（2014）东二法朗民一初字第877号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2016-03-25
案件名称
杨明亮与吴志方租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨明亮,吴志方,杨喆
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）东二法朗民一初字第877号原告：杨明亮，男，汉族，1961年9月10日出生，福建省建瓯市人，住福建省建瓯市。委托代理人：王文彬，广东国律律师事务所律师。被告：吴志方，女，汉族，1982年9月16日出生，江西省萍乡市人，住江西省萍乡市。被告：杨喆，男，汉族，1991年8月10日出生，陕西省永寿县人，住陕西省永寿县。原告杨明亮诉被告吴志方租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告杨明亮申请追加杨喆作为本案的被告参加诉讼，本院予以准许。本案依法由审判长龚国柱、代理审判员雷瑟琴、人民陪审员叶银章组成合议庭，先后于2014年8月26日及2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告杨明亮及其委托代理人王文彬到庭，被告吴志方、杨喆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨明亮诉称：2013年6月16日，杨明亮与吴志方、杨喆签订《店面租赁合同》，约定将位于东莞市大朗镇＊＊村＊＊路132号出租给吴志方、杨喆开办东莞市大朗食正府餐饮店，属个体户，租赁期限为2013年6月16日至2018年6月15日，租赁金额为20，000元／月。因经营不善，吴志方于2014年1月25日欠薪逃匿，拖欠店内13名员工2014年2月至4月的工资未发放，而且拖欠杨明亮2014年3月15日之后的租金，水电费亦未予支付。2014年4月29日，在东莞市人力资源局大朗分局主持下，杨明亮作为二手房东垫付了员工伙食费、工人工资、水电费等。杨明亮诉至法院，请求法院判决：1.吴志方支付杨明亮如下款项：拖欠租金70，000元（2014年3月15日起自2014年6月30日止，记三个半月）、原告杨明亮垫付的电费3，898.22元、水费1，000元，以上共计74，898.22元；2.由于吴志方根本违反合同约定，解除原、被告之间的租赁合同关系；3.吴志方承担本案诉讼费用。诉讼中，杨明亮追加杨喆作为本案的共同被告，并要求杨喆对其诉讼请求承担连带责任。被告吴志方、杨喆没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据或提出任何质证意见。经审理查明：2013年6月16日杨明亮作为甲方，吴志方、杨喆作为乙方签订了一份《店面租赁合同》，约定甲方将东莞市大朗镇＊＊村＊＊路132号店铺出租给乙方使用。租期为五年，即从2013年6月16日至2018年6月15日止，每月租金20，000元，每月20日前乙方向甲方交付租金，不得拖欠，否则违约处理。乙方在中途违约退租铺面，甲方不退押金及租金。另，杨明亮主张乙方租赁案涉店铺合伙开办了东莞市大朗食正府餐饮店，2013年9月、10月的时候，杨喆退伙，但并未退出案涉租赁合同，2014年1月，吴志方经营不善逃匿，交租金至2014年3月15日，之后未再交过租金。2014年4月29日杨明亮经东莞市人力资源局大朗分局及黎贝岭村人力资源服务站工作人员组织，垫付了东莞市大朗食正府餐饮店十三名员工工资，员工自行离开，之后该店铺由杨明亮控制，为此，杨明亮向本院提供了一份《垫资证明》，该份证明盖有东莞市人力资源局大朗分局以及东莞市大朗镇黎贝岭村村民委员会公章，证实了杨明亮于2014年4月29日垫付了东莞市大朗食正府餐饮店十三名员工工资。另，杨明亮主张为乙方垫付了2014年3月、4月的水电费，为此，杨明亮提供了两份《业务受理单》，其中一份显示2014年4月30日彭灿辉交电费2235.6元，另一份显示2014年5月12日彭灿辉交电费1662.62元。杨明亮主张因案涉店铺的所有权人为彭灿辉，故其必须以彭灿辉的名义缴纳电费。至于水费，杨明亮也已实际支付，但未能提供证据证实。诉讼中，杨明亮确认案涉店铺并未有建设规划许可证以及房产证，本院就合同效力问题向杨明亮释明，并告知其可以变更诉讼请求，杨明亮表示不变更诉讼请求，但声称其所主张的租金即为占有使用费。以上事实，有垫资证明、《店面租赁合同》及本院庭审笔录附卷为证。本院认为：本案系租赁合同纠纷。吴志方、杨喆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦没有答辩及提供证据，视为放弃抗辩和质证的权利，杨明亮所举证据无相反证据反驳，杨明亮亦保证其真实性，本院经审查后予以认定，可以作为认定事实的依据。本案中，杨明亮既未能提供案涉店铺的房地产权证，又未能提供建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉《店面租赁合同》应为无效合同，而杨明亮请求解除案涉租赁合同，解除合同应是在合同有效的前提下进行，故对于杨明亮的该项诉讼请求，本院不予支持。但根据上述司法解释第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案的合同双方为杨明亮与吴志方、杨喆，虽杨明亮主张杨喆已退伙经营东莞市大朗食正府餐饮店，但其并未退出案涉租赁合同关系，故杨喆仍需承担案涉租赁合同相关的义务。现杨明亮表示其起诉吴志方、杨喆支付租金即为占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。但案涉店铺于2014年4月29日之后已被杨明亮实际控制，故杨明亮请求的占用使用费仅能计算到2014年4月29日。杨明亮主张吴志方、杨喆从2014年3月15日之后便未支付租金，吴志方、杨喆未提出异议，本院予以采信杨明亮主张，故吴志方、杨喆应支付杨明亮2014年3月15日至2014年4月29日租金共计两个半月，参照合同约定每月租金20，000元，因此，吴志方、杨喆应支付杨明亮占有使用费30，000元，计算方式为20，000元＋20，000元1／2个月=30，000元。关于水电费，杨明亮主张其为吴志方、杨喆垫付了2014年3月、4月水电费，为此杨明亮提供了两份《业务受理单》，该两份业务受理单显示彭灿辉分别于2014年4月30日及2014年5月12日交付电费共计3，898.22元，杨明亮主张因其是二手房东，必须以房屋所有权人彭灿辉名义交付电费，但该两次电费是其交付案涉店铺2014年3月、4月的电费，吴志方、杨喆对此未提出异议，且杨明亮持有该《业务受理单》原件，故本院采信杨明亮的主张，杨明亮要求吴志方、杨喆向其支付垫付电费3，898.22元，本院予以支持。至于水费，杨明亮主张其垫付了1，000元水费，未能提供证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告吴志方、杨喆于本判决发生法律效力之日起三日内支付房屋占有使用费30，000元给原告杨明亮。二、限被告吴志方、杨喆于本判决发生法律效力之日起三日内支付电费3，898.22元给原告杨明亮；三、驳回原告杨明亮其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，672元，由被告吴志方、杨喆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 龚国柱代理审判员 雷瑟琴人民陪审员 叶银章二〇一五年二月六日书 记 员 叶晓君 来源：百度搜索“”