（2015）巴民二终字第2号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-16
案件名称
巴彦淖尔华澳大酒店有限责任公司与苑明亮租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
巴彦淖尔华澳大酒店有限责任公司,苑明亮
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民二终字第2号上诉人（原审原告）巴彦淖尔华澳大酒店有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。法定代表人李继原，总经理。委托代理人许越云，内蒙古润安律师事务所律师。委托代理人刘繁臻，内蒙古润安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苑明亮，男，汉族，1968年4月6日出生，个体工商户，现住巴彦淖尔市临河区。上诉人巴彦淖尔华澳大酒店有限责任公司（以下简称华澳公司）为与被上诉人苑明亮租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2014）临民初字第1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成由法官单久芬担任审判长，法官张莉萍、霍淑珍参加的合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理，书记员贾剑担任法庭记录。上诉人华澳公司的委托代理人许越云、刘繁臻，被上诉人苑明亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。临河区人民法院经审理查明，2013年1月23日，华澳公司与苑明亮签订《华澳大酒店音乐会所租赁合同》一份。合同主要约定：甲方华澳公司，乙方苑明亮，一、1、甲方将其所有的位于临河区胜利北路，华澳大酒店主楼南侧的裙楼中华澳音乐会所租赁给乙方经营；2、经营范围、用途：KTV娱乐。二、租赁期限，1、该项目的租赁期限七年（2013年1月1日起至2019年12月31日止）。三、租赁费及支付办法。1、该项目每年的租赁费52万元（伍拾贰万元）；2、12个月为一个租赁年。租赁费52万元必须在承租年的前一个月一次性交清，以后每年的租赁费交付时间均与第一年相同提前一个月一次性交清。4、税费承担：土地使用税、房产税（乙方按照税务部门核定的金额，按时缴纳，也可由甲方代收代缴，如不能按时交纳，所产生的滞纳金及罚款由乙方承担），营业税及经营过程中产生的其他税和所有费用均由乙方承担。六、违约责任：1、若乙方在合同规定的期限内不能足额交清租赁费，乙方构成严重违约，甲方有权解除合同，由此给甲方造成的损失全部由乙方承担，同时乙方向甲方承担本合同剩余租赁时间应交承包费50%的违约金，给乙方造成的一切损失由乙方自己承担。八、其他1、该合同签订后，如税务部门对乙方应缴（包括2012年度）的房土税进行查缴，乙方独自承担所有责任，甲方有权停止对乙方的水电供应，直至乙方交清为止。2、如不能按时按月按年足额缴清租赁费，乙方无条件退出经营，合同终止。双方签订合同后，华澳公司将租赁场地交予苑明亮经营，苑明亮经营后只将2013年的租金支付了大部分，尚欠2013年租金2万元及从2014年起的租金再未支付。针对华澳公司提出解除租赁合同的请求，苑明亮称若华澳公司同意退还装修费则同意解除，但苑明亮就装修费在本案中并未提出反诉。华澳公司要求苑明亮支付违约金的请求，苑明亮不同意支付。另华澳公司要求苑明亮支付房产税等税费，苑明亮提出应由华澳公司来承担。华澳公司现诉至法院，要求判令：1、解除华澳公司与苑明亮于2013年1月23日签订的《华澳大酒店音乐会所租赁合同》；2、苑明亮支付拖欠的2013年的租赁费2万元；3、苑明亮支付从2014年1月1日至判决合同解除生效之日止按年租金52万元计算的租赁费；3、苑明亮向华澳公司承担从判决合同解除生效之日至2019年12月31日期间按应交租赁费的50%计算的违约金；5、苑明亮向华澳公司支付2012年、2013年、2014年实际承租期间产生的房产税附加营税及其他税10.9664元、附加企业所得税10.9664元、土地使用税2.8312元，共计24.764万元。6、诉讼费由苑明亮承担。临河区人民法院经审理认为，租赁合同是承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。华澳公司与苑明亮所签订的《华澳大酒店音乐会所租赁合同》内容系当事人真实的意思表示，合法有效。现苑明亮拖欠华澳公司2013年租金2万元及从2014年起的租金的行为构成违约，根据合同约定，华澳公司有权解除合同，故华澳公司要求解除双方签订的《华澳大酒店音乐会所租赁合同》、要求苑明亮支付下欠2013年租金2万元及从2014年1月1日起至判决解除合同之日止按年租金52万元计算租金的请求符合法律规定，予以支持。因双方约定了违约金，华澳公司要求苑明亮按照合同约定承担剩余租赁时间即从判决解除合同生效之日起至2019年12月31日期间应交租金50%的违约金，苑明亮提出不予承担。根据法律规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案违约金约定的明显过高，且合同的履行为货币结算，因此违约金应当按照苑明亮实际拖欠租金金额从逾期支付之日起至判决解除合同之日止按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算承担违约金为宜。