（2014）洛民终字第2482号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-23
案件名称
上诉人李松茂、许春枝因与被上诉人史鑫颖、史润芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李松茂,许春枝,史鑫颖,史润芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）洛民终字第2482号上诉人（原审被告）：李松茂，男，汉族。上诉人（原审第三人）：许春枝，女，汉族，系李松茂之妻。二上诉人共同委托代理人：张廷周，洛阳市西工上阳法律服务所法律工作者。一般代理。被上诉人（原审原告）：史鑫颖，女，汉族。被上诉人（原审第三人）：史润芳，女，汉族。二被上诉人共同委托代理人：魏西省，河南法魂律师事务所律师。特别授权。上诉人李松茂、许春枝因与被上诉人史鑫颖、史润芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2012）老民初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李松茂、许春枝及其委托代理人张廷周、被上诉人史润芳及其委托代理人魏西省（同时作为被上诉人史鑫颖的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：因洛阳市老城南关东城壕工程筹建处欠李松茂款项，1999年7月3日，洛阳市老城南关东城壕工程筹建处将位于老城区南门口街东城壕小区4幢1-201室（67000元）及4幢3-501室（64300元）两处房产抵给李松茂。2002年12月24日史润芳与李松茂签订了购买座落于洛阳市老城区东城壕小区4幢1-201室房产协议一份，双方约定：李松茂将东城壕小区4幢1-201室房屋以55000元售给史润芳，房主名称变更后先付40000元，其余15000元等明年底还清全部余款。协议下方有：今收到史润芳第一次40000元等内容，并有李松茂签的“售房收款人：李松茂”，史润芳签的“交款买房人：史润芳”。李松茂将洛阳市老城南关东城壕工程筹建处于2001年10月20日开据的收据交付给史润芳，内容为：今收到史润芳67000元，系付购房款（4-1-201）。后李松茂将收据上的“润芳”二字改为“鑫颖”。2008年9月7日李松茂出具证明，证明收到史鑫颖的收据原件、购房协议复印件、身份证复印件。2008年9月10日史鑫颖因无法到洛阳市办理购买该4幢1-201室房产的相关手续，给其母亲史润芳出具委托书，委托其代为办理如下事项：一、到房管部门办理上述房产的房屋所有权证并领取房屋所有权证。二、和李松茂签订与上述房产有关的协议书并到当地公证处办理上述协议书公证。该委托书在江西省宜春市赣中公证处办理了公证。2008年9月15日（甲方）李松茂与（乙方）史鑫颖的委托代理人史润芳签订协议约定：甲、乙双方就老城区东城壕小区4号楼l单元201室和4号楼3单元501室的房屋办理房产登记和领取房屋所有权证事宜，达成如下协议：一、老城区东城壕小区4号楼1单元201室和4号楼3单元501室的房屋先有李松茂办理房屋所有权证，4号楼1单元201室房屋办证费用由史鑫颖承担；4号楼3单元501室房屋办证费用由李松茂承担。二、待上述房屋领取房屋所有权证后，李松茂自愿协助史鑫颖将上述房屋（即4号楼1单元201号房屋）转让登记到史鑫颖名下，所需各种费用全部由李松茂承担。三、本协议一式三份，立协议人各持一份，公证处留存一份。立协议人签名为李松茂及史润芳。该协议在洛阳市老城公证处进行了公证。2008年11月3日，李松茂办理了上述4幢1-201室的房产证（建筑面积为69.15平方米，房产证号：洛市房权证字第000074**号），证载所有权人为李松茂。争执房屋由史鑫颖及史润芳从2002年12月24日起共同居住至今。史鑫颖至今未将购房款余款15000元支付给李松茂。