（2015）穗中法民五终字第69号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-27
案件名称
广州市越秀区第一土地房屋管理所与黄丽芳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市越秀区第一土地房屋管理所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2015）穗中法民五终字第69号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：黄丽芳，汉族，1959年2月6日出生。委托代理人：朱中杰，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地广州市。法定代表人：曾健庆，职务：所长。委托代理人：徐虹，该所职员，联系地址。上诉人黄丽芳因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀区第一房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：座落本市越秀区教育路盐运西街二巷5号2楼是越秀区第一房管所管辖的直管房屋。黄丽芳是上述房屋的承租人。越秀区第一房管所（为甲方）与黄丽芳（为乙方）于2014年4月11日签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，甲方同意将座落在越秀区教育路盐运西街二巷5号2楼出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积为60.31平方米，租期至2012年6月30日。该合同第二十条第3小点“本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交还给甲方…”。上述合同约定的租赁期限届满后，越秀区第一房管所、黄丽芳双方没有续签租赁合同，越秀区第一房管所按月租金255.40元标准继续收取黄丽芳租金至2012年6月30日。越秀区第一房管所于2014年8月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除越秀区第一房管所与黄丽芳关于广州市越秀区教育路盐运西街二巷5号2楼全层房屋的租赁关系；2、要求黄丽芳户立即将广州市秀区教育路盐运西街二巷5号2楼全层房屋腾空交还给越秀区第一房管所；3、黄丽芳参照2013年广州市房屋租私房金参考价的标准，缴纳2014年7月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费，单价每月每平方米26元。原审庭审中，黄丽芳确认产权属于其名下的房屋有：广州市海珠区南华东路427-429号后座房屋，建筑面积546.8208平方米，2011年10月17日购买，用途为商业。黄丽芳表示此房屋已经出售，并提供2011年7月28日与案外人郑志成、朱计钊签订的《房屋买卖协议》（双方约定以楼价6400000元转让）、（2014）粤广南方第014136号委托公证书证明。但上述房屋至今仍登记在黄丽芳名下。原审法院认为：越秀区第一房管所、黄丽芳自愿签订的上述《广州市房地产租赁合同》是合法、有效的合同，对双方均有约束力。越秀区第一房管所、黄丽芳之间是租赁关系的相对人。由于上述双方约定的租期已到，双方形成的是不定期的租赁关系，越秀区第一房管所可随时主张收回涉案房屋。根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，黄丽芳与他人共有广州市海珠区南华东路427-429号后座房产（建筑面积546.8208平方米，用途为商业），具备自行解决住房的能力。黄丽芳户已不符合承租公房的条件，理应将承租的公房广州市越秀区教育路盐运西街二巷5号2楼腾空交还越秀区第一房管所，以便分配给其他更需要承租公房的住户。基于上述情形，依照越秀区第一房管所、黄丽芳双方于2011年4月11日签订并生效自的《广州市直管房（住宅）租赁合同》第二十条第3项的约定，越秀区第一房管所有权解除双方之间的租赁合同关系并收回房屋。现越秀区第一房管所要求解除租赁合同关系、收回房屋，合法合理，予以支持。在双方的租赁合同关系解除前，黄丽芳向越秀区第一房管所支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照合同约定标准计算。解除后，越秀区第一房管所要求参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，合法合理，予以支持。黄丽芳虽主张广州市海珠区南华东路427-429号后座房屋已经出售，但事实上，房屋权属仍登记在其名下，且即使已经出售，但其拥有自有产权房屋的条件也已经成就，故该抗辩意见不予采纳。原审法院依照判后，上诉人黄丽芳不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，黄丽芳没有违反《广州市直管房（住宅）租赁合同》的规定，原审法院适用法律有误。该合同是由越秀区第一房管所拟定的，属于格式合同，根据《合同法》的规定，在格式合同中应当适用有利于非制定格式合同一方的解释。《租赁合同》第二十条第3小点中的“自有产权房屋”应当理解为“属于黄丽芳所有的能够用于生活和居住的住宅房屋”，因此只有在黄丽芳获得其他可供生活和居住的住宅的情况下才应当解除租赁合同。黄丽芳虽然是海珠区南华东路427-429号后座商铺的名义产权人，但是该房屋属于商铺，不允许用于生活和居住。其次，原审法院事实查明不清，黄丽芳没有可以居住的房屋，也没有条件去购买其他房屋。一、黄丽芳对海珠区南华东路427-429号后座房屋没有任何权利。黄丽芳夫妇早己向案外人出售了该房屋，并且把房屋交付给案外人，而且黄丽芳已经就上述房屋的过户纠纷向海珠区人民法院提起诉讼，要求案外人尽快配合黄丽芳把房屋过户到案外人名下。二、黄丽芳经济情况拮据，没有能力租赁或购买其他房屋居住。黄丽芳家庭情况困难，丈夫多年前因车祸失去了工作能力，两个儿子又需要高额的生活费和学费，家里还有老人需要赡养。后来虽然出售了海珠区南华东路427-429号后座房屋，但所得房款都已经用去偿还借款。三、公房政策是用于保障生活没有保障的弱势群体的，黄丽芳属于公房政策中受保障的人群。综上，上诉请求：l、撤销原审判决，驳回越秀区第一房管所的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由越秀区第一房管所承担。被上诉人越秀区第一房管所答辩称：本市海珠区南华东路427-429号房屋产权登记在黄丽芳夫妇的名下，其经济能力不符合承租公房的条件。黄丽芳是在本案起诉后才另行起诉要求转移房屋产权，我方对此不予认可。综上，请求维持原审判决。经二审审查，越秀区第一房管所与黄丽芳于2011年4月11日签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，原审法院对合同签订时间查明有误，本院予以纠正。原审法院其他查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，黄丽芳向本院提交了起诉材料及广州市海珠区法院诉讼文书，拟证明其已向法院起诉要求卖方办理广州市海珠区南华东路427-429号房屋的过户手续。经质证，越秀区第一房管所对黄丽芳上述证据的真实性没有异议，但认为黄丽芳是在本案起诉后才另行起诉要求过户，对其行为不予认可。本院认为：越秀区第一房管所与黄丽芳签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租期届满后，双方未再续签书面合同，黄丽芳仍按原合同租金标准向越秀区第一房管所支付租金，故原审认定双方形成不定期租赁关系，并无不当。关于不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此越秀区第一房管所可随时主张收回涉案房屋。同时，黄丽芳与他人共有广州市海珠区南华东路427-429号后座房产，即使其已出售该房屋，但其从该交易中收取的房价款金额巨大，可见其完全具备另觅房屋居住的经济能力，不符合《广东省公有房产管理条例》关于公房住宅分配对象的规定。故原审判令黄丽芳向越秀区第一房管所腾空交还房屋及参照同时期同地段同类房屋租金参考价计付相应房屋使用费，合法合理，本院予以维持。黄丽芳以其家庭情况困难，缺乏经济能力等理由不同意返还房屋，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，黄丽芳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费75元，由上诉人黄丽芳负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥二o一五年二月六日﹤／h4﹥书记员 仪文娟 微信公众号“”