（2015）沈中少民终字第00013号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-02-13
案件名称
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人刘某某房屋买卖合同纠纷 二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳曙光房地产开发有限公司,刘某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中少民终字第00013号上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司。法定代表人：李德武，该公司总经理。委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人：王寅生，男，汉族，1983年3月2日出生。被上诉人（原审原告）：刘某某，女，满族，X年X月X日出生。法定代理人：王丽杰，女，满族，1974年9月2日出生，刘某某之母。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人刘某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵少民初字第102号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周晓书担任审判长，代理审判员张忠星、高松（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司的委托代理人王寅生、被上诉人刘某某的法定代理人王丽杰参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：刘某某与沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年8月4日签订《商品房买卖合同》，约定刘某某购买沈阳曙光房地产开发有限公司开发的位于沈阳市X区X街XXX号建筑面积50.53平方米的商品住房一套，总房款279734元。合同鉴定后，刘某某已支付全部房款。2011年8月12日沈阳曙光房地产开发有限公司向刘某某交付房屋。依双方签订的买卖合同第十五条约定，沈阳曙光房地产开发有限公司应于房屋交付使用后365日内即2012年8月11日前，将办理权属登记需由沈阳曙光房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。因沈阳曙光房地产开发有限公司出售的房屋消防验收未能如期完成致其至今不能依约将权属登记材料报登记机关备案。刘某某至今未取得房屋权属证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因开发商的责任，未能在规定的期限内取得房地产权属证书，开发商按日向刘某某支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，刘某某提出退房，开发商退还刘某某已付房款，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿损失。刘某某多次找到开发商，要求其支付违约金未果。原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人基于真实的意思表示做出的法律行为，该行为不违反法律的禁止性规定，故该合同成立并生效。成立并生效的合同对当事人双方具有约束力，对合同签订方以外的第三人没有约束力。本案中，双方因合同第十五条约定开发商应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由开发商提供的资料报产权登记机关备案，如因开发商责任，刘某某未在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意合同继续履行，开发商按已付房款日万分之一支付违约金。开发商交付房屋后未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致刘某某未如期取得房屋权属证书，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。开发商主张其逾期报备登记系因为合同之外第三人原因造成的主张不能成立。因该第三人非合同权利义务人，不能以合同外第三人作为抗辩合同权利人形式权利的事由。且开发商亦未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，应承担违约责任。关于如何承担违约责任的问题，因逾期办理权属登记证书违约责任属于债权请求权，违约行为持续发生，且违约金数额按月持续增加，诉讼时效的起算时间亦随之按日变化。本案中，开发商于2011年8月12日交房，2012年8月11日为逾期办证的第一天，那么两年后即2014年8月11日为诉讼时效的最后一天。刘某某在2014年9月24日起诉，则从2014年9月24日向前推算两年，只能保护2012年9月24日之后的违约金。根据合同约定，刘某某如不退房，在逾期办证的一年内即2012年8月12日至2013年8月11日，开发商按日向刘某某支付已付房款日万分之一的违约金，故对于刘某某要求支付从2012年8月12日至2014年9月12日的违约金缺少事实及法律依据，只能对其中2012年9月24日至2013年8月11日共计321天的违约金予以确认。按日赔偿已付房款279734元的日万分之一计算违约金8979.46元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘某某违约金8979.46元；二、驳回刘某某的其它诉讼请求。案件受理费332元，由刘某某承担282元，沈阳曙光房地产开发有限公司承担50元。宣判后，沈阳曙光房地产开发有限公司上诉称：（一）一审判决认定事实错误。造成上诉人逾期报备办证的责任不在上诉人，而在国家行政执法机关消防局。而根据合同第十五条约定，逾期报备办证的责任不在上诉人，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。（二）从合同第十五条约定看，双方在合同中逾期报备办证采取的是“过错责任”，而不是“归责责任”。一审判决以“合同相对性”为由让上诉人承担逾期报备办证“归责责任”，属于适用法律错误。（三）上诉人按照消防整改支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋安全性，也增加了建筑成本和房屋市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，上诉人也没有因此向被上诉人再收取房款。对此，大部分购房户都予以理解。一审判决再让上诉人承担逾期报备责任，既不公平也不合理。被上诉人刘某某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、发票、收款收据、商品房预售许可证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人至今仍未按合同约定履行其将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，应当按照合同约定承担相应违约责任。关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332元，由沈阳曙光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周晓书代理审判员 高 松代理审判员 张忠星二〇一五年二月六日书 记 员 韦 微本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注微信公众号“”