（2014）穗中法民五终字第4251号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-04
案件名称
广州市中侨宏智广告有限公司与广东天河城（集团）股份有限公司、广东天河城（集团）股份有限公司广告分公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市中侨宏智广告有限公司,广东天河城（集团）股份有限公司,广东天河城（集团）股份有限公司广告分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4251号上诉人（原审原告）：广州市中侨宏智广告有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：陈少华，该司总经理。委托代理人：徐立、湛凌峰，均系广东海之华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东天河城（集团）股份有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘志英，该司董事长。被上诉人（原审被告）：广东天河城（集团）股份有限公司广告分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：刘志英。以上两被上诉人共同委托代理人：胡玉萍，广东恒卫律师事务所律师。上诉人广州市中侨宏智广告有限公司（以下简称中侨公司）因与被上诉人广东天河城（集团）股份有限公司（以下简称天河城公司）、广东天河城（集团）股份有限公司广告分公司（以下简称天河城广告分公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第841号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年4月20日，中侨公司（承租方、乙方）、天河城广告分公司（出租方、甲方）签订《户外广告场地租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于天河城东门楼顶的广告位作为乙方经营商业广告的场地，广告牌面积合计389.55平方米；租赁期限为36个月，自2010年3月29日起至2013年3月28日止，其中包括一个月的免租期（即2010年3月29日起至2010年4月28日止），免租期内免收租金；甲乙双方协定的租赁期限及租金情况如下：2010年3月29日至2010年4月28日期间月租金0元，2010年4月29日至2011年3月28日期间月租金167093.58元，2011年3月29日至2012年3月28日期间月租金175448.26元，2012年3月29日至2013年3月28日期间月租金184220.67元；租金按日历月支付，乙方应于本合同签订之日起10个工作日内向甲方支付免租期满后首月的租金，之后每月30日前乙方应向甲方支付次月的租金；合同签订同时，乙方应一次性向甲方交纳相当于两个月租金金额的履约保证金，即334187.16元，作为乙方履行本合同的担保；本合同租赁期满或提前终止且乙方将租赁场地恢复原状并无任何违约行为，甲方应在15天内将履约保证金无息退还乙方；如乙方仍有应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可先扣除应付款、违约金、赔偿金后将剩余部分履约保证金无息退还乙方；出现下列情况之一，甲方有权没收履约保证金：……（3）乙方逾期支付租金或电费达30日的；甲方没收履约保证金后仍可要求乙方承担其他违约责任，包括但不限于解除合同、支付违约金、赔偿损失等；乙方应按合同约定向甲方支付租金和电费；乙方逾期支付租金或电费的，每逾期1日，应按应付未付租金或电费的0.2%向甲方支付违约金；逾期支付租金或电费超过30日，甲方有权解除合同；等条款。《租赁合同》签订后，中侨公司向天河城广告分公司支付了履约保证金334187.16元，天河城广告分公司向中侨公司交付了涉案广告位。2011年4月25日，中侨公司（承租方、乙方）与天河城广告分公司（出租方、甲方）签订《〈户外广告场地租赁合同〉补充协议》，约定：因亚运会和亚残运会原因，在2010年9月24日起至2010年12月19日止期间，甲方同意乙方无需向甲方支付上述期间涉案广告位的租金及上述期间不计算在原合同规定的租赁期限内；甲乙双方一致同意将原合同规定的租赁期延长三个月；广告牌下移后，广告牌的面积变更为297.5平方米，甲乙双方一致同意对涉案广告位的租金进行调整：2010年9月24日至2010年12月19日期间月租金0元，2010年12月20日至2011年6月23日期间月租金127609.65元，2011年6月24日至2012年6月23日期间月租金133990.13元，2012年6月24日至2013年6月23日期间月租金140689.64元，2013年6月24日至2013年9月23日期间月租金147724.12元；等条款。