原审法院另查明，经河南金剑司法鉴定中心鉴定，2001年10月20日收据中的“鑫颖”二字与2002年12月24日史润芳与李松茂签订的协议（交款买房人签名“史润芳”除外）及2008年9月7目李松茂给史鑫颖出具证明中的字迹为同一人所写。原审法院认为：公民、法人的民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第三人史润芳与被告李松茂于2002年12月24日签订的《购房协议》及第三人史润芳代理原告史鑫颖与被告李松茂于2008年9月15日签订的协议均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。原告史鑫颖与被告李松茂于2008年9月15日签订的协议系原告史鑫颖委托第三人史润芳与被告李松茂对2002年12月24日《购房协议》的变更，被告李松茂也签字认可，故该《购房协议》的相对方已变更为原告史鑫颖与被告李松茂，原告史鑫颖及第三人史润芳称老城区东城壕小区4幢1-201室房产的购买人是原告史鑫颖的主张，合法有据，予以采信。关于第三人许春枝主张原告史鑫颖、第三人史润芳与被告李松茂签订的协议无效、被告李松茂退还第三人史润芳的4万元购房款问题，因被告李松茂持有的该房屋所有权证上并无共有人的记载，且原告史鑫颖已取得了该房屋并支付了部分房款，属善意受让该房屋，被告李松茂与第三人许春枝为夫妻，且被告李松茂及第三人许春枝提供的证据不能证明被告李松茂未将卖房之事告知第三人许春枝，故第三人许春枝的该陈述理由，不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《最告人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）））第八十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、洛阳市老城区东城壕小区4幢1-201室房产归原告史鑫颖所有；二、原告史鑫颖于本判决生效后十日内支付被告李松茂购房余款15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1180元、鉴定费3000元，由被告李松茂负担宣判后，李松茂、许春枝不服并向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误，证据不足。1、诉争房屋系洛阳市老城区南关办事处所建，因老城区人民政府于2004年10月26日才批复同意南关办事处出售部分房屋，2008年始取得自建楼房的所有权登记，故南关办事处临时机构东城壕工程筹建处于1999年7月3日与李松茂签订的抵帐协议，根据《物权法》和相关法律法规规定，属效力待定协议。因李松茂没有取得诉争房屋的所有权，其2002年12月24日与史润芳签订的购房协议，属于无权处分行为，应为无效。即使李松茂此时取得诉争房屋所有权，依据《婚姻法》和《民法通则》等规定，该房屋属于李松茂和许春枝二人夫妻共同财产，李松茂以个人名义处分该共有物权，亦属无效行为。2008年9月15日签订的协议，系史润芳和李松茂二人所签的协议，公证处也仅证明二人签名盖章是其本人所为，依照相关法律规定及李松茂、许春枝夫妇于2008年11月3日才取得诉争房产所有权的事实，李松茂与史润芳签订的2008年9月15日协议也属无效协议。同时史鑫颖委托史润芳办理产权过户的公证，也因史鑫颖无授权主体资格，且授权内容无法律依据，故该委托公证也不能证明2008年9月15日协议有效。2002年签订的协议和2008年签订的协议，不论是史润芳还是史鑫颖均未按该协议履行，其以行为证明该协议己无履行必要和可能，且该协议也严重损害了许春枝的合法权益，对于许春枝也无效力。综上，一审认定2002年12月24日及2008年9月15日签订的协议合法有效是错误的。2、诉争房屋是李松茂、许春枝夫妇于2008年11月3日通过与南关办事处签订购房协议，交纳相关税费，依法才取得的，因2002年和2008年协议是无效的，且2002年协议与2008年协议主体不是同一人，依据《合同法》第44条第二款、第87条和《城市房地产管理法》第37条第四款规定，一审认定2008年9月15日签订的协议系史鑫颖委托史润芳与李松茂对2002年12月24日《购房协议》的变更及《购房协议》的相对方已变更为史鑫颖与李松茂，是错误的。