（2015）浙嘉民终字第36号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-06-30
案件名称
周全林、周丽慧与钟东方、虞磊峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟东方,虞磊峰,周全林,周丽慧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第36号上诉人（原审被告）：钟东方。上诉人（原审被告）：虞磊峰。被上诉人（原审原告）：周全林。被上诉人（原审原告）：周丽慧。上诉人钟东方、虞磊峰为与被上诉人周全林、周丽慧房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2014）嘉盐民初字第2794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理认定，2014年4月18日，周全林、周丽慧（作为卖方、甲方）和钟东方、虞磊峰（作为买方、乙方）签订海盐县房屋转让合同一份，约定甲方自愿将位于海盐县武原街道常绿景苑27幢203室房屋卖给乙方所有，并收取乙方购房定金10000元；甲乙双方商定成交价格为600000元；乙方支付房款具体约定时间为：于2014年4月28日前支付甲方房款190000元；于2014年7月30日前，甲方房产证产权过户到乙方名下，现金或贷款付清余款400000元；当乙方支付甲方最后一笔购房余款时，乙方支付给甲方的购房定金自动转为购房款。甲方在收到乙方600000元包括定金，于2014年7月30日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。违约责任约定为：乙方违约，乙方无权要求甲方返还定金，定金归甲方同时由甲方从收到的定金中支付中介费6000元。甲方违约，双倍返还定金给乙方，乙方从收到的违约金中支付中介费6000元。甲乙双方同时违约，中介费甲乙双方各承担50%；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约方向对方按日给付总房款千分之一的违约金。2014年4月28日，钟东方、虞磊峰出具欠条载明欠周全林、周丽慧购房余款400000元，于2014年7月30日前付清。2014年5月14日，涉案房屋登记至钟东方、虞磊峰名下。2014年7月21日，虞磊峰与周丽慧签订协议一份：“双方协商一致，买方要求购置房屋次卧中间房屋，拆开地板，查看地面是否有裂缝，拆装费用买方自负。如果拆开后发现地面有裂缝，买方要求卖方出鉴定费用，出具质量鉴定报告。如果拆开后无裂缝，即买方结清余款并交房。如有裂缝由卖方将出现的问题修补好，费用卖方承担。”钟东方表示对该协议予以认可，周全林表示其没有签字，不认可该协议。2014年7月23日，海安公司出具关于常绿景苑27#楼203室的维修方案，表明（1）工程施工质量满足结构安全性要求，局部裂缝为普遍出现的混凝土收缩裂缝；（2）针对103室房间原有裂缝，已在房屋交付时按照维修方案进行维修，不影响结构安全；（3）裂缝处理方案：清理地面面层；沿缝凿除混凝土成V形，至表层钢筋，底宽20，面宽60；清除余灰；采用环氧树脂灌缝；修补面层。钟东方、虞磊峰表示不认可该方案。2014年7月29日，买方向卖方发送了暂缓支付房款的通知，表示“在贵方未对该房屋有关质量问题鉴定之前，中止支付房款”。8月19日，买方向卖方发送了催促房东出具质量鉴定报告的催告，表示“请贵方联系好相关鉴定机构对房屋有关问题进行质量鉴定……在未出具质量鉴定报告前，我方房屋尾款不予支付，因你方的违约和拖延行为对我方造成的所有损失及其他一切后果均由你方承担”。原审法院认为，本案的争议焦点为钟东方、虞磊峰是否应立即向周全林、周丽慧支付房屋余款。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同中，卖方的主要义务是交付房屋和将房屋过户给买方，现卖方已履行了房屋的过户义务，至于交付房屋的义务根据房屋买卖合同的约定则是甲方在收到乙方600000元包括定金，于2014年7月30日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。而买方的主要义务是交付房款。根据双方签订的房屋买卖合同，买方应于2014年7月30日前，房产证产权过户到买方名下付清余款40万元，2014年5月14日，涉案房屋已登记至买方名下，故买方理应按约付清余款。