2012年10月11日，中侨公司向天河城广告分公司发出《关于东门楼顶广告位效果受影响的函》称：自2011年6月涉案广告位东面场地开始围蔽施工，且长期有巨型吊臂日夜施工作业，导致广告牌无论从任何角度任何时间观看已形成不协调，不美观的视觉效果，由于受吊臂及现场环境的视线阻挡、致使广告客户承受、无法估量的损失，严重影响中侨公司对该广告位的经营；若广告位受严重影响的情况长期下去，中侨公司将无力承受更大的经济损失，请求天河城广告分公司协商解决。天河城广告分公司确认收到上述函件。2012年10月31日，中侨公司向天河城广告分公司发出《关于东门楼顶广告位效果受影响的函》称：因涉案广告位周边环境发生巨大变化，所产生的影响及经济损失非中侨公司所能承受，建议双方暂时终止涉案广告位的合作，交回天河城广告分公司经营发布；待周边的环境恢复正常后，双方按顺延相应的期限继续执行双方合同。天河城广告分公司确认收到上述函件。2012年11月5日，广东天河城（集团）股份有限公司租赁部向中侨公司发出《〈关于东门楼顶广告位效果受影响的函〉的复函》称：经认真考虑中侨公司提出暂时终止合作的建议，我司决定不予接受。中侨公司确认收到上述函件。2012年11月6日，中侨公司向天河城广告分公司发出《关于东门楼顶广告位合作终止函》称：因涉案广告位周边环境发生巨大变化，所产生的影响及经济损失非中侨公司所能承受，建议至2012年11月30日后双方暂时终止涉案广告位的合作，交回天河城广告分公司经营发布；待周边的环境恢复正常后，双方按顺延相应的期限继续执行双方合同。天河城广告分公司确认收到上述函件。2013年3月29日，中侨公司向天河城广告分公司发出《关于东门楼顶广告位合作终止函》称：因涉案广告位周边环境发生巨大变化，所产生的影响及经济损失非中侨公司所能承受，提出于2013年4月1日起解除《租赁合同》及补充协议。天河城广告分公司确认收到上述函件。2013年4月15日，天河城广告分公司向中侨公司发出《〈关于东门楼顶广告位合作终止函〉的复函》称：针对中侨公司提到的于2013年4月1日起解除合同的问题，我司认为中侨公司来函提及的问题不能作为解除合同的理由，如中侨公司执意提前解除合同，我司将按合同有关规定没收履约保证金。中侨公司确认收到上述函件。2013年5月14日，天河城广告分公司向中侨公司发出《关于解除〈户外广告场地租赁合同〉及相关补充协议的复函》（以下简称《关于解除合同的复函》）称：广东海之华律师事务所于2013年4月18日发来《律师函》已收悉；函中提出解除《租赁合同》及《补充协议》并返还保证金334187.16元；我司于2013年4月22日致电徐立律师（即中侨公司的委托代理人），要求中侨公司提供租赁期内与广告客户签订的合同等资料，以便了解中侨公司的亏损情况再作协商；但截至2013年4月29日，广东海之华律师事务所及中侨公司未提供任何相关资料；故认为《律师函》提出的解除合同及返还保证金依据不充分；因中侨公司未按合同规定支付租金逾期已达30日，故我司决定解除合同及相关补充协议并没收履约保证金，等等。双方确认中侨公司于2013年5月17日收到上述复函。2013年5月20日，天河城广告分公司与案外人广州市中球广告有限公司（以下简称中球公司）签订《户外广告位置租赁合同》，约定将涉案广告位另行出租给中球公司。2013年6月20日，中侨公司与案外人中球公司签订《广告设施转让协议》，约定自该日起将中侨公司设置的广告设施移交中球公司使用，设施转让费共123000元。2013年4月27日，中侨公司诉至原审法院请求判令：1、解除中侨公司与天河城广告分公司签订的《户外广告场地租赁合同》、《户外广告场地租赁合同》补充协议；2、天河城广告分公司返还原告履约保证金334187.16元；3、天河城公司、天河城广告分公司承担本案诉讼费。中侨公司为证明其主张还提供了2011年4月21日、2011年6月30日、2011年8月1日、2012年1月31日、2012年10月8日、2013年3月29日、2013年4月17日、2013年8月8日的《天河城东门广告可视点位示意图》作为证据，上述证据的部分图片显示涉案广告位被周边的建设工程遮挡，拟证明涉案广告位的可视度情况。天河城公司、天河城广告分公司对上述证据均不予认可，认为涉案广告位的位置没有发生变化，中侨公司拍摄的可视度是受到外界的影响，这与天河城公司、天河城广告分公司无关，天河城公司、天河城广告分公司亦没有过错。天河城公司、天河城广告分公司为证明其主张另提供《天河城东门广告牌可视点位位置及图片》作为证据，图片显示涉案广告位未被遮挡，中侨公司对上述证据不予认可，认为由于拍摄角度（仰视）的问题，上述证据不能反映真实的情况。