（2014）佛南法民三初字第1357号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-09-02
案件名称
广州大宋御品餐饮管理有限公司与佛山市南海万业置地有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州大宋御品餐饮管理有限公司,佛山市南海万业置地有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第1357号原告广州大宋御品餐饮管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人温晶，系公司总经理。委托代理人张文明、赵莹，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告佛山市南海万业置地有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人刘涛。委托代理人胡令涛、范莉乔，均系广东广信君达律师事务所律师。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵莹与被告的委托代理人范莉乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月，原、被告签订《南海创鸿城商铺租赁合同》，被告将佛山市南海区南海大道北46号南海创鸿城商业广场负四层15、16号商铺租给原告，租期从2013年12月25日至2020年12月24日，原告应于2013年8月31日进场，创鸿城整体开业时间为2013年12月25日。原告按合同约定，向被告支付了租赁保证金132283.6元和首期租金213882元。2013年9月27日，原告委托广州市名匠装饰设计工程有限公司（以下简称名匠公司）进行装修设计及施工，支付设计费50000元和装修费540000元，此外，原告还支出雕刻工艺品费3000元、购买瓷砖21979元、购买灯具8705元、清理垃圾费17496.82元、做椅子定金10000元、培训费500元、通风工程款5000元、厨具定金160000元。因创鸿城商业广场至今仍未开业，被告构成根本违约，原告有权解除租赁合同。按合同约定，被告应双倍退还租赁保证金和预收的首期租金并赔偿损失。故起诉请求法院判令：1、解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、被告返还首期租金213882元及双倍租赁保证金264568元；3、被告赔偿损失816681元；4、诉讼费由被告负担。被告辩称：原、被告应继续履行合同，被告无需承担任何违约责任。一、《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应继续履行。合同签订后，被告一直积极履行租赁合同之约定，努力采取各项措施促使创鸿广场尽早实现整体开业，同时，被告还委托第三方对涉诉商铺消防水电、燃气、消防、通风及空调系统工程进行施工，现涉诉物业正在进行后续收尾施工，将于近期完成竣工验收。二、依据租赁合同约定，商业广场整体开业日暂定为2013年12月25日，被告另行书面通知的，以通知为准。事实上，被告依约分别于2013年12月23日以及2014年9月20日向原告发函通知广场变更开业日期等相关事宜，已尽告知义务，而原告当时并未提出异议，被告并不存在违约行为，原告主张被告违约，单方提出解除合同没有依据。三、被告在创鸿广场整体开业后才开始向原告计收租金，依据租赁合同约定，因被告调整商业广场整体开业日期，原告预交的租金顺延，无需返还，待整体开业后，双方可就已缴租金协商解决，故履约保证金无需返还。四、原告主张的装修费用等经济损失没有事实和法律依据，被告不同意承担，且根据现场装修测算装修费与原告主张相差较大。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告企业法人营业执照、组织机构代码，证明原告诉讼主体资格。2、被告企业机读档案登记资料、组织机构代码，证明被告诉讼主体资格。3、商铺租赁合同，证明原、被告之间存在租赁合同关系，合同约定了商场应在2013年12月25日开业，但至今仍未开业，被告已构成根本违约，原告有权解除合同。4、收款收据2份、广发银行网上银行电子回单2份，证明原告向被告交纳了履约保证金132283.6元，依据合同约定，若被告违约，则被告应向原告双倍返还履约保证金264568元。5、发票、广发银行网上银行电子回单，证明原告向被告交纳了首期租金213882元。6、会议纪要，证明被告承认延迟开业的事实，并同意附条件解除合同，承诺向原告退回已收款项及赔偿损失。7、室内设计合同书、定金收据2份、定金银行网上银行电子回单2份、设计费收据、设计费银行网上银行电子回单，证明原告对涉诉商铺的装修进行了设计，支付设计费用50000元。8、装修工程施工合同、装饰设计工程（项目）预算单、收据2份、银行网上银行电子回单3份，证明原告对涉诉商铺进行了装修，支付了装修费用540000元。9、关于雕刻定金的广发银行网上银行电子回单，证明原告支付了雕刻工艺品费用3000元。10、购买陶瓷的订货单、广发银行网上银行电子回单2份，证明原告支付了购买瓷砖费用21979元。11、订货单、购买灯具的收据、网上银行电子回单，证明原告支付了购买灯具费用8705元。12、南海创鸿城缴费通知单传真件、网上银行电子回单，证明原告装修涉诉商铺时交纳了垃圾费等费用17496.82元。13、订货单、网上银行电子回单，证明被告支付了定做椅子的定金10000元。14、收据，证明原告关于培训费500元的损失，该培训费用于原告领取营业执照前的培训。