现买方未能按约付款，按照约定还应承担违约责任，房屋买卖合同约定“乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约方向对方按日给付总房款千分之一的违约金”，现买方表示违约金约定过高请求法院予以调低符合法律规定，故酌定按银行同期贷款利率的1.3倍计算为6875.56元（以应付的400000元为基数，从2014年8月1日起暂算至2014年10月25日），实际计算至买方支付完毕之日止。至于买方认为其后发现房屋次卧有质量问题，为此双方达成了协议，其有权暂不支付房款。现卖方对该协议的效力存疑，买方认为虽没有周全林的签字，但周丽慧构成表见代理，在此暂且不论该协议的效力问题，退一步讲，即便按照协议来操作，从协议内容本身来看，也并未明确载明如有裂缝，则买方有权暂停支付房款或者待卖方修补好裂缝再支付余款的内容，故买方认为其有权暂停支付房款的主张无法支持。至于房屋质量问题，庭审中买方也表示就有关房屋的质量问题可以另行起诉，本案不做处理。至于买方认为卖方故意隐瞒房屋质量问题，庭审中买方明确表示在购买房屋前去现场看过，并未发现细缝，是购房之后，通过第三方了解到103室楼顶有维修过，故要求卖方拆开地板才发现细缝。可见，买方并未提供证据表明卖方对此予以了隐瞒，故买方认为卖方故意隐瞒房屋质量问题的观点无法采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、钟东方、虞磊峰支付周全林、周丽慧房款400000元；二、钟东方、虞磊峰支付周全林、周丽慧违约金6875.56元（以应付的400000元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍从2014年8月1日起暂算至2014年10月25日），实际计算至支付完毕之日止；三、驳回周全林、周丽慧的其他诉讼请求。上述判决内容，由钟东方、虞磊峰于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4022元，由周全林、周丽慧负担382元，钟东方、虞磊峰负担3640元。判决宣告后，钟东方、虞磊峰不服，向本院提起上诉称，一、原审法院无视上诉人的合法权益，在认定双方补充协议的基础上，仍判决上诉人支付违约金，实属对法律条文的无视；二、原审法院变相采信被上诉人在法庭上的诡辩，在无视补充协议约定的事实，淡化上诉人提供证据，存在明显审案不公不正的行为。补充协议及诸多法律事实证明，房屋存有裂缝的事实确实充分，而这不能归责于上诉人。时至目前，被上诉人未对上诉人履行补充协议应尽义务，且在上诉人发出暂缓支付房款通知和出具质量鉴定的催告后，被上诉人却置若罔闻。在此情况下，上诉人暂停支付房款都不为过，也不存在任何违约，何谈违约责任。为此，请求二审撤销原审判决第二项，并改判上诉人无需承担违约责任，诉讼费重新分配承担。周全林、周丽慧在二审中答辩称，服从原审判决，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人在本院指定的期限内均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的审查重点在于钟东方、虞磊峰是否应当承担逾期支付房款的违约责任。在房屋买卖合同中，卖方的主要义务是交付房屋并将房屋过户给买方，买方的主要义务是支付房款。交付房屋与支付房款形成双方的对等给付义务，如一方未按约履行义务，则应当承担相应的违约责任。本案中，涉案房屋已经交付且办理了过户手续，而买方未能按约付款，依法应当承担违约责任。钟东方、虞磊峰认为，由于双方在房屋转让合同签订后又订立了补充协议，根据补充协议约定，其有权暂不支付房款，不构成违约。但根据钟东方、周丽慧之间订立的协议来看，与前述房屋转让合同买卖双方当事人并不完全一致，并没有周全林和虞磊峰的签名，在周全林明确表示否认的情形下，补充协议对其不能产生法律效力。且该协议并没有约定如有裂缝可暂缓付款的内容，也未构成对前述房屋转让合同中有关付款期限的变更，钟东方、虞磊峰不能据此来主张其有权暂不支付房款。因此，原审根据法律规定和案件实际情况确定相应违约金，并无不当。当然，钟东方、周丽慧如认为涉案房屋存在质量问题，其也可以根据相关法律规定，向有关各方主张违约责任或侵权责任。因钟东方、周丽慧在原审中表示房屋质量问题将另行诉讼解决，故原审在本案中不作处理，亦无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。钟东方、虞磊峰的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟东方、虞磊峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 陈 远代理审判员 章玉萍二〇一五年二月六日书 记 员 郑 茜 来自：