（2014）石民初字第2884号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-06-15

案件名称

王至勇等与丁诗平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市石景山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王至勇,鄢桂梅,丁诗平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

北京市石景山区人民法院民事判决书（2014）石民初字第2884号原告王至勇，男，1966年3月11日出生。（公民身份号码xxx）原告鄢桂梅，女，1968年7月10日出生。（公民身份号码xxx）二原告共同委托代理人裴仁奎，北京市天睿律师事务所律师。被告丁诗平，男，1938年12月9日出生。（公民身份号码xxx）委托代理人丁桂香（系丁诗平之女），女，1963年9月21日出生。委托代理人周细红，北京市金瀚律师事务所律师。原告王至勇、鄢桂梅与被告丁诗平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员田江海担任审判长，人民陪审员李莲滨、王世江参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王至勇、鄢桂梅及王至勇、鄢桂梅之共同委托代理人裴仁奎，被告之委托代理人丁桂香、周细红到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告王至勇、鄢桂梅共同起诉称：王至勇、鄢桂梅夫妇于2012年12月29日与丁诗平通过我爱我家中介公司签订房屋买卖协议，将石景山区老山西里x号楼x单元x号房屋以168万元的总价出售给王至勇、鄢桂梅，2013年3月4日完成了过户手续。之后原告和中介公司多次催促丁诗平迁移户口，但丁诗平以各种理由推脱不迁，造成原告无法将户口迁入，且房屋无法上市交易。根据双方签订的存量房屋买卖合同之规定，丁诗平应该于房屋过户完毕十日内将户口迁出，现原告依据当时所签购房合同要求丁诗平从诉讼之日起2日内把原告所购房屋内所有人员的户口迁出并按合同要求赔偿原告经济损失。故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告赔偿二原告违约金336000元（从2013年3月14日计算至本案判决之日）；2、诉讼费由被告承担。被告丁诗平答辩称：如因出卖人丁诗平自身原因导致户口未迁出，丁诗平应支付违约金，如果因为丁诗平的儿子未将户口迁出，不是丁诗平自己的原因，是丁诗平儿子的原因。户口涉及丁诗平的儿子、儿媳、孙子、孙女等8人，但是合同中并没有丁诗平儿子、儿媳的签字。丁诗平和原告签订合同，不能在双方的合同中给丁诗平的儿子、儿媳等人员设定相应的义务。现在基于上述理由，丁诗平的大儿子因为没有房子，没有地方落户而导致这个户口不能够迁出，这不是出卖人丁诗平自己的责任，不是自身的原因。所以丁诗平并没有违约，不应该向对方支付违约金。户口是否迁出，都未给原告造成损失。原告没有实际损失，违约金不应该支付。合同中约定的违约金也明显过高，约定这么高的违约金，也不合理。可以象征性给付一些，同意给付违约金1000元。经审理查明：2012年12月29日，丁诗平与王至勇签订了《存量房屋买卖合同》，2013年2月20日，丁诗平与王至勇、鄢桂梅又签订了同丁诗平与王至勇于2012年12月29日所签订合同内容完全一致的《存量房屋买卖合同》。合同约定，丁诗平将坐落于石景山区老山西里x号楼x单元x号房屋出售给王至勇、鄢桂梅，房屋成交价格168万元。合同第四条第三项关于贷款的约定：买受人向农业银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币40万元整。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担；第六条约定，出卖人应该在出卖方领取到全部房款当日（约定时间或约定条件）将该房屋交付给买受人；第七条第二项约定了逾期付款责任，逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；第十条第（三）项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之此日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2012年12月29日，丁诗平与王至勇还签订了《补充协议》、《居间服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》及《装修款补充协议》。《补充协议》第二条约定，经甲乙双方友好协商，乙方于本协议签订当日，支付甲方人民币2万元整，2013年1月10日前支付首付款人民币伍拾万元，剩余房款于过户当日支付甲方。同时甲方交付房屋给乙方，甲方将屋内所有可搬动的东西搬离此房屋，固定设施留于乙方使用。2013年3月4日，原、被告双方办理了房屋过户手续，2013年4月11日，王至勇、鄢桂梅将全部房款交割完毕。丁诗平自述尚有丁诗平、李玉环、丁书香、沈鸿、丁梓若五人的户口在涉案房屋中未迁出。另查，2014年4月14日，王至勇、鄢桂梅与丁诗平、丁桂香签订了《北京市房屋租赁合同》，由丁诗平、丁桂香承租涉案房屋至2014年12月。现王至勇、鄢桂梅已将涉案房屋另租他人。庭审中，丁诗平认为违约金约定过高，申请酌减。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、付款证明、房屋租赁合同及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，丁诗平与王至勇、鄢桂梅签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，丁诗平负有将涉案房屋内户口迁出的义务，丁诗平未按约定将涉案房屋内户口迁出，依约定应承担相应违约责任。丁诗平关于户口未能迁出非丁诗平自身原因，丁诗平并没有违约以及户口是否迁出，都未给原告造成损失，不应该支付违约金的抗辩意见没有依据，本院不予采纳。王至勇、鄢桂梅主张丁诗平应支付逾期办理户籍迁出手续的违约金336000元，丁诗平认为违约金约定过高，请求法院酌减。丁诗平未依约定将户口从诉争房屋内迁出，王至勇、鄢桂梅未能证明由此所造成的具体损失情况。需要说明的是，王至勇、鄢桂梅完成全部房款交割之合同主要义务时才能主张合同约定的办理户口逾期迁出的相关起算期日。本院认为，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求法院予以减少。本院综合考虑王至勇、鄢桂梅的实际损失，兼顾在合同履行过程中王至勇、鄢桂梅于2013年4月11日完成全部房款交割的实际情况，双方当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情合理确定。如被告在本判决生效后仍未按约定履行相关义务，原告可再行主张违约金，违约金的标准依据合同履行的实际情况再行确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：一、丁诗平于本判决生效后七日内给付王至勇、鄢桂梅逾期迁出户口的违约金二万八千元（违约金自二○一三年四月二十一日起至二○一五年二月六日止）；二、驳回王至勇、鄢桂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千零二十六元，由丁诗平负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审　判　长　　田江海人民陪审员　　李莲滨人民陪审员　　王世江二〇一五年二月六日书　记　员　　吕慧颖微信公众号“”