（2014）穗越法民三初字第1573号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-09-23
案件名称
广州市越秀区第四土地房屋管理所与成仲星租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市越秀区第四土地房屋管理所,汕头造船厂,成仲星
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第七十七条第一款，第二百三十六条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第1573号原告：广州市越秀区第四土地房屋管理所，住所地：广州市越秀区。法定代表人：陈进旺,所长。委托代理人：姚伯进、何慧敏，该所职员，联系地址同该所。被告：汕头造船厂，住所地：广东省汕头市西港路1号西片区。法定代表人：许宜杰，厂长。委托代理人：邱在沪，广东久业律师事务所律师。第三人：成仲星，住广州市越秀区。本院受理原告广州市越秀区第四土地房屋管理所诉被告汕头造船厂、第三人成仲星租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚伯进、何慧敏，被告委托代理人邱在沪，第三人成仲星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市越秀区东华东路412号地下后座是原告管理的房屋，由被告汕头造船厂承租。但现场查看，该房屋现由第三人成仲星作住宅使用。被告将上述房屋作为住宅转给第三人使用的行为，违反了《广东省公有房产管理办法》第十六条的规定，已不符合承租条件，原告有权收回房屋，因此造成的第三人损失由被告承担。原、被告双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定，涉案房屋每月房租为1065.2元，逾期交付租金的，每逾期一日被告须按拖欠租金额的万分之五向原告支付违约金，逾期3个月，原告有权终止合同并收回房屋。被告自2012年8月至今，一直没交房租，严重违反合同约定，属于根本违约，原告有权解除合同收回房屋，同时要求被告补缴所欠房租及支付违约金。根据上述租赁合同约定，租金若进行调整，被告须按新调整的租金缴付给原告。2014年原告向被告发出调整房租的通知，明确涉案房屋按照广州市国土资源和房屋管理局公布的有关标准调整2010年7月至2014年6月的租金。被告从2010年7月1日合同失效后就未有与原告重新签订租赁合同，只按照原合同约定的2267.3元/月的标准缴租，直至2012年5月17日才签收关于调整非住宅直管房租金的通知，要求重新签订租赁合同，期限为2012年7月1日至2014年6月30日。在原告起诉后，被告才于2014年6月27日按每月1065.2元的标准补缴了2012年8月至2014年6月的租金。按照上述租金标准，自2010年7月至2014年6月被告应补缴的租金差价共计174469.74元。为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、解除原、被告的租赁合同，被告立即将广州市越秀区东华东路412号地下后座腾空交还给原告；2、被告补交2010年7月1日至2014年6月30日止的租金差额（其中从2010年7月1日至2012年6月30日止，每月差额为2428.06元；从2012年7月1日至2014年6月30日止，每月差额为3689.5元）；3、被告支付从2014年7月1日至腾空交还房屋之日止的租金（按每月5956.8元计算）给原告；4、被告支付从2012年8月1日起至2014年6月27日止的违约金（每日按1065.2元的万分之五计算）。被告汕头造船厂辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、被告没有转租涉案房屋，将承租房屋交由第三人成仲星等人共同使用是安置下岗职工，系维护社会稳定的需要。二、被告从不欠租，纠纷是因原告仗势欺人，拒不交回租赁合同而引发。1、原告藏匿2010年至2012年上半年的合同，退一步讲，此期间早已过诉讼时效。2、本来被告可以运用诉讼时效的规定，拒付2012年至2013年上半年的租金，但被告以诚为本，已在2014年6月27日按合同的约定支付了租金。3、被告尚有租房押金4105.92元在原告处，故不存在欠租的事实。4、2014年下半年至今，因原告拒签新的租赁合同，导致租金额无法确定，未能交租的责任在原告。三、原告对此擅自提租，违反其上级主管的指令，制造社会不稳定因素。四、原告应退回违法多收租金，被告要求行驶抵销权，要求原告将退回的租金抵扣2014年7月至今的租金。五、原告不履行法定职责，提供不合格的房屋给被告使用，涉案房屋存在的问题为：前座房屋无独立水电，无卫生间；后座房屋无卫生间，屋顶渗透严重，虽经被告多次维修，仍无法根治，臭气熏天，根本就无法居住、办公或经营。另，被告认为原、被告之间的租赁关系是带有福利和行政行为性质的关系，并非纯民事法律关系，故不属法院管辖。第三人成仲某称：我同意交还房屋给原告。对原告的诉讼请求没有意见。经审理查明：广州市越秀区东华东路412号房屋是属原告管理的房产。2008年9月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中约定：甲方同意将东华东路412号地下后座的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积35.04平方米，租赁期限为2008年7月1日至2010年6月30日，月租金额为2267.3元等。2013年3月11日，双方续签书面租赁合同，其中约定：甲方将上址房屋出租给乙方作办公用途，建筑面积35.04平方米，租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额为1065.2元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；乙方向甲方交纳前、后座共4105.92元押金，租赁期满不再续租或终止解除合同后，甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回；在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，前述转租、分租、转借他人的行为指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营、联营；本租赁合同所列押金已在96年5月28日缴交；本房屋不得作住宅、居住人员使用，否则无条件终止租赁关系，甲方收回房屋，乙方承担由此而产生的一切法律后果等。