（2014）常民一终字第370号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-17
案件名称
上诉人雷建国与被上诉人吴文静房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雷建国,吴文静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民一终字第370号上诉人（原审被告）雷建国，男，1951年出生，汉族，住湖南省桃源县。委托代理人官双清，常德市法学会法律工作者。被上诉人（原审原告）吴文静，女，1984年出生，汉族，居民，住湖南省桃源县。委托代理人刘南剑，湖南独角兽律师事务所律师。委托代理人李爱玉，女，1959年出生，汉族，系原告母亲。上诉人雷建国因与被上诉人吴文静房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院作出的（2014）桃民初字第642号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人雷建国及其委托代理人官双清、被上诉人吴文静的委托代理人刘南剑、李爱玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2005年2月8日，双方订立《房产土地转让协议书》，协议约定吴文静购买雷建国所有的位于桃源县漳江镇义丰坊居委会义丰组的私房一栋，包括雷建国围墙内的所有地面建筑物、水、电、通迅设施、晒坪、菜地及地面种植的树木、花卉等作物，总价款为106800元；付款方式为：签订协议首次预交定金20000元，同年2月10日前交付20000元，同年3月底交付余款63800元后，雷建国转交建房证、土地使用证等一切手续；从签订之日到2005年3月底未交清全部款项视为合同无效，定金不退；协议约定的违约金为总价款的20%。吴文静按照合同约定支付了全部款项106800元后，到桃源县漳江镇义丰坊居委会缴付了土地出让管理费8000元，该居委会及村民小组出具了同意办理土地变更登记手续意见。2005年3月30日，雷建国将房屋及附属设施交付吴文静使用，吴文静居住在该房屋内至今。另查明，2000年3月2日，桃源县漳江镇原天子岗村改建为义丰坊居民委员会。吴文静、雷建国均系该居民委员会成员。再查明，雷建国的出售的房屋于2000年3月9日在桃源县八字路信用社进行贷款抵押，并办理了他项权利登记。因房屋抵押在信用社，雷建国无法履行过户义务，在见证人张汉平的见证下，雷建国质押了10000元在吴文静处。又查明，讼争房屋的抵押权现已消灭。因雷建国不协助吴文静办理土地房屋变更登记手续，故酿成纠纷，吴文静要求依法确认双方签订的《房产土地转让协议书》合法有效；判令雷建国继续履行《房产土地转让协议书》，协助吴文静办理房屋土地产权变更登记手续；判令雷建国赔偿吴文静违约金21360元（诉讼中放弃）。原审法院认为，案件的争议焦点为：1、房产土地转让协议是否有效；2、雷建国能否继续履行协助吴文静办理房屋土地产权变更登记手续。一、关于房产土地转让协议是否有效问题。雷建国出卖房屋的土地使用权虽登记为集体所有的土地，但根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项“下列土地属于全民所有即国家所有：（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；”的规定，天子岗村农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地已变成国家所有，且交易双方共同属于义丰坊居委会成员，该房屋及土地使用权转让行为发生在同一集体组织内，并获得集体组织的同意，故雷建国将房屋及土地使用权转让给吴文静，不违反法律的禁止性规定。雷建国辩称出卖房屋系家庭共有财产，其他家庭成员不同意出卖该房屋，故双方签订的房产土地转让协议书不能生效，但并未提交证据予以证明出卖房屋系家庭共有财产，且自2005年出卖房屋以来，雷建国的家庭成员自愿搬出该房屋并将该房屋实际交付吴文静，应视为同意出卖该房屋。双方订立的《房产土地转让协议书》时出卖房屋虽已经办理了抵押登记，但宅基地的使用权和房屋所有权是否过户登记，不是房屋买卖合同的生效要件，未办理过户登记不影响合同效力。综上，《房产土地转让协议书》订立是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行。根据实际情况，认定合同有效并继续履行亦符合民法中诚实信用及公序良俗原则。二、关于雷建国能否继续履行协助原告办理房屋土地产权变更登记手续的问题。双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应遵约履行。现吴文静已将购房款交付雷建国，雷建国应按合同将房屋的所有权转移给吴文静所有。雷建国在履行合同中，只将房屋交付于吴文静，未为其办理产权过户手续，属不适当履行，雷建国还应继续履行合同，协助吴文静办理过户手续。具体在本案中，房屋在出卖前已在桃源县八字路信用社进行抵押登记，在抵押权消灭前雷建国无法协助吴文静办理过户登记手续，但在审理过程中，抵押权已经消灭，故吴文静要求雷建国继续履行合同，符合上述法律的规定，依法予以支持。综上，吴文静的诉讼请求，依法予以支持。雷建国的辩解意见，理由不成立，不予采纳。吴文静在诉讼中放弃要求雷建国承担违约损失的请求，系其对自身诉讼权利和民事权利的处分，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项的规定，判决：一、吴文静与雷建国签订的《房产土地转让协议书》合法有效；二、雷建国在本判决生效后30日内协助吴文静办理房屋土地产权变更登记手续；案件受理费人民币334元，财产保全申请费234元，由雷建国负担。判决后，雷建国不服原审判决，认为：一、原审认定事实错误，1、吴文静购买的房屋是农村集体土地上的宅基地，因此原审认定双方签订的《房产土地转让协议书》不违反法律行政法规禁止性规定错误。2、原审认定本案所涉土地未经依法征用直接转换成国有土地错误。