15、通风管工程的收据、网上银行电子回单，证明原告支付了通风工程款5000元。16、厨具定金的收据，证明原告支付了厨具定金160000元。17、广发银行客户交易历史查询明细原件1份，证明原告提交的银行电子回单的真实性。诉讼中，被告举证如下：1、餐厅房产技术条件表，证明原告向被告提出租赁商铺的水电、燃气、消防、通风及空调系统等交付条件，双方就装修要求达成一致意见。2、河南老家工程已施工交付条件费用表、工程量清单3份，证明被告积极履行租赁合同的义务，依照商铺技术条件表的要求，委托第三方对原告租赁的涉诉商铺内燃气管道、油烟管阀、消防水电、通风空调工程进行施工作业，产生费用207227.08元。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对原告提供的证据3真实性无异议，关联性有异议，认为合同约定被告有权另行通知商场整体开业时间，被告不构成违约。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据4、5真实性无异议，确认收取相关款项。被告对原告提供的证据6有异议，认为会议纪要未得到公司确认，不具有法律效力。经审查，会议纪要有被告公司相关人员签名，本院确认此证据的真实性。被告对原告提供的证据7有异议，对证据7有异议，认为设计合同没有甲方盖章，且施工合同第三条注明已包括施工图纸，2013年7月28日的收据收款主体与该设计合同主体不一致，电子回单的收款人为个人，无法证明款项用途。经审查，2013年7月28日收据收款人非本案设计公司，而原告所举针对该收据银行转账回单载明交易时间在2013年7月30日，收据出具时间在银行转账时间之前形成与常理不符，本院对该收据及该银行转账回单的证明力不予确认；另外两张收据能与原告法定代表人银行转账记录对应，且银行转账时已注明为设计费，本院对此组证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据8中施工合同不予确认，认为与被告无关，且合同内容不完整，原告主张支付工程进度款与合同约定不符，且合同最后约定按九折计算，预算单没有原告盖章，记载的金额并非实际发生的费用，电子回单的收款人为个人，无法证明款项的实际支出用途跟涉诉商铺装修有关，按装修现场测算，装修进度不足60%，装修费用不应超过400000元，申请对装修造价进行鉴定。经审查，银行转账附言注明为装修工程款，该组证据能相互印证，本院确认此组证据的真实性及证明力。被告对原告提供的证据9有异议，认为无法证明款项支付与涉诉商铺存在关联。经审查，该银行转账无相应合同对应，被告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。被告对原告提供的证据10有异议，认为无法证明款项实际支付与涉诉商铺存在关联，订货单的金额与电子回单的金额相矛盾。经审查，原告对商铺装修必然需要购买瓷砖，本院对此组证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据11有异议，认为无法证明款项支出与涉诉商铺存在关联。经审查，收据仅写明为定金，原告并未提供单据，考虑到灯具可另行他用，不属于装修损失，被告质证理由成立，本院对此组证据的证明力不予确认。被告对原告提供的证据12有异议，认为与被告无关，无法证明原告已经实际支出该款项。经审查，缴费单项目针对装修支出，有银行转账佐证，本院确认此组证据的真实性及证明力。被告对原告提供的证据13有异议，认为无法证明与涉诉商铺存在关联，椅子属于可拆卸物品，尚可再利用，不应当被列为实际损失。经审查，订货单及银行转账回单写为佛山和惠州的椅子，考虑到椅子非涉讼商铺装修专用，不属于装修损失，被告质证理由成立，本院对此组证据的证明力不予确认。被告对原告提供的证据14有异议，认为无法证明与涉诉商铺存在关联。经审查，被告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。被告对原告提供的证据15有异议，认为收据为佛山万达广场商铺的支出，与涉诉商铺无关。经审查，被告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。被告对原告提供的证据16有异议，认为收据载明为佳兆业店铺的支出，与涉诉无关，相关设备均可在其他店铺使用，没有银行转账佐证。经审查，被告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。被告对原告提供的证据17真实性无异议，关联性有异议，认为无法证明款项支付对象及原因。经审查，本院确认此证据的真实性。原告对被告提供的证据1、2有异议，认为无原件，属于被告单方面制作。经审查，该二份证据能相互印证，本院确认此二份证据的真实性。根据采信的证据结合当事人陈述，本院认定如下与本案有关的事实：2013年6月，原、被告签订《南海创鸿城商铺租赁合同》，约定被告将创鸿城商业广场四层15、16号商铺出租给原告作餐饮经营使用，统一以“河南老家”作为品牌营业；进场日为被告移交、原告进入商铺之日；进场日至开业日前一日期间为免租装修期；开业日为商业广场整体开业日；计租日为免租期届满日次日；商铺套内建筑面积为551.18平方米，租赁用途为经营餐饮；租期从2013年12月25日至2020年12月24日，免租装修期至2013年12月24日结束；2014年1月25日至2014年12月24日期间月租金为66142元；首期租金为2014年1月25日至2014年4月31日期间租金总额213882元，原告应于合同签订后7日内支付，如因整体开业日导致计租日变更，双方于计租日确定后7日内书面确认首期租金期间及金额，如存在多付情形，以多付租金直接结转为原告应付的下一期租金；签订合同当天原告