（2015）沈中民二终字第00565号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-12-08

案件名称

上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人陈琦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳曙光房地产开发有限公司,陈琦

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第00565号上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人：李德武，系该公司总经理。委托代理人：刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人：王寅生，男，汉族，1983年3月2日出生，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈琦，女，锡伯族，1971年2月25日出生，系沈阳高美管理有限公司经理，住址沈阳市和平区。委托代理人：李国荣，系辽宁胜联律师事务所律师。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光公司”）与被上诉人陈琦房屋买卖合同纠纷一案，不服（2014）东陵民二初字第1432号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。陈琦一审中诉称，2010年12月17日，陈琦与曙光公司签订商品房买卖合同，购置位于浑南新区天赐街7-2号1301房屋。合同约定，曙光公司应当在商品房交付使用后365日内给陈琦办理权属登记，如果不能办理，曙光公司同意：一年内，曙光公司按已付房款的日万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人退房，出卖人将买受人已付房款退回买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。曙光公司与2011年11月19日向陈琦交付房屋，但至今没有为陈琦办理产权登记，已经构成违约。故陈琦起诉来院，请求法院判令曙光公司支付陈琦逾期办证违约金14，124元，并由曙光公司承担本案诉讼费用。曙光公司一审中辩称，根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过365天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。而本案中造成陈琦不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，而在国家行政执法机关沈阳市消防局至今没有为曙光公司办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是曙光公司的过错，而是在曙光公司工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外墙保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知曙光公司。单位工程竣工验收后消防局才提出让曙光公司整改，不整改就不给验收，致使曙光公司向房产登记机关报备延迟，这属于政府行政行为造成的。曙光公司开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。曙光公司已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对曙光公司使用的外墙保温材料提出过异议。当曙光公司申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，即使曙光公司已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目搞完，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全国无一例外的通行做法。被迫无奈，曙光公司只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同。因此，曙光公司说造成迟延办证的责任不在曙光公司。曙光公司为消防整改已经投资了6000000余元，而曙光公司在卖房时，并没有预料到也没有吧这部分建筑产成本计算在内，现在也没有因房屋安全性能向购房户再收房款。二、即使是因卖房人的责任造成逾期办证，承担违约金的数额也只是买受人已付房款日万分之一的一年期违约金。这是从合同第十五条第3项约定应当得出的结论。合同没有对不退房的人逾期办证超过一年继续按日万分之一承担违约金的约定，只约定了逾期办证超过一年对退房人的赔偿金，所以陈琦要求从逾期之日起一直到办证之日止，到按已付房款的日万分之一承担违约金，没有依据。陈琦为支持其诉讼请求，向一审法院提供如下证据：证据1、商品房买卖合同、购房发票各一份，用以证明陈琦于2010年12月17日签订该份合同，并已向曙光公司支付诉争房屋全部房款。合同第十五条约定曙光公司应在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需相关材料报登记机关备案以及未能履行该约定，出卖人按日向陌生人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。曙光公司对真实性没有异议，对关联性有异议，合同明确约定违约金支付期限一年，承担违约责任必须是我方的责任，非因我方责任，我方不承担赔偿责任。2、入住手册1份，用以证明曙光公司交付的日期是2011年11月19日，按照合同约定365日内曙光公司应该办理权属登记备案、为陈琦发放权属登记，但是曙光公司已经超过365日，至今也没有为陈琦办理权属登记手续，陈琦至今没有收到权属登记证书。曙光公司对该证据的真实性没有异议，交房时间确实是2011年11月19日，但该证据不能证明陈琦的主张。曙光公司为支持其主张，向法庭提供如下证据：1、协议书、审核意见书、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、单位工程质量竣工验收记录、消防验收申请报告、公安行政处罚决定书、申请、民用建筑外墙保温装，饰防火暂行规定、与辽宁强大铝业签订的协议书各1份，用以证明曙光公司整个建筑工程是按照沈阳市消防局审核同意的消防设计采购消防材料进行的建设，整个建筑工程已经竣工验收合格，并且具备办证所需要的除了消防以外的其他全部办证所需要的寸单和文件，而消防至今没有验收的原因是因为消防局要求对工程进行整改，不整改就不给验收，沈阳市200多家房地产企业都因此没有验收通过，耽误了办证的时间，逾期办证的责任不在曙光公司，而是在国家机关消防局，因此曙光公司不应当承担逾期办证的违约责任。