（2015）成民终字第651号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-10-29
案件名称
成都市晓初物业有限公司与郑敏、刘召荣商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都市晓初物业有限公司,刘召荣,郑敏
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第651号上诉人（原审被告）成都市晓初物业有限公司。住所地：成都市新都区。法定代表人张文恩，董事长。委托代理人高玉林，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。委托代理人刘一可，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘召荣，男，1974年9月26日出生，汉族，住四川省富顺县，身份证号码。被上诉人（原审原告）郑敏，女，1974年11月12日出生，汉族，住四川省富顺县，身份证号码。委托代理人张映贵，四川舟楫律师事务所律师。上诉人成都市晓初物业有限公司（以下简称晓初公司）因与被上诉人刘召荣、郑敏商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭于2015年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人晓初公司委托代理人高玉林、刘一可，被上诉人刘召荣、郑敏及委托代理人张映贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年1月13日，刘召荣、郑敏（买受人）与晓初公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由刘召荣、郑敏购买晓初公司开发的位于成都市新都区大丰镇博雅新城A区2幢1单元3层306号房屋，价款按照套内建筑面积计算，总价款547295元。刘召荣、郑敏按贷款银行规定支付首期购房款，其余价款向银行借款支付。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2012年6月30日向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明：“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该商品房所在楼栋的权属证明未在合同约定期限内取得，而导致该商品房的房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第十三条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……5.买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。因出卖人原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一天，由出卖人每日按照总房款的万分之一支付违约金给买受人（本条所称分户国有土地使用证仅指按建筑物占地面积应分摊的土地使用权登记）；因买受人未按时提交资料、费用等原因以及法律政策规定、政府主管部门工作程序等原因，造成出卖人不能按照正常程序办理分户国有土地使用权证的，出卖人不承担逾期办证的法律责任。”商品房买卖合同及补充协议签订后，刘召荣、郑敏按约支付了购房款547295元。刘召荣、郑敏于2013年12月26日取得所购房屋的房屋所有权证，截止法庭辩论终结前，刘召荣、郑敏仍未取得国有土地使用权证。刘召荣、郑敏向原审法院起诉，请求判令晓初公司立即办理国有土地使用权证，支付逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证的违约金67373（从2013年1月1日起至2014年7月16日止，以购房款为基准，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算）；从2014年7月16日起至取得国有土地使用权证之日，以购房款为基准，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付国有土地使用权证的违约金。原审认定以上事实，采信的证据包括：商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、房屋所有权证、物业收款单等证据及到庭当事人的当庭陈述。原审认为，刘召荣、郑敏与晓初公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。1.关于迟延办理房屋所有权证的违约金问题。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项约定，如果因买受人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。关于商品房的实际交付时间，根据刘召荣、郑敏向法庭提交的物业收款单可以确定，刘召荣、郑敏从于2012年1月1日向为博雅新城A区提供物业管理服务的成都晟玥物业管理有限公司交纳物业管理费，其房屋应该已经交付，故刘召荣、郑敏所述2012年1月1日双方对房屋进行了交付，原审予以确认。双方约定的商品房的交付时间为2012年6月30日，晓初公司提前了半年时间将房屋交付给刘召荣、郑敏，但是行政机关办理房屋产权证的手续却不能因为实际交房时间的提前而提前，故晓初公司可以预料到的办理房屋产权证的时间应该是商品房买卖合同约定的交房时间，故双方约定的在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书中的商品房交付之日应指合同约定的交付之日。因此，刘召荣、郑敏应从2012年6月30日起365日即2013年6月30日之内取得房屋所有权证书，但刘召荣、郑敏却在2013年12月26日才取得该房屋的房屋所有权证书。晓初公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，晓初公司应从2013年7月1日起至2013年12月25日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，即违约金9742元。2.关于晓初公司是否已经迟延办理国有土地使用权证及迟延办理的违约金问题。刘召荣、郑敏于2013年12月26日取得所购房屋的房屋所有权证，根据双方签订的补充协议第十三条第五款的约定，刘召荣、郑敏应于取得房屋所有权证后的365天即2014年12月26日内取得国有土地使用权证，但刘召荣、郑敏应该取得国有土地使用权证的最后期限尚未届满，故刘召荣、郑敏要求晓初公司立即办理其所购房屋的国有土地使用权证并向刘召荣、郑敏支付逾期办理国有土地使用权证的违约金的诉讼请求，原审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、晓初公司于本判决生效之日起十日内向刘召荣、郑敏支付逾期办理房屋所有权证的违约金9742元；二、驳回刘召荣、郑敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元，由刘召荣、郑敏负担742元，晓初公司负担100元（此款刘召荣、郑敏已预付，晓初公司在履行上述付款义务时一并结清）。宣判后，原审被告晓初公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判驳回刘召荣、郑敏的诉讼请求，本案全部诉讼费用由刘召荣、郑敏承担。其主要上诉理由为：晓初公司逾期办证的违约金计算方式应当在双方约定的前提下，按刘召荣、郑敏的实际损失适当减免，刘召荣、郑敏并未提交其实际损失的证据，原审法院武断作出全额支持违约金的判决，严重违反公平原则。被上诉人刘召荣、郑敏答辩称，双方签订的买卖合同和补充协议约定有违约金的计算标准，晓初公司违约，其应当按约承担违约责任，合同约定的违约金标准不高。晓初公司的违约，导致刘召荣、郑敏没有取得完整的权属证书，无法将案涉房屋及时在价格较高的情况下进行转让。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人对原审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。本院认为，根据晓初公司及刘召荣、郑敏的诉辩意见，双方二审中的争议焦点为违约金的数额问题。根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，晓初公司履行交房义务的最迟时间节点为2012年6月30日，履行办理房屋所权证的最迟时间节点为2013年6月30日。对此约定内容，晓初公司及刘召荣、郑敏均明确知晓。虽然晓初公司于2011年12月31日即向刘召荣、郑敏交付房屋，但双方并未对晓初公司履行办证义务的最迟时间节点进行重新约定。晓初公司根据合同的约定也只能够预见到其若未能在2013年6月30日之前为刘召荣、郑敏办理完毕房屋产权证，则应当依据合同的约定承担相应的违约责任。本案中，刘召荣、郑敏实际取得房屋所权证的时间为2013年12月26日，已超过办证的最迟时间节点，故晓初公司应当依据合同约定承担相应的违约责任。双方合同约定违约金的计算标准为自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按已付房款万分之一计算。虽然二审中晓初公司提出了违约金标准约定过高的调整意见，但是是否对违约金进行调整属于人民法院自由裁量权的范畴，结合本案的实际情况，房屋所有权证系刘召荣、郑敏合法拥有产权的重要凭证，既然双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，晓初公司及刘召荣、郑敏均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的按日以已付房款万分之一的标准来计算违约金也并非约定过高，故晓初公司请求对违约金予以减少的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费200元，由成都市晓初物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方审 判 员 尹 英代理审判员 张菲菲二〇一五年二月六日书 记 员 李 玲 百度搜索“”