3、原审认定本案所涉土地是在同一集体组织内转让错误。4、原审认定出卖的房屋不属于家庭共同财产错误。二、原审适用法律错误，《房产土地转让协议书》明显违反法律行政法规禁止性规定。请求撤销原判，改判驳回吴文静的一审诉讼请求。吴文静答辩称，1、雷建国出卖的房屋的宅基地在2000年之前是农村集体土地，但在2000年3月桃源县民政局下文后，包括雷建国在内的原天子岗村的村民全部转为城镇居民，该村土地性质一并转为国有土地。2、原天子岗村未经征用的土地，直接转为国有土地。3、双方签订房屋买卖协议时，雷建国家人均在场知晓此事，并自愿搬出腾退，且吴文静已居住多年，没有侵犯其他共有人的权利。4、双方进行的房屋买卖行为合法有效。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，雷建国向本院提交下列新证据：1、《桃源县国土资源局证明》，拟证明本案所涉房屋宅基地至今仍属于农村集体所有，属雷建国宅基地。2、《桃源县漳江镇义丰坊居委会义丰组证明》，拟证明该组土地仍属于农村集体土地，是分配给雷建国全家的宅基地，义丰坊社区收取吴文静土地出让费，义丰组不知情。3、证人雷媛、雷晓峰的证言，拟证明雷媛、雷晓峰作为家庭成员不同意出卖房屋。4、桃源县人民政府桃政发（2014）4号《桃源县县城区私人住宅建设管理办法》，拟证明农村土地在任何时间都不能转让，土地的转让需经过县政府批准。吴文静质证认为，对证据一的真实性、合法性没有异议，但是对其关联性有异议，认为是雷建国因将房屋进行了抵押，导致其至今未办理更换土地证明。对证据二的关联性有异议，双方就本案所涉房屋买卖时经过了义丰坊居委会同意，并收取了相关费用，该证明对宅基地的性质的解释没有证明力。对证据三不是新证据，房屋买卖时雷媛、雷晓峰均知晓。对证据四的关联性有异议，该文件不适应于本案所涉房屋，只是针对新购买的宅基地。本院认为，吴文静对《桃源县国土资源局证明》的真实性、合法性没有异议，能够证明本案所涉房屋宅基地至今仍属于农村集体所有，属雷建国宅基地，对该份证据本院予以确认。《桃源县漳江镇义丰坊居委会义丰组证明》虽然证明该组土地仍属于农村集体土地，是分配给雷建国全家的宅基地，义丰坊社区收取了吴文静土地出让费；但该证据与土地证号为桃（尧）集建（1989）字第32**号集体出题建设用地使用证上载明的土地使用者为雷建国相矛盾，因此对该份证据的证明目的本院不予认定。证人雷媛、雷晓峰的证言因未到庭参加诉讼接受法庭的质询，且吴文静对二人的证言提出异议，因此对该两份证人证言依法不予采信。桃源县人民政府桃政发（2014）4号《桃源县县城区私人住宅建设管理办法》实施日期为2014年3月21日，而本案所涉房屋的买卖时2005年2月8日，因此该份证据与本案没有关联性，对该证据依法不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，本案所涉房屋位于桃源县漳江镇义丰坊居委会义丰组，房产证号为桃房权证漳江镇字第18**号，土地证号为桃（尧）集建（1989）字第32**号集体土地建设用地使用证，房屋所有权人为雷建国的私房宅基地至今仍属于农村集体所有。2005年3月30日桃源县漳江镇义丰坊居委会与吴文静就本案诉争房屋的宅基地与菜园使用权签订了房产土地转让协议书，并收取了吴文静缴纳的8000元土地出让管理费。本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《房产土地转让协议书》是否有效？是否具有继续履行合同的条件？吴文静与雷建军签订的《房产土地转让协议书》，系双方当事人真实意思表示；吴文静和雷建国均系本案诉争房屋（宅基地）所在地的集体经济组织成员，本案的房屋（宅基地）转让，系在同一集体经济组织成员之间进行的流转，就本案所涉房屋的宅基地等吴文静还与桃源县漳江镇义丰坊居委会签订了《房产土地转让协议书》并缴纳土地转让管理费，应视为吴文静与雷建国就本案诉争的房屋及其宅基地等签订的《房产土地转让协议书》已取得了集体经济组织（桃源县漳江镇义丰坊居委会）的同意。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可知我国法律、法规并没有禁止同一农村集体经济组织成员之间宅基地转让，该合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形，故应认定为有效。虽然雷建国上诉提出“原审认定出卖的房屋不属于家庭共同财产错误”，但是雷建国对此未提供充分证据证明属于家庭共同财产；且双方签订合同后，雷建国及全家即交付了房屋及附属设施，表明多年来，雷建国及全家早已认可将房屋转卖的行为。再者，雷建国主张合同无效的行为也违反了民事法律制度中的诚实信用原则。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，这一规定是诚实信用原则在我国民法中最直接的法律表现形式。而法律上的诚信来源于日常生活中的诚信，它要求人们诚实信用，在不损害他人及社会公共利益的前提下追求自己的利益。本案中，雷建国在2005年2月8日将该房屋（宅基地）转让给吴文静，雷建国原在本案诉争房屋上设立的抵押权业已消灭，雷建国继续履行合同义务条件已成立。本案诉争房屋转让近九年后，雷建国才主张合同无效之抗辩，该行为与诚实信用原则相悖，从这个角度看，双方签订的《房产土地转让协议书》也应继续履行。因此原审认定当事人双方签订的《房产土地转让协议书》有效并无不当；对雷建国主张双方签订的《房产土地转让协议书》无效并驳回吴文静诉讼请求的上诉请求依法不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，程序合法，实体处理适当。雷建国的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费334元，由上诉人雷建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 金春明审 判 员 彭 炜审 判 员 孙 晖二〇一五年二月六日代理书记员 江 南附法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 搜索“”