（2015）渝五中法民终字第00107号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-07-30
案件名称
陈泉灵与重庆渝松建设有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第00107号上诉人（原审被告）陈泉灵。法定代理人陈丛武（陈泉灵父亲）。委托代理人贾治勇，重庆宏创律师事务所律师。委托代理人秦坤，重庆宏创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆渝松建设有限公司，住所地重庆市渝北区花卉园西四路53号碧泉花园2幢4单元4-3-1，组织机构代码20352870-2。法定代表人孙启伟，经理。委托代理人张宗波，重庆智圆律师事务所律师。委托代理人罗贵旭，重庆智圆律师事务所律师。上诉人陈泉灵与被上诉人重庆渝松建设有限公司（下称渝松公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第07611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年1月23日，渝松公司与陈泉灵签订《中山古镇.同心坊房屋买卖合同》，双方约定：由陈泉灵以建筑面积每平方米2100元的价格购买渝松公司建设的位于重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路街××号××-××-××号（建筑面积63.04平方米）房屋，房屋总价款132384元，并约定付款方式及期限。陈泉灵给付渝松公司房款20000元，陈泉灵认为渝松公司未按合同的规定履行，余款112384元未支付，已未接房。另查明，由渝松公司建设的中山古镇.同心坊项目系办理的农村集体土地使用权，用地项目名称为修建江津区中山镇鱼湾村游渡河居民新村聚居点，用地单位为江津区中山镇鱼湾村民委员会和渝松公司，建设单位为渝松公司张祥等户村民聚居点、建设地址为江津区中山镇渔湾村斑竹滩经济合作社。渝松公司一审起诉称，2009年12月13日，渝松公司与陈泉灵签订《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》，双方约定由陈泉灵购买渝松公司建设的位于重庆市江津区中山镇鱼湾斑竹滩经济合作社新农村聚居点工程中××栋××层××号房屋，房屋建筑面积为63.04平方米，购房单价为2100元／平方米。合同签订后，陈泉灵支付了购房款20000元。由于渝松公司并非房地产开发企业，其投资建设的中山古镇﹒同心坊新农村聚居点工程所用土地为农村集体建设用地，陈泉灵并非诉争房屋所在地农村集体经济组织成员，故双方签订的《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》属无效合同。为此，请求：依法确认渝松公司与陈泉灵于2010年1月23日签订的《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》无效。陈泉灵一审答辩称，其与渝松公司签订房屋买卖合同应为有效合同，不同意解除合同及退房。渝松公司存在欺诈，陈泉灵没有过错的，不需要承担责任。如要解除合同，渝松公司要赔偿损失132384元。一审法院认为，虽然涉诉房屋系渝松公司经有关部门批准建设，但由于该建设工程所使用的土地为农民集体所有的土地，而陈泉灵不仅不是涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员，而且是城镇居民，根据土地管理有关法律规定，陈泉灵是被严禁购买涉诉房屋的对象。因此，渝松公司与陈泉灵签订的《房屋买卖合同》违反了土地有关法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应为无效。陈泉灵辩称“如要解除合同，渝松公司要赔偿我方损失132384元。”因其未在本案中依法进行反诉，故对此要求不予审理。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，判决：重庆渝松建设有限公司与陈泉灵于2009年12月13日签订的《中山古镇.同心坊房屋买卖合同》无效。案件受理费80元，减半收取40元由重庆渝松建设有限公司负担。陈泉灵不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判渝松公司返还其购房款132384元并承担赔偿责任，诉讼费由渝松公司负担。主要事实和理由：1.一审判决认定事实错误。渝松公司在一审起诉状中明确表述，合同签订后，陈泉灵向渝松公司支付购房款132384元，而一审法院却认定陈泉灵只支付了20000元购房款，余款11284元未支付。不论从法理讲还是按照法律规定，一审法院均违法认定事实。另一审法院误写“132384”元为“13284”元。2.一审判决适用法律错误。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，就应该返还财产，和赔偿损失。一审法院却只判决合同无效，违反了法律规定。渝松公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于支付的购房款问题，一审笔录中已经改正，关于赔偿问题，陈泉灵在一审中没有反诉，本案不应该审理。本院查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因本案涉案房屋所使用的土地为农民集体所有的土地，而农村宅基地属于属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才能享有宅基地使用权，陈泉灵不仅不是涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员，而且是城镇居民，不能购买涉诉房屋。渝松公司与陈泉灵签订的《房屋买卖合同》违反了土地有关法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应为无效。陈泉灵上诉认为按照合同法相关规定，合同无效后，渝松公司应该返还购房款132384元及赔偿损失，但陈泉灵并未在一审中就返还购房款以及赔偿损失提起反诉，该上诉请求未经一审程序，本院不予审理。综上，陈泉灵要求渝松公司返还的购房款以及赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈泉灵负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 威代理审判员 周媛媛代理审判员 岳 林二〇一五年二月六日书 记 员 卢姝颖 百度搜索“”