该合同约定的租期届满后，双方至今未续签新的合同。2010年7月至2012年7月期间的租金，被告已按2267.3元/月的标准逐月支付给原告。2012年5月16日，原告向被告发出《关于调整非住宅直管房租金的通知》，主要内容为原告决定自2012年7月1日起调整东华东412号后座房屋的租金价格，根据广州市国土资源和房屋管理局公布的《2011年广州市房屋租金参考价》的有关标准，调整后月租金为4940.64元，如被告有意继续承租涉案房屋的，尽快到原告处办理调整租金和续租的手续等。被告的工作人员于同月17日签收该通知。同年11月3日，被告向原告发出《关于要求更正汕船驻穗办承租房屋用途及降租的商讨函》，认为上述房屋租金参考价仅供房屋租赁双方议定实际租金参考，并不是政府强制定价行为，原告擅自强行提高房租，其驻穗员工只能在原告纠正错误前拒付租金；原告误定涉案房屋的使用性质，应退还多收的租金用用以折抵今后的租金等。2014年3月28日，原告向被告发出《通知》，称原告根据广州市国土资源和房屋管理局公布的广州市房屋租金参考价，调整被告承租的东华东路412号地下前、后座房屋的租金价格，2010年7月1日至2012年6月30日调整后月租金为7662.10元，2012年7月1日至2014年6月30日调整后的月租金为9720.6元；被告自2010年7月起没有办理续租手续且未补交相应租金，只以月租金3458.8元缴纳至2012年7月；另涉案房屋的营业执照显示是第三人成仲星个体经营，并非被告驻穗的经商地，属于转租行为；如被告有意愿继续承租涉案房屋的，于2014年4月7日前到原告处办理调整租金和续租的手续等。第三人成仲星于当日签收了该通知。同年4月2日，被告以邮寄EMS特快专递邮件的方式向原告发出《复广州市越秀区第四土地房屋管理所落款为2014年3月28日的函》，不同意原告在未与被告协商的情况下单方面提租，认为原告将涉案房屋定为商业用房是错误的，并要求原告将被告在2012年3月11日递交的已加盖被告公章的租赁合同寄回给被告，被告将会依约交租等。原告于2014年6月25日向本院递交提起本案诉讼的材料，本院于同月30日正式立案受理本案。2014年6月27日，被告按1065.2元/月的标准向原告交纳了东华东路412号后座房屋从2012年8月起至2014年6月止的租金。庭审中，第三人确认涉案房屋自2012年12月31日起由其作住宅使用至今。另查明，被告原名称为汕头市航运总公司船舶修造厂，于2008年10月16日经核准变更名称为汕头造船厂。本院认为：原、被告就越秀区东华东路412号首层后座房屋签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同约定租金按月结算，且被告在2012年7月之前缴租的惯例也是逐月向原告支付租金，但被告直至2014年6月27日才向原告交纳自2012年8月起至2014年6月的租金。签约日期为2013年3月11日的租赁合同亦明确约定涉案房屋不得作住宅、居住人员使用，否则原告可收回房屋。现涉案房屋被告交由第三人作住宅使用。被告的上述行为已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。合同约定的租期已届满，且被告陈述涉案房屋用于安置其下岗职工即本案第三人，而第三人已表示同意交还房屋给原告，故原告要求收回涉案房屋及要求被告支付逾期缴租违约金及2014年7月起的房屋使用费的诉讼请求合法有理，本院予以支持。上述租赁合同对涉案房屋的使用性质、租金标准等事项均作了明确约定，如需变更合同条款，应经双方当事人协商一致，任何一方都不得将自己的意志强加给另一方。虽然双方在2010年7月1日至2012年6月30日期间没有续签书面租赁合同，但被告继续使用承租房屋，原告没有提出异议，故该段时期双方之间成立不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，被告在该段时期按原租赁合同约定的每月2267.3元的标准缴租并无不妥。原告虽多次向被告提出调升租金，但一直未能与被告达成一致意见，现被告已按合同约定的标准支付了2010年7月至2014年6月的租金，原告要求被告支付该段期间的租金差额，缺乏依据，本院不予支持。另，合同约定2012年7月的租金标准为1065.2元，被告实际按原租金标准2267.3元缴交了该月租金，差额1202.1元可在被告应付的房屋使用费中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告广州市第四土地房屋管理所与被告汕头造船厂就广州市越秀区东华东路412号首层后座房屋订立的租赁关系。二、被告汕头造船厂、第三人成仲星在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区东华东路412号首层后座房屋腾空交还给原告广州市越秀区第四土地房屋管理所。三、被告汕头造船厂在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州市第四土地房屋管理所支付自2014年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同期同地段办公用房的租金参考价计付，被告2012年7月多交的租金差额1202.1元可予以抵扣同等金额的房屋使用费）。自本判决发生法律效力之次日起至被告及第三人实际交还房屋之日止的房屋使用费由被告按上述标准逐月支付给原告。四、被告汕头造船厂在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州市第四土地房屋管理所支付自2012年8月21日起至2014年6月27日止的违约金（每日按1065.2元的万分之五计付）。五、驳回原告广州市越秀区第四土地房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费4287元，由原告广州市越秀区第四土地房屋管理所负担4187元，被告汕头造船厂负担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赖丽恂人民陪审员 潘路米人民陪审员 陈遂莞二〇一五年二月六日书 记 员 梁启志 来自