陈琦认为复印件不应当作为证据使用，对该组证据有异议，从这组证据当中，看出曙光公司开工的日期是2009年6月20日，而曙光公司所说的已经通过消防验收不能从该证据当中予以证明，因为2009年9月10日的建筑工程；消防设计审核意见书中明确曙光公司方消防设计和耐火等级存在问题，要求其予以整改，而曙光公司至今已五年的时间也没有完成消防整改问题，至此，其不能办理权委登记是曙光公司方的责任而不是行政机关的责任。曙光公司方在答辩中所说，2009年9月25日国家要求了对高层建筑蚱外墙保温材料的燃烧性能等级，那时曙光公司完全有能力进行整改，而是怕浪费巨资而没有整改，造成今天不能消防过关的情形，而且曙光公司称增加了开发商的投资，但是我方与曙光公司方签订合同的时间是2010年12月17日，曙光公司在此期间完全可以重新核算房屋单价，但曙光公司却轻信能够获得消防局的验收，所以，该责任曙光公司应该自行承担。由于曙光公司的行为，致使陈琦至今没有取得房屋产权证书完全属于曙光公司方的责任，所以其应当承担违约责任。公安行政处罚决定书是2012年7月24日向曙光公司方提出处罚，那么就证明曙光公司方早就知道消防不合格迟迟没有整改，与辽宁强大签订的协议书开工日期是2013年10月1日，完全可以证明曙光公司方恶意逃避整改，致使逾期办证至今。2、建设消防验收意见书1份，用以证明我方出售房屋已通过消防验收，造成逾期办证的责任不在曙光公司。陈琦对该证据有异议，该证据并不能证明责任在消防局。一审法院经审理查明，陈琦与曙光房地产开发有限公司于2010年12月17日签订《商品房买卖合同》1份，约定陈琦购买曙光公司开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7—2号1301建筑面积42.28平方米的房屋一处，房屋总价款217261元。合同第十五条约定，曙光公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案。如因曙光公司的责任，陈琦不能在规定的期限内取得房地产权属证书，一年内，曙光公司按日向陈琦支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，陈琦提出退房，曙光公司将陈琦已付房款退还陈琦，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿陈琦损失。合同签订后陈琦按约定支付了房款，曙光公司于2011年11月19日交付房屋。因曙光公司于2014年10月22日才通过建设工程消防验收，该房屋至今尚未取得初始登记批复。现因双方对逾期办证违约金产生纠纷，故陈琦来院起诉。一审法院认为，陈琦、曙光公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十五条已明确约定曙光公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，曙光公司于2011年11月19日交付房屋，应在365天内即2012年11月18日前将办理权登记需要由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，曙光公司仍未完成合同约定的义务，故曙光公司已构成违约。关于违约金的问题，因陈琦、曙光公司已在合同中对违约责任作出约定，即“逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按三付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。”，故双方已明确约定曙光公司仅对一年内的违约行为承担支付违约金的责任，违约行为超过一年期限的，陈琦有权退房，现陈琦不选择退房，而按一年内违约责任计算标准要求曙光公司支付从2012年11月19日起至2014年8月6日的违约金的请求，与双方合同约定不符，陈琦仅有权主张从2012年11月19日起至2013年11月18日期间365天的违约金，应支付逾期办证违约金217261元xO.0001x365天=7930元，故陈琦要求曙光公司支付逾期办证违约金14124元的诉讼请求，一审法院对其中7930元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告陈琦逾期办证违约金7930元；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费133元，其中83元由原告承担，50元由被告承担。宣判后，曙光公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。其理由：本案逾期报备办证的责任不在上诉人，而是因国家政策调整原因造成的。上诉人在一审中已充分举证说明上诉人已按合同约定交付房屋，证明上诉人已具备办理房屋产权登记的其他资料，只因沈阳市消防局在工程竣工后擅自提高消防等级而迟迟不进行消防验收，从而影响了上诉人向房产局的登记资料报备时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，逾期报备办证的责任不在上诉人，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。二、从合同第十五条约定看，双方在合同中逾期报备办证采取的是“过错责任”，而不是“归责责任”。一审判决以“合同相对性”为由让上诉人承担逾期报备办证“归责责任”，属于适用法律错误。三、上诉人按照消防整改支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋安全性，也增加了建筑成本和房屋市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，上诉人也没有因此向被上诉人再收取房款。对此，大部分购房户都予以理解。一审判决再让上诉人承担逾期报备责任，既不公平也不合理。陈琦则辩称同意一审判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、商品房预售许可证等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗予以佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，上诉人应于2012年11月27日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，上诉人至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故上诉人不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵明静审　判　员　　周海鹏代理审判员　　王　虹二〇一五年二月六日书　记　员　　张　莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。百度搜索“”