3、涉案房屋2008年11月3日才登记到李松茂、许春枝名下，在涉案房屋所有权没有发生转移或变更的情况下，根据《物权法》和《城市房地产法》的相关规定，李松茂私自将共有财产转卖给史润芳，合同效力为无效，所有权也不能发生变更。在史润芳明知李松茂无权处分共有房产，其未尽到基本审查义务，属非善意。同时该房屋第一次交易是6.7万元，在房价上涨情况下，第二次转让却只卖5.5万元，转让价格不合情理，更为重要的是涉案房产未实际过户到史润芳名下。因此，根据《物权法》第106条规定，本案不构成善意取得，涉案房屋仍归李松茂、许春枝共有，已履行的部分双方应互相返还。故原审判决认定史润芳、史鑫颖属善意受让该房屋，许春枝主张无效理由不成立是错误的。二、原审判决程序违法，致使判决错误，应予纠正。1、本案原审判决存在超诉求和遗漏诉求裁判的行为，如被上诉人诉求仅一项即物权确认，而原审判决第二项的支付购房余款。许春枝作为有独立请求权第三人身份参加诉讼，法院应对此作出处理。2、本案原审判决超审限，且转换合议庭成员未告知，剥夺了申请回避的权利。第一次开庭合议庭成员是郭荣芬、党彤彬、张琼，书记员是郭孟冬；第二次、第三次开庭合议庭成员则是党彤彬、张琼、吴天福，书记员是常鑫，且无任何转换合议庭成员通知，剥夺当事人知情权和申请回避权。3、本案原审判决遗漏李松茂要求退还房屋的反诉请求，仅以陈述的理由不采信为由不支持，显然混淆诉求和陈述的概念，剥夺当事人诉权。4、史鑫颖起诉存在不符合民诉法规定的起诉条件，依法应裁定驳回起诉，而不应做出实体裁判。从书写诉状到起诉立案、开庭领判决书，史鑫颖本人均未到场，全是由他人代理，根据史鑫颖长年在江西省工作、生活、居住的事实，本案存在他人代为起诉事实，依法应予纠正。综上，请求撤销原审判决并改判驳回史鑫颖的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由史鑫颖承担。被上诉人史润芳、史鑫颖共同答辩，一、一审认定事实清楚、证据充分，应驳回上诉，维持原判。本案第三人史润芳与被上诉人李松茂于2002年12月24日签订的《购房协议》及史润芳代理被上诉人史鑫颖与上诉人李松茂于2008年9月15日签订的协议均系各方真是意思的表示。被上诉人史鑫颖按协议的约定均已履行完毕并居住至今13年之久，该协议并不违反法律规定，应合法有效。上诉人李松茂违背协议约定，不履行房屋产权过户手续，为此，应承担违约责任。人民法院已查明被上诉人史鑫颖与上诉人李松茂于2008年9月15日签订的协议系被上诉人史鑫颖委托被上诉人史润芳与上诉人李松茂对2002年12月24日的《购房协议》的变更，上诉人李松茂也签字认可，故该《购房协议》的相对方已变更为被上诉人史鑫颖，法院认定该事实合法有据，也非常正确。法院还查明上诉人李松茂与第三人许春枝为夫妻关系，李松茂持有的房屋所有权证上并无共有人的记载，并且被上诉人史鑫颖已取得了该房屋，并支付了房款，理应属善意受让该房屋。李松茂与许春枝是夫妻关系，李松茂转让房屋，许春枝称李松茂卖房自己不知道是完全不可能的，况且开庭时也没有任何证据证明不知道李松茂转让房屋的证据。因此，人民法院认定许春枝的陈述理由不能成立，人民法院不予采信，是正确的。二、原审判决程序合法，并无不当之处。l、原审判决不存在超诉求和遗漏诉求的裁判行为。被上诉人原审诉讼请求共为两项，第确认坐落于老城区东城壕小区4号楼1单元201室的房产归史鑫颖所有；第二项本案诉讼费由李松茂承担。原审法院判决也是两项，第一项判决本案有争议的房产归原告所有，第二项判决法院查明的原告欠被告的15000元房款原告在判决生效后十日内支付及本案诉讼费由被告承担并无过错，该判决并没有超诉求和遗漏诉求。2、本案原审判决并未超审限，法院转换合议庭成员时，审判长当庭告知，并多次向双方宣布是否对本案审判人员申请回避，双方都表示不回避，原审判决从立案到宣判都是严格按照诉讼程序办案。因本案案情复杂，法院多次调查、开庭，审理期限按程序适当延长并不违法。