（2014）江油民初字第1684号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-06-29

案件名称

胡飞霞、李安胜诉被告殷开强排除妨碍纠纷一案民事判决书

法院

江油市人民法院

所属地区

江油市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡飞霞,李安胜,殷开强,张凤琼

案由

排除妨害纠纷

法律依据

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百一十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第二百一十二条，第二百二十九条，第二百三十五条；《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款

全文

四川省江油市人民法院民 事 判 决 书（2014）江油民初字第1684号原告：胡飞霞，女，生于1964年3月2日，汉族。原告：李安胜，男，生于1964年4月17日，汉族。二原告委托代理人：徐丹，四川太白律师事务所律师。被告：殷开强，男，生于1966年2月16日，汉族。第三人：张凤琼，女，汉族，生于1955年4月13日。原告胡飞霞、李安胜诉被告殷开强排除妨碍纠纷一案，本院于2014年2月21立案受理。审理中，被告申请追加张凤琼为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。依法由审判员罗勇适用简易程序于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告胡飞霞、李安胜的委托代理人徐丹和被告殷开强到庭参加诉讼，第三人张凤琼经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告胡飞霞、李安胜诉称：2012年11月5日，原告向江油市富明房地产开发有限公司购买取得位于江油市太平干道河边印象小区1栋1楼44、45、46号三间门面的房屋所有权。原告自取得上述门面的产权后，由于该三间门面被被告经营的“茶马古道休闲会所”茶楼非法占用，原告即多次通知被告及其茶楼与其协商办理门面租赁的相关事宜。后经双方多次协商未果。在此情况下，原告多次要求被告停止营业，立即搬离，但被告态度蛮横，拒不搬离。请求：1、判令被告排除对原告房屋所有权的妨碍，立即搬离其占用的位于江油市太平干道河边印象小区1栋1楼44、45、46号的房屋；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费85，000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。被告殷开强辩称：该门面用房是被告与第三人张凤琼签订了五年租赁合同，2012年12月份左右的时候原告给被告打个电话，通知被告说房子是原告的，我就通知第三人，后原告与第三人协商未果，到应该交房租前的一周时，我通知原告和第三人来确定由谁收取房租，原告和第三人表示同意，后原告说没有时间来，第三人每天又来催要，我就支付给第三人了。原告给被告出示过房产证，是原告的房子，但被告与第三人签订的租赁合同2015年才到期，2013年3月1日起至2014年2月28日的房屋租金18，000.00元已交付第三人，这些手续是齐全的。原告要求费用85，000.00元，没有依据由被告承担。第三人未到庭，也未提交书面答辩状和证据。案经审理查明：2010年3月1日，被告为乙方与第三人为甲方签订房屋租赁合同一份，载明：一、乙方租甲方富明房地产印象小区44、45、46号门面，年租金25，000.00元；二、租赁时间从2010年3月1日至2015年2月28日止；三、付款方式：乙方一次性付给甲方三年房租费，三年期满后，按市场价格再另付剩余二年房租；六、乙方租赁甲方房屋装饰门面不得任意损坏内外结构，合同期满后乙方装修的房屋不得损坏。合同还对租赁期间转让、税费承担、违约责任等作出约定。登记时间为2012年11月5日的江房权证监证字第0161160号和0161161号、0161169号和0161170号、0161165号和01611**号房屋产权证载明：房屋所有权人胡飞霞、李安胜，共有情况共同共有，房屋坐落江油市城区太平干道河边印象小区1栋一楼44号、45号、46号，规划用途商业，其中0161160号和0161161号房屋产权证载明的建筑面积62.87平方米，套内面积60.93平方米，0161169号和0161170号房屋产权证载明的建筑面积62.87平方米，套内面积60.93平方米，0161165号和0161166号房屋产权证载明建筑面积51.41平方米，套内面积49.83平方米。