（2015）浙金民终字第20号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-12
案件名称
张文杨与沈如萍、陆兴华等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈如萍,张文杨,陆兴华,陈辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第20号上诉人（原审被告）：沈如萍。被上诉人（原审原告）：张文杨。委托代理人：张晓。原审被告：陆兴华。原审被告：陈辉。两原审被告共同委托代理人：黄国斐。上诉人沈如萍为与被上诉人张文杨、原审被告陆兴华、陈辉房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2014）东民初字第1674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审原告张文杨在原审法院起诉称，2013年5月6日，原、被告签订了一份租赁合同，约定：原告将坐落于东阳市树德路61号房屋1幢（以下简称涉案房屋）整体出租给被告用于经营养生会所和茶楼，租赁期限为2013年5月6日至2018年6月30日，第一年租金为28万元，第二年租金为35万元，押金8万元和第二年租金一起于2014年6月1日前付清。逾期违约金为每天3%。第一年租金三被告已付清。第二年租金及押金，经原告多次催讨三被告均未支付。原告自愿调整违约金为每日3‰，请求：判令三被告立即支付2014年度租金35万元及租赁押金8万元，并支付违约金（自2014年6月1日起按本金35万元按每日3‰计付至实际履行日止），三被告互负连带责任。原审被告陆兴华、陈辉、沈如萍在原审中未提供答辩意见。原审法院审理查明，2013年5月6日，原、被告签订了租赁合同一份，约定：原告将涉案房屋整体出租给三被告作为养生会所兼茶楼的经营场所，租赁期限为2013年5月6日至2018年6月30日，2013年5月6日至2014年6月30日租金为28万元，2014年7月1日至2015年6月30日租金为35万元，2015年7月1日至2016年6月30日租金为38.5万元，2016年7月1日至2017年6月30日租金为42.35万元，2017年7月1日至2018年6月30日租金为46.585万元。收取押金8万元，和第二年租金一起交清，每年租金于当年6月1日前付清（第一年租金于合同签订之日交付），超过6月15日未交付视为违约并终止合同，押金没收并收取每天所欠款的3%的违约金等。合同还约定了其他内容。合同签订后，三被告按约支付了第一年租金。2014年租金35万元及押金8万元三被告至今未支付。原审法院审理认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，被告应依约及时支付原告租金及押金。被告至今未向原告支付2014年的租金35万元及押金8万元，已构成违约，应履行支付原告拖欠的租金及押金的义务并承担相应的违约责任。虽然原告已将违约金计付标准降低为按本金35万元按每日3‰计付，但该主张仍高于原告实际损失，故原审法院不予支持，酌情确定违约金应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算。综上，原告诉请合理部分，予以支持，不合理部分，不予支持。被告陆兴华、陈辉、沈如萍经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃一审期间的答辩及质证的权利，本案可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陆兴华、陈辉、沈如萍应于本判决生效后十日内支付原告张文杨2014年7月1日至2015年6月30日期间的房屋租金35万元及押金8万元，共计43万元，并按本金35万元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付自2014年6月1日起至实际履行日止的违约金（款项汇入：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：12×××85，开户行：东阳市工商银行），三被告互负连带责任。案件受理费8380元，减半收到4190元，由原告张文杨负担350元，被告陆兴华、陈辉、沈如萍负担3840元。上诉人沈如萍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实错误，证据不足。一审判决上诉人与被上诉人、原审被告签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力，被上诉人及原审被告应依约及时支付上诉人租金及押金，上诉人认为这一判决是错误的。2013年5月6日，上诉人与被上诉人、原审被告签订了租赁合同一份，对租赁期限、租金、违约责任等作出约定。上诉人与原审被告向被上诉人付清了第一年的租金并使用涉案房屋，各方存在房屋租赁合同关系，但根据约定，若上诉人与原审被告未在2014年6月15日前向被上诉人交付租金，则双方终止租赁合同，而上诉人和原审被告未在2014年6月15日交清租金，双方约定的租赁合同终止的情形成就，故双方房屋租赁合同关系已解除，合同权利、义务终止，上诉人不用向被上诉人支付租金及押金。退一步说，即使上诉人仍在使用涉案房屋，那么由此产生的也只是房屋使用费，并不是一审判决的支付租金及押金。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人张文杨答辩称，上诉人主要的观点就是在租赁期间上诉方不缴纳租金，就合同解除。承租人包括上诉人在内的三个人，不依法缴纳房租构成违约，出租人有权利解除合同并要求承租人承担违约责任，但这个权利如何行使是由出租方决定。本案出租人诉讼请求要求支付租金，履行合同。而实际上该房屋现在仍由上诉方和原来的承租人使用，没有交付本案的被上诉人，被上诉人没有同意解除合同。单方面解除合同，要承担巨额违约金。要求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告陆兴华、陈辉陈述称，同意上诉人的意见，按照合同约定，上诉人没有按时缴纳租金，合同自行失效。原审两被告和上诉人已经内部达成股份转让协议。一审时，一审两被告没有参加开庭，因为没有收到传票。一审被告认为合同解除，应该缴纳使用期间的租金。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人沈如萍与被上诉人张文杨、原审被告陆兴华、陈辉2013年5月6日签订的《租赁合同》合法有效，各方当事人应按照合同全面履行自己的义务，沈如萍、陆兴华、陈辉未按照租赁合同约定的期限足额支付租金及押金，张文杨有权要求沈如萍、陆兴华、陈辉支付租金及押金并承担违约责任。综上，沈如萍在本案的上诉请求依据不足，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8380元，由上诉人沈如萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜 葵审 判 员 朱 红 彦审 判 员 王孜力哈二〇一五年二月六日代书记员 吕 倩 茜 来源：百度“”