本案并未超时超审限，更没有剥夺当事人的知情权和申请回避权。3、在本案审理期间，上诉人李松茂并未提起反诉请求，更没有依法缴纳反诉费用。第三人许春枝向法院就本案事实提起诉讼。原审法院经审理于2012年9月7日下发了（2012）老民初字第475号民事裁定书，依法驳回了许春枝的起诉。该裁定下发后，许春枝并未上诉，法院并没有剥夺许春枝的诉权。4、本案被上诉人史鑫颖依照我国民诉法规定，依法委托代理人参加本案诉讼，完全符合民诉法规定，从立案到领取判决书，完全可以让代理人代理，并非需本人到庭。综上原审法院认定事实清楚，证据充分，应维持原判，保护被上诉人的合法权益。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，涉案房屋的建筑面积为69.15平方米，李松茂为办理涉案房屋的房产证支付住房交易手续费207.45元，登记费80元，契税1340元，以上共计1657.45元。本院认为，本案涉案房屋上诉人李松茂已于2008年11月3日办理了房屋所有权证，其有权对该房屋作出处分。﹤最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》﹥第三条规定：当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或者处分权未由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案上诉人李松茂、许春枝上诉称涉案房屋买卖协议无效，于法无据，本院不予支持。涉案房屋已交付给被上诉人史润芳、史鑫颖，且2008年9月15日李松茂与史鑫颖的委托代理人史润芳就涉案房屋的房屋办理房产登记和领取房屋所有权证事宜签订协议书并对该协议书进行了公证，作为上诉人许春枝称对买卖涉案房屋不知情，不符合常理。现对出售涉案房屋提出异议亦违背诚实信用的原则，故许春枝称李松茂处分共有财产的行为无效，证据不足，本院不予支持。买卖合同是双务合同，即在出卖人将标的物的所有权于转移买给买受人时，买受人将价款支付给出卖人，一审判令史鑫颖支付剩余房款，并不违背法律规定。鉴于涉案房屋已实际交付，且史鑫颖未按2002年12月24日签订的《购房协议》支付剩余房款，本院认为史鑫颖应支付该15000元的延期付款利息，利息按照中国人民银行同期贷款利息从2003年12月31日至实际支付之日止。因双方2008年9月15签订的协议已对办理涉案房屋房产证费用进行了约定，由此产生的办证费用1657.45元，应由史鑫颖负担。本案虽涉及房屋买卖合同，但鉴于该房屋买卖合同合法有效并应按合同履行，同时考虑房屋已实际交付且双方已对办理房产证的事项已明确约定，一审直接确认房屋产权归史鑫颖所有及许春枝在诉讼中的地位虽存在瑕疵，但不影响本案的最终处理结果。故李松茂、许春枝该上诉主张，本院不予采纳。本案的一审审理中虽合议庭的成员发生了变更，但庭审中李松茂、许春枝并未对合议的组成提出异议，其上诉称合议庭成员的变更未履行告知义务，程序存在瑕疵，证据不足，本院不予采信。综上，一审认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市老城区人民法院（2012）老民初字第282号民事判决第（一）项；二、变更河南省洛阳市老城区人民法院（2012）老民初字第282号民事判决第（二）项为史鑫颖于本判决生效后十日内支付李松茂办证费1657.45元，购房余款15000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利息从2003年12月31日至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1180元、鉴定费3000元，由上诉人李松茂负担3180元，由被上诉人史鑫颖承担1000元。二审案件受理费1180元，上诉人李松茂许春枝负担680元，由被上诉人史鑫颖承担500元。本判决为终审判决。审 判 长 吴爱国审 判 员 索如意代审判员 赵淑婷二〇一五年二月六日书 记 员 韩 玉 关注公众号“”