（2014）沪一中民二（民）终字第3475号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-16
案件名称
邵文军诉上海中海物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵文军,上海中海物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3475号上诉人（原审被告）邵文军，＊生，汉族，户籍地＊＊＊。委托代理人陈强华（系邵文军丈夫），＊＊＊生，汉族，住址同上。委托代理人方红，上海市律和理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海中海物业管理有限公司，住所地＊＊＊。法定代表人＊＊，总经理。委托代理人＊＊＊，该公司员工。委托代理人陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人邵文军因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，邵文军于2008年4月成为＊＊＊（建筑面积155.22平方米）的房地产权利人。2006年5月，＊＊＊（甲方）与上海中海物业管理有限公司（乙方，以下简称中海公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对其开发的＊＊＊《中海瀛台》小区实施前期物业管理，并明确乙方可按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅按每月人民币（以下币种相同）2.55元／平方米收费，物业服务费按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位100元／个•月的标准向乙方交纳停车管理服务费。合同约定乙方管理期限为二年，自该小区第一批业主正式入伙之日起至其后二年。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。签约后，中海公司按约进驻小区实施物业管理服务。前期物业服务合同到期后，双方又签订《前期物业管理委托合同展延协议》，明确，在前期物业管理委托合同到期至中海瀛台项目业主委员会正式成立，并与其选聘的物业公司签订《物业管理服务合同》以前的前期物业管理阶段，甲方继续委托乙方对项目进行物业管理服务，即对原前期物业管理委托合同进行展延，双方按原合同所规定的权利义务继续履行。本延展协议在中海瀛台项目成立业主大会，并产生业主委员会，与其选聘的物业公司订立《物业管理服务合同》时止。邵文军自2011年月起未支付相应的物业服务费及停车管理服务费，中海公司催讨无果，遂诉至原审法院，请求判令邵文军支付中海公司自2011年1月起至2013年9月止的物业管理费14，328元及车位管理费1，260元。原审中，中海公司提供催款通知和邮寄凭证，证明其于2012年11月向邵文军发函催讨物业费，邵文军则表示未收到过上述催款通知。邵文军提供了住宅使用说明书一份和公司简介一份，证明中海公司系开发商子公司。中海公司则认为，中海公司和开发商虽为同一集团公司的下属企业，但签订前期物业合同是经过法定程序的。邵文军另提供一组照片，认为中海公司管理期间未做到开发商的承诺，停车管理不到位，未做到人车分流，小区道路、绿化带和消防通道上均有乱停车现象，道路上留有铁桩等，管理期间未尽管理职责。对此中海公司认为，对于部分业主的乱停车行为，中海公司进行了劝阻，不能证明中海公司管理不到位。中海公司已经拆除了铁桩，证明中海公司是在履行管理职责。对消防通道的整改还需与业委会协商。邵文军还提供停车管理规定一份，证明因邵文军未支付停车管理费中海公司不开通磁卡。中海公司认为此系邵文军不缴费续卡所致。现中海公司主张的车位管理费为每月60元。原审法院认为，公民法人合法的民事权益受法律保护。中海公司接受系争小区开发商的委托，对该小区进行前期物业管理，邵文军认为中海公司与开发商签订的合同系无效合同，对此邵文军未提供证据证明，对此应由邵文军承担举证不能的责任。中海公司与开发商签订的前期物业服务合同及展延协议对全体业主具有约束力。中海公司按约提供了物业服务，有权向邵文军收取物业管理费；邵文军作为小区业主，接受了中海公司提供的物业服务，理应按规定向中海公司缴纳物业管理费。邵文军提出的车位收益等，涉及小区全体业主利益，根据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与中海公司协商解决。因此，邵文军以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据。邵文军认为中海公司的诉讼请求已超过诉讼时效，对此中海公司提供了邮政部门的挂号函件交寄清单，邵文军虽否认未收到催款通知，但邵文军未提供证据否定中海公司提供的邮件清单的真实性，也未提供证据证明中海公司所寄本案系争邮件为其他内容，故原审法院推定中海公司交寄的催款通知已经送达邵文军，中海公司的催款行为产生诉讼时效中断的法律效果。邵文军虽然提供了照片等证明中海公司管理中存在的问题，但上述证据的拍摄时点等无法全面、系统地反映中海公司提供的物业服务存在问题持续过程，故对邵文军拒付物业管理费的辩称原审法院不予支持。对于中海公司主张的停车费，因中海公司未给邵文军开通磁卡，致使邵文军无法使用相应的停车位，故中海公司无权向邵文军收取相应的费用，对中海公司的该项诉讼请求原审法院不予支持。中海公司计算物业管理费有误，原审法院予以调整。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款的规定，于二O一四年十月二十四日作出判决：一、邵文军于判决生效之日起十日内向上海中海物业管理有限公司支付自2011年1月至2013年9月的物业管理费13，068元；二、上海中海物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计94.90元，由上海中海物业管理有限公司负担14.90元，由邵文军负担80元。原审法院判决后，上诉人邵文军不服，向本院提起上诉称：前期物业服务合同无签署日期，且乙方名称为“中海物业管理（上海）有限公司”并非被上诉人名称，故该合同与本案无关，即便该合同如被上诉人所称于2006年5月签署，也已超过合同期限，之后双方签订展延协议无效，故对上诉人无约束力。开发商未经招投标方式选聘物业服务企业的，违反法定程序应属无效。中海公司向邵文军寄送的催款通知已被退回，邵文军从未收到过该催款通知，故本案中海公司的主张已经超过诉讼时效。中海公司未按规定召开业主开会或成立业主委员会，也未提供符合相关标准的物业管理服务，造成小区停车秩序混乱、消防通道被占用等情况，侵害业主权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回中海公司原审中的诉讼请求。被上诉人中海公司辩称：前期物业服务合同及展延协议均合法有效，被上诉人经过工商部门批准更改过公司名称。上诉人所称开发商未经招投标方式选聘被上诉人为物业公司并无依据。被上诉人于2012年11月15日向上诉人所购中海瀛台小区的房屋地址邮寄催款通知并无不当，因上诉人长期不予签收，致该邮件遭退回，但这并不妨碍诉讼时效的中断。被上诉人长年为上诉人提供物业管理服务，上诉人应支付相应物业管理服务费及车位管理费。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，被上诉人原名“中海物业管理（上海）有限公司”，2008年5月经工商部门批准变更企业名称为“上海中海物业管理有限公司”。本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人作为物业管理单位，接受开发商委托为包括上诉人所购物业在内的全体业主提供服务，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后，应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付。被上诉人于原审中举证证明其于2012年11月向上诉人发函催讨物业费，故上诉人以本案超过诉讼时效为由拒付物业费用，于法无据，本院不予采信。上诉人以开发商选聘被上诉人为物业公司未经招投标方式为由拒付物业费，并无事实和法律依据，本院不予采信。至于上诉人称被上诉人所提供的服务质量存在问题，故不同意支付物业费，对此上诉人并未提供充分证据予以佐证，且该项问题涉及该小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币126.70元，由上诉人邵文军负担。本判决为终审判决。审 判 长 方 方代理审判员 陈蓓蓉代理审判员 毛 焱二〇一五年二月六日书 记 员 陈韫镠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：