（2015）昌民初字第1087号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-30
案件名称
北京祥和美物业管理有限公司与刘建国物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京祥和美物业管理有限公司,刘建国
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第1087号原告北京祥和美物业管理有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇中山口路21号-17号。法定代表人王虎，总经理。委托代理人贾开宾，男，1970年2月24日出生。委托代理人马嘉，男，1980年8月17日出生。被告刘建国，男，1977年3月18日出生。原告北京祥和美物业管理有限公司（以下简称：祥和美物业）与被告刘建国物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘洋独任审判，公开开庭进行了审理。原告祥和美物业的委托代理人贾开宾、马嘉，被告刘建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祥和美物业诉称：按照双方于2009年9月9日签署了《LOFT公寓物业管理服务协议》，被告购买房屋的物业管理企业为原告。根据协议第四条，被告应于物业服务费及空调费到期前一个月一次性预缴下一年度物业服务费用及空调费。但缴费期限届满，截止今日，被告尚欠缴物业费及空调费17829元，虽经原告多次催促，但被告至今未能缴纳。原告认为，协议签订后，原告已按协议的规定提供了物业服务，同时被告已接受原告的物业服务，但其拒不缴纳物业费及空调费的行为，直接影响到原告工作的正常进行，原告只有根据协议的相关约定，提起诉讼，请求人民法院依法判决。故此诉至法院，要求被告支付欠缴的物业费及空调费共计17829元，滞纳金27251元，诉讼费由被告承担。被告刘建国辩称：一、原被告双方不存在物业服务合同关系，按照商品房买卖合同中约定的物业服务企业为佳莲物业，并非原告；二、起诉中2012年空调费已过诉讼时效；三、诉讼请求中滞纳金约定数额过高，违反法律规定；四、祥和美物业提供的物业服务中存在众多瑕疵，给被告的生活带来诸多不便。经审理查明：2012年4月1日至2014年6月5日期间，被告刘建国系房屋的业主，该房屋建筑面积为89.29平方米。2008年12月30日，北京佳莲伟业房地产开发有限公司与北京佳莲伟业物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由北京佳莲伟业物业管理有限公司负责小区的物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：3.88元／月／平方米；空调费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）空调制冷费：35.16元／建筑平米／年；（2）空调供暖费38.04元／建筑平米／年；（3）空调维护费：0.96元／建筑平米／年。被告未交纳2013年7月1日至2014年6月5日期间的物业费3496，2012年4月1日至2014年6月5日期间的空调使用费14333元。另查，2012年4月27日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京佳莲伟业物业管理有限公司名称变更为北京祥和美物业管理有限公司。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的前期物业服务合同、名称变更通知、收楼费用确认单等证据材料在案佐证。本院认为：北京佳莲伟业物业管理有限公司经工商机关核准将名称变更为北京祥和美物业管理有限公司，故北京佳莲伟业物业管理有限公司与北京祥和美物业管理有限公司实际为同一主体。公民、法人的合法权益应当受到法律保护。原告作为物业服务公司，对被告居住房屋进行物业管理，并为被告提供了物业管理服务及冷暖空调服务，被告应按合同约定交纳物业管理费、空调费。被告拖欠原告物业费、空调费的行为，侵害了原告的合法权益。现原告要求被告交纳物业费、空调费，证据充足，本院予以支持。被告辩称原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，因原告为被告提供的服务属持续履行，原告并未存在明显怠于行使权利的情节，故原告的诉讼并未超过诉讼时效。被告提出原告的服务未达到标准，但没有证据证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此为由拒绝交纳物业费、空调费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳费用后要求原告履行相关义务。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。原告主张的滞纳金，本院不予支持。被告的抗辩意见，无证据支持的部分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘建国给付原告北京祥和美物业管理有限公司二〇一二年四月一日至二〇一四年六月五日期间的空调使用费一万四千三百三十三元、二○一三年七月一日至二○一四年六月五日期间的物业费三千四百九十六元，共计一万七千八百二十九元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京祥和美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百五十二元，由原告北京祥和美物业管理有限公司负担八百二十九元，已交纳；由被告刘建国负担一百二十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 洋二〇一五年二月六日书 记 员 池天慧 来自：