年二月六日书记员 吴昊天附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 来源：百度“”