华澳公司要求苑明亮支付2012年-2014年承租期间产生的房产税附加营税及其他税、附加企业所得税、土地使用税的诉讼请求，虽双方对税费的承担约定由苑明亮按时缴纳，也可由华澳公司代收代缴，但未约定在未缴纳的情况下华澳公司有权向苑明亮主张，故华澳公司该请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，华澳公司请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条的规定，判决：一、解除巴彦淖尔华澳大酒店有限责任公司与苑明亮于2013年1月23日签订的《华澳大酒店音乐会所租赁合同》；二、苑明亮于本判决生效后十日内向巴彦淖尔华澳大酒店有限责任公司支付下欠2013年的租金2万元，及从2014年1月1日起至判决解除合同之日止按年租金52万元计算的租金。并就上述租金从合同约定的逾期支付之日起至判决解除合同之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付违约金；三、驳回巴彦淖尔华澳大酒店有限责任公司要求苑明亮支付2012-2014年税费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20078元，由苑明亮负担17850元，由巴彦淖尔华澳大酒店有限责任公司负担2228元。上诉人华澳公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、合同约定的苑明亮承担违约金的条件已经成就，《华澳大酒店音乐会所租赁合同》中约定：“若甲方在合同规定的期限内不能足额缴清租赁费，乙方构成严重违约，甲方有权解除合同，由此给甲方造成的损失全部由乙方承担，同时乙方向甲方承担本合同剩佘租赁时间应交承包费50%的违约金……”。合同签订后，华澳公司将出租物交付苑明亮经营，苑明亮一直未能足额缴纳租金，经多次书面催告也未予缴纳，苑明亮的行为已经构成严重违约，华澳公司有权解除合同，并要求苑明亮支付违约金；2、根据《合同法》第114条第一款明确规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。双方就违约金约定的计算方法，并不违反法律的强制性规定，属有效条款，对双方当事人具有约束力，现苑明亮已严重违约，其应当按照合同约定向华澳公司支付违约金；3、原审法院判决苑明亮向华澳公司以应交租金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付违约金，但根据华澳公司的实际损失及合同约定的违约责任条款，该判决严重偏低，有违双方当事人在签订合同时的真实意思表示，请求依法判决苑明亮按照合同约定向华澳公司承担本合同剩余租赁时间应交承包费的50﹪的违约金（具体时间从生效判决合同解除之日至2019年12月31日止），暂计130万元。被上诉人苑明亮答辩称，对欠租赁费的事实认可，本人现在已经无力继续经营，同意解除租赁合同，应该由华澳公司对装修费用补偿一部分，不应该再由本人承担50﹪的违约金，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明，原审原告“巴彦淖尔市华澳大酒店有限责任公司”名称应为“巴彦淖尔华澳大酒店有限责任公司”。其余查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。华澳公司与苑明亮于2013年1月23日签订的《华澳大酒店音乐会所租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且形式、内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，华澳公司将租赁物交付苑明亮经营，苑明亮因经营不善拖欠租金，华澳公司请求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，应予支持。华澳公司上诉称，原审判决苑明亮向华澳公司支付违约金的标准明显偏低，苑明亮拖欠租赁费的行为已经构成违约，应按双方合同约定，以剩余租赁时间应交承包费的50﹪支付华澳公司违约金130万元。经审查，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。虽然，违约金具有补偿和惩罚的双重性，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。因此对约定过高的违约金条款，可以根据当事人的请求适当进行调整，以维护民法的公平原则。本案中，协议约定按剩余租赁时间应交承包费的50﹪承担违约金的约定显然过分高于给华澳公司造成的损失，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。根据上述规定，原审判决苑明亮按中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付违约金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人华澳公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人巴彦淖尔华澳大酒店有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 单久芬审 判 员 张莉萍代理审判员 霍淑珍二〇一五年二月六日书 记 员 贾 剑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。…… 来自：