个体工商户登记情况（开业）载明：注册号510781600209217，名称（字号）江油市中坝镇茶马古道休闲会所，经营者殷开强，成立时间2010年6月10日，经营场所江油市太平镇河边印象小区1栋1楼47号，核准时间2012年6月9日，经营范围及方式服务、茶水（有效期至2016年6月6日止）。2012年11月5日，原告向江油市富明房地产开发有限公司购买取得位于江油市太平干道河边印象小区1栋1楼44、45、46号三间门面的房屋并办理了产权登记。原告取得产权登记后，向被告发出通知，要求被告向其支付租金。另查明：江油市房地产监理所在2006年9月12日登记的江油市城区太平干道河边印象小区1栋一楼44号、45号、46号房屋产权证载明房屋所有权人为江油市富明房地产开发有限公司。江油市富明房地产开发有限公司法定代表人董某某称与第三人形成民间借贷关系，将江油市城区太平干道河边印象小区1栋一楼44号、45号、46号门面用房抵押给第三人，同意第三人租赁所得抵偿第三人借款利息，借款偿还后，该房屋卖与原告，经董某某与第三人商量，同意该房屋租金由第三人收取至2013年3月1日止，之后租金由原告收取。认定上述事实有原、被告身份证复印件、第三人户籍证明、个体公司户登记情况、房屋产权证复印件9份、房屋租赁合同复印件5份、房屋租金收条、收据各1份、调查笔录和原被告陈诉等在卷佐证，足以认定。本院认为：第三人与案外人江油市富明房地产开发有限公司法定代表人董某某形成民间借贷关系期间，案外人董某某将公司所有的位于江油市城区太平干道河边印象小区1栋一楼44号、45号、46号门面用房抵押给第三人，也知道第三人将该门面租赁给其他人，并协商达成了用租金抵偿第三人借款利息的一致意见，故第三人与被告签订的房屋租赁合同没有违反法律法规的规定，应为合法有效。原告依法取得该房屋所有权后，依照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定应继续履行该租赁合同，原告诉称的租赁合同无效，要求判令被告排除对原告房屋所有权的妨碍，立即搬离其占用的位于江油市太平干道河边印象小区1栋1楼44、45、46号的房屋的请求，不符合法律规定，本院不予支持。租赁合同第一条约定44、45、46号门面，年租金25，000.00元，第三条付款方式中约定按市场价格再另付剩余二年房租，对2013年3月1日至2015年2月28日的租金按市场价格支付的约定，视为对第一条的补充约定，但约定不明确，原、被告未能通过协商确定租金数额，应依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。对诉讼争议租赁房屋2013年3月1日至2015年2月28日的租金价格，原告举证的租赁合同载明租赁期限自2014年3月1日至2015年2月28日，租赁房屋为同一小区51、52、85、86号门面用房，租金60，000.00元。被告举证的其经营的茶楼租赁他人的与原告相邻的另两间门面用房的租金，其中47号门面为每年5，000.00元，43号门面2014年5月30日至2015年5月30日租金为6，000.00元，签署上述租赁合同的相对承租方或出租方均未出庭作证。调查了解的同一小区均不邻主干道的其他一门面2013年9，000.00元年租赁价格情况，综合考虑该处门面用房的市场价格差距较大，无法确定较合理的可参照的市场价格，原、被告又无法达成相应的补充协议，依据不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定的法律规定，原告所有的河边印象小区1栋一楼44号、45号、46号门面用房2013年3月1日至2015年2月28日的租金价格按租赁合同第一条约定年租金25，000.00元履行较为恰当。被告抗辩的已按合同履行，将2013年3月1日至2014年2月28日的房屋租金支付给第三人，本案原告取得房屋所有权后，向被告尽到了通知义务，被告明知该房屋租赁收益应归原告所有的情况下，因未与原告达成租金数额一致意见而将租赁费用支付给第三人，不能对抗原告要求履行支付2013年3月1日至2015年2月28日的房屋租金的诉请，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，判决如下：被告殷开强在本判决生效起五日内向原告胡飞霞、李安胜支付江油市太平干道河边印象小区1栋1楼44、45、46号门面用房从2013年3月1日起至2015年2月28日止的房屋租赁费用50，000.00元；二、被告殷开强于2015年2月28日前返还属胡飞霞、李安胜所有的位于江油市太平干道河边印象小区1栋1楼44、45、46号门面用房，被告不得损坏该门面用房的装修；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2，030.00元，减半收取1，015.00元，由原告胡飞霞、李安胜承担415.00元，被告殷开强承担600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员　罗　勇二〇一五年二月六日书记员　陈雪梅 来自