另一审中，双方确认中侨公司支付租金至2013年3月31日，并确认自2013年4月1日后，中侨公司承租的涉案广告位为空白状态、广告已下画。中侨公司在一审中确认其要求解除合同的依据在于因不可抗力（市政规划）而导致合同目的无法实现，因此要求解除合同并退还租赁保证金。原审法院认为：《户外广告场地租赁合同》及其《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，中侨公司及天河城广告分公司均应依约切实履行。根据上述《租赁合同》及《补充协议》，中侨公司承租涉案广告位的租赁期限为从2010年3月29日起至2013年9月23日止。中侨公司称涉案广告位周围环境发生变化，致使涉案广告位被遮蔽属于不可抗力，因此在租赁期限届满前其有权解除合同。对此，中侨公司作为市场主体在签订合同前应对涉案广告位的周边环境进行调查和预测，涉案广告位周边的环境变化并非中侨公司签订合同前所不能预见的情况；在中侨公司不再使用涉案广告位后，天河城广告分公司亦能将涉案广告位另行出租给他人，可见涉案广告位周边的环境变化并非在该位置经营广告所不能克服的情况；中侨公司举证的涉案广告位可视点位示意图并未显示涉案广告位被完全遮挡，天河城公司、天河城广告分公司举证的涉案广告位可视点位示意图亦显示涉案广告位未被遮挡。综上，涉案广告位周围的环境变化并不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，中侨公司认为涉案广告位周围的环境变化构成不可抗力因此其有权解除合同缺乏依据。因中侨公司缺乏解除合同的依据，其无权于2013年3月29日向天河城广告分公司发出《终止函》要求自2013年4月1日起解除合同。且天河城广告分公司向中侨公司回函表示不同意解除合同，因此中侨公司在2013年4月1日后仍应继续履行合同并支付相应租金。《租赁合同》约定：中侨公司逾期支付租金或电费超过30日，天河城广告分公司有权解除合同并有权没收履约保证金。中侨公司在2013年4月1日后无正当理由未付租金已构成违约。天河城广告分公司于2013年5月14日向中侨公司发出《关于解除合同的复函》，以中侨公司逾期支付租金已达30日为由解除《租赁合同》及《补充协议》并没收履约保证金334187.16元符合合同约定，并无不当，《租赁合同》及《补充协议》应自中侨公司于2013年5月17日收到上述复函之日起解除。综上，中侨公司要求天河城广告分公司向其返还履约保证金334187.16元缺乏事实与法律依据。因《租赁合同》及《补充协议》已于2013年5月17日解除，中侨公司现起诉要求解除上述合同已无实际意义，本案对该诉请不予调处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年8月26日作出如下判决：驳回广州市中侨宏智广告有限公司的诉讼请求。本案受理费6310元，由广州市中侨宏智广告有限公司负担。判后，中侨公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订租赁合同时完全无法预见到日后市政规划的改变及对广告画面的遮挡日益严重，上诉人提交的《广告位可视点位示意图》能够证实涉案广告位被严重遮挡后广告价值严重贬损。基于户外广告的特性，上诉人与被上诉人原约定租金额是建立在周边环境的视野和人群覆盖度之上的，而市政规划的改变上诉人与被上诉人均无法预知，在周边环境变化及广告价值大幅贬损的情况下，双方仅能协商变更或解除合同，但上诉人多次寻求被上诉人协商无果。鉴于双方签订的《户外广告场地租赁合同》并非普通的租赁合同，被上诉人要求上诉人继续履行合同承担巨额损失不公平，依据合同法第九十四条及第一百一十七条规定，请求二审法院保护上诉人合法权益不受侵犯，改判两被上诉人退还上诉人履约保证金334187.16元。被上诉人天河城公司及其广告分公司辩称上诉人违约，原判正确。本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。本院认为：涉案《户外广告场地租赁合同》反映了租赁双方当事人的真实意思，无违反法律及行政法规规定，应为有效合同。该合同性质为租赁合同，被上诉人作为出租方已向上诉人交付场地，上诉人称因不可抗力该场地广告价值贬损等，并据此要求解约退回保证金，无合同依据亦无法律依据，故其诉请本院亦不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6310元由上诉人广州市中侨宏智广告有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闵海蓉审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一五年二月六日书记员 仪文娟 微信公众号“”