（2015）东民初字第59号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-06
案件名称
杜丽芳与蒋跃良宅基地使用权纠纷一审民事判决书
法院
东阳市人民法院
所属地区
东阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜丽芳,蒋跃良
案由
宅基地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款
全文
浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第59号原告：杜丽芳，农民。委托代理人：王俊乔（特别授权）。被告：蒋跃良，居民。原告杜丽芳为与被告蒋跃良宅基地使用权纠纷一案，于2014年12月26日诉至本院，本院于同日受理后，依法决定由代理审判员顾悦婷适用简易程序独任审判，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告杜丽芳及委托代理人王俊乔、被告蒋跃良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜丽芳起诉称：原、被告签订房地产买卖契约，约定原告将因旧村改造审批取得的东阳市＊＊＊＊＊＊（占地面积为72平方米）转让给被告，转让总金额为150万元。原告先后收到转让款75万元，余款75万元被告一直未付。原告多次催讨被告一直不予理睬，直接动工建造房屋，故杜丽芳请求判令：蒋跃良立即支付购买地基余款75万元。在审理过程中原告经本院释明，变更诉请为：请求确认原、被告双方签订的房地产买卖契约无效，并判令被告将两间地基返还给原告。原告自愿将转让款也返还给被告。针对上述请求，原告杜丽芳提供了以下证据：证据一，房地产买卖契约1份，以证明原告方将旧村改造所得的白云街道麻车小区宅基地两间转让给被告，转让款150万元，并约定了付款的方式及若违约则违约金为300万元的事实。证据二，东阳市白云街道蓝天社区麻车小区拆迁户农房出省公示表1份（盖有东阳市白云街道麻车经济合作社、中共东阳市白云街道蓝天社区麻车小区支部委员会公章，内容为“户主杜丽芳，人口农业2人，拟报批面积2间，占地面积72”，系与原件核对无误的复印件），以证明本案原告杜丽芳审批所得两间地基，面积72平方米，系本案中房地产买卖契约中载明的两间地基。证据三，东阳市经济开发区白云商贸园区房屋拆迁补偿表1份（系与原件核对无误的复印件），证明原告拥有两间屋基的事实。被告蒋跃良未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：没有从原告的手上取得过宅基地，涉案宅基地是其投标所得，没有应返还的标的。被告蒋跃良提供了以下证据：杜丽芳签名的收条复印件2份，厉佳雯签名的收条复印件1份，汇款凭证复印件4份，以证明被告向原告支付相关款项的事实。经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：关于原告杜丽芳提供的证据一，被告无异议，本院认为，该份证据可以证明双方曾就宅基地转让达成协议并有相关约定的事实，但该协议内容违反了法律、法规的强制性规定，故对该份证据的真实性及关联性予以认定。证据二、三，被告认为与本案无关，本院认为，该两份证据可以证明原告在进行屋基的报批及初审公示，并不能证明原告已完成相关审批手续实际取得屋基，本院对此不予采纳。关于被告蒋跃良提供的证据：由杜丽芳出具的收条及以杜丽芳为收款人的三份汇款凭证复印件，杜丽芳无异议。经审核，本院认为该份证据可以证明蒋跃良支付杜丽芳75万元的事实，本院予以采纳。由厉佳雯出具的收条及以厉佳雯为收款人的汇款凭证复印件，杜丽芳认为字非其所签钱也非其所收，对此不知情。本院认为，该份证据为复印件不符合证据的有效要件，本院不予采纳。经审理查明，杜丽芳系东阳市白云街道蓝天社区麻车村村民，蒋跃良为居民，住重庆市渝中区陕西路六巷6号2单元2-1。2013年12月，双方当事人签订房地产买卖契约一份，该协议书的主要内容为：一、甲方（指杜丽芳，下同）因旧村改造审批取得的东阳市＊＊＊＊＊＊地基贰间（占地面积为72平方米）转让给乙方（指蒋跃良，下同），转让总金额为壹佰伍拾万元整。二、分三次付款：签买卖契约当天付订金伍拾万元；乙方屋基定点到位当天付玖拾万元；甲方相关人员必须全力协助乙方办理土地证、房产证，过户到乙方手续后，三天内付清余款给甲方壹拾万元。三、本买卖契约，甲乙双方互不反悔，乙方如反悔所付现金没收，如甲方反悔则应双倍赔偿给乙方叁佰万元。四，甲方保证旧村改造审批取得的地基没有任何产权纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责承担，因此给乙方造成的经济损失，全由甲方承担。甲方应付乙方违约金叁佰万元。……协议签订后，杜丽芳分别于2013年12月24日，2014年5月29日收到蒋跃良三笔款项共计75万元，并于2014年3月28日、同年5月29日对上述收款向蒋跃良出具收条两份。另外，没有证据证明杜丽芳已经审批从其隶属的集体经济组织取得相应的宅基地使用权。本院认为：宅基地使用权具有社会福利性和人身依附性。农村村民基于特定的身份关系无偿从其隶属的集体经济组织取得宅基地的使用权，所以其主体有特别的限定。如果允许集体组织成员无限制地自由处分宅基地使用权，宅基地使用权的主体将无限制的扩大，必然损及其隶属的集体经济组织以及同一集体经济组织其他成员的公共利益。因此，宅基地使用权不能转让，只能放弃，由集体经济组织收回以备再分配给其他需要宅基地的成员。本案中，蒋跃良并非东阳市白云街道麻车小区集体经济组织成员，且从现有证据材料看，杜丽芳并未实际取得相关宅基地使用权，故双方约定杜丽芳将其“因旧村改造审批取得的地基”转让给蒋跃良，不但在主体方面违反了国务院相关规章、政策的禁止性规定，还损害了本集体经济组织以及其他组织成员的公共利益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，该转让协议无效，原告主张的要求确认房地产买卖契约无效的诉请成立，本院予以支持。关于宅基地的返还问题，蒋跃良认为其并未收到过宅基地，不存在返还宅基地的问题。本院根据在案证据并不能反映杜丽芳已取得相关宅基地并已移交蒋跃良占有、控制之事实，故杜丽芳主张蒋跃良返还宅基地，缺乏事实依据，本院不予支持。关于杜丽芳本案中应否向蒋跃良返还宅基地价款的问题，本院认为，在不存在被告返还原告财产的情形下，不宜判决原告单向向被告返还财产，否则不但违背了不告不理的民事诉讼原则，更会造成执行程序上的障碍。本案中，因不存在蒋跃良返还杜丽芳宅基地的事实基础，且蒋跃良并未对此进行主张，故本院对此不作处理。综上，涉案合同因违反法律及社会公共利益而归于无效。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、原告杜丽芳与被告蒋跃良于2013年12月签订的房地产买卖契约无效；二、驳回原告杜丽芳的其他诉讼请求。案件受理费18300元，减半收取9150元，由原告杜丽芳承担4575元，由被告蒋跃良承担4575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。代理审判员 顾悦婷二〇一五年二月六日代书 记员 蔡海萍 来源：百度“”