支付132284元作为履约保证金；进场日为2013年8月31日，由被告书面通知原告，以被告通知为准；至进场日时，若不符合交付标准，被告应提前5日通知原告，进场日相应顺延，无论如何，被告不因进场日的顺延向原告或第三方作出赔偿或补偿；原告同意，虽然被告交付的商铺存在一定瑕疵，但不影响原告进场开始装修，原告应与被告办理交接及进场手续，被告在原告进场后继续对瑕疵修补和完善；商业广场的整体开业日暂定为2013年12月25日，原告开业日也暂定为同一日，被告另行书面通知开业日的，以书面通知为准；合同签署后，如原告未能在合同约定的期限内向被告支付足额履约保证金、质量保证金以及首期租金，自逾付支付之日5日起，被告有权提前终止合同，应要求原告支付相当于履约保证金和首期租金应付金额的违约赔偿金；到进场日后，如原告未进入房屋开始装修，经被告通知后仍未进场的，每延迟一日支付相当于第一个租约年日租金标准的违约金，超过30日，被告有权解除合同；原告逾期开业的，除支付租金外，另每日支付日租金50%为逾期开业违约金，超过30日，被告有权解除合同；因原告违约而提前终止合同，被告有权没收租赁保证金，因被告违约而提前终止合同，被告应无息双倍返还租赁保证金。2013年6月21日，被告出具收据确认收到原告交纳租赁保证金132283.6元，同年11月5日，被告出具发票，确认收到原告交纳的首期租金213882元。2013年9月6日，原告与名匠公司签订《室内设计设计合同书》，约定名匠公司对创鸿城进行设计，设计费50000元，签订协议时原告支付定金15000元，平面图、效果图完成后支付30000元，完工验收提供水电竣工图后支付5000元。当日，原告向名匠公司支付定金15000元，2013年11月4日，原告向名匠公司支付设计费30000元。2013年9月27日，原告与名匠公司签订《装饰工程施工合同》，约定名匠公司对佛山创鸿河南老家进行装修施工，名匠公司出具预算价为754821元。2013年10月8日，原告向名匠公司支付装修款340000元；同年11月15日，原告向名匠公司支付装修款100000元；同年11月27日，原告向名匠公司支付装修款100000元。另查明，2013年10月11日，原告向佛山创鸿商业发展有限公司支付36532.22元，其中包括装修垃圾清运费5511.8元、装修管理费11023.6元、装修水费661.42元、装修工人出入证工本费300元，合计17496.82元。2013年11月12日，原告购买瓷砖支出16475元，同年12月11日，再支出购买砖块款5504元2014年11月27日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告确认涉讼商场尚未办理竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合同法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。租赁合同约定进场日为不晚于2013年8月31日，商业广场整体开业日为2013年12月25日，但至法庭辩论终结时止商业广场尚未竣工验收，被告仍无法向原告交付涉讼商铺使用，原告合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告请求解除租赁合同合法有理，本院予以支持。租赁合同因被告违约解除，依照租赁合同约定，被告应双倍返还租赁保证金264567.2元（132283.6元×2）予原告，原告请求264568元属计算错误，超出部分本院不予支持。租赁合同解除，原告请求被告返还预交首期租金213882元合法合理，本院予以支持。原告为履行合同对涉讼商铺进行了装修，其支出的设计费和装修费属于因履行合同产生的损失，根据原告提供有效的支付凭证，被告应赔偿装修费585000元（15000元＋30000元＋340000元＋100000元＋100000）予原告。至于被告辩解实际装修价值仅约400000元并申请鉴定的意见，本院认为，原、被告租赁合同解除是由于被告违约造成，原告实际支出装修费属直接损失，即使装修实际价值与原告已支付的装修款存在差异，被告可在赔偿装修款后向实际施工人主张权利，故本院对被告抗辩意见及鉴定申请均不予采纳。原告支付的购买瓷砖费用21979元和装修垃圾清运及管理费17496.82元也属于履行合同支出，被告应予赔偿，被告辩解与涉讼商铺无关的意见本院不予采纳。综上，被告应赔偿损失624475.82元（585000元＋21979元＋17496.82元）并予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告广州大宋御品餐饮管理有限公司与被告佛山市南海万业置地有限公司签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》。二、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还预付租金213882元及双倍保证金264567.2元，合计478449.2元予原告广州大宋御品餐饮管理有限公司。三、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付损失624475.82元予原告广州大宋御品餐饮管理有限公司。四、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取7485.59元（原告已预交），由原告负担122.43元，被告负担7363.16元。被告负担的部分应于上述付款的同期迳付还原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 朱道春二〇一五年二月六日书记员 谭国敏