（2014）杭下民初字第2267号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-23
案件名称
浙江南都物业管理有限公司与杭州泰地置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江南都物业管理有限公司,杭州泰地置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭下民初字第2267号原告：浙江南都物业管理有限公司。法定代表人：韩芳。委托代理人（特别授权）：姜海斌、杨玲。被告：杭州泰地置业有限公司。法定代表人：虞锦贵。委托代理人（特别授权）：李承祖、黄悠翔。原告浙江南都物业管理有限公司（下称南都物业）诉被告杭州泰地置业有限公司（下称泰地置业）物业服务合同纠纷一案，于2014年11月25日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2014年12月31日公开开庭进行了审理。原告南都物业委托代理人姜海斌、被告泰地置业委托代理人李承祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南都物业起诉称，2009年5月5日，原、被告签订《前期物业服务合同》，双方建立物业服务关系。《前期物业服务合同》第十五条第三款约定：纳入物业服务范围的已竣工但未出售，或因被告原因未能按时交付给物业买受人的物业及车位，其物业服务费由被告全额交纳，公共能耗费等费用按实分摊，由被告全额交纳。合同签订后，原告已完全履行合同义务，但被告从2013年6月1日至2014年9月30日，未支付原告空置房物业费1139406.18元以及从2013年6月1日至2013年10月31日的空置车位费19750元。经原告多次催讨，被告仍拒绝支付上述费用。原告认为，被告的行为已构成违约，应当支付原告相应的违约金，故诉请判令：一、被告支付原告自2013年6月1日起至2014年9月30日止的物业服务费1139406.18元；二、被告支付原告自2013年6月1日起至2013年10月31日止的车位服务费19750元；三、被告按年利率6%计算支付原告逾期支付物业服务费的利息损失至判决确定的履行日止（暂计算至2014年10月31日为98528.27元）；四、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据材料：1、前期物业服务合同，欲证明原、被告之间存在物业服务关系，被告应全额向原告支付已竣工但未出售及因被告原因未能按时交付给物业买受人房屋的物业服务费，其中车位费为50元／月／个，违约金应从逾期之日起按千分之二计算，原告调整为按年利率6%计算；2、杭州市公安局交通警察局公共或专用停车场（库）竣工验收同意意见书，欲证明洄龙湖邸项目车库已于2013年5月31日通过验收的事实；3、机打发票1组；4、中国建设银行客户专用回单1组，证据3、4欲共同证明被告已支付截至2013年5月31日的物业服务费、车位费，以及物业服务费计算的面积、单价和车位费计算的数量、单价；5、函；6、临时管理规约；7、前期物业服务协议；8、住户基本情况登记表、房屋交付流转单、房屋验收单、交房物品发放登记表、水费代收代付委托协议、业主钥匙委托管理承诺书、交房结算单各1份，证据5-8欲共同证明洄龙湖邸项目自2011年12月19日起办理交房手续，原告具备向被告收取物业服务费的条件，且洄龙湖邸项目最早于2011年12月21日通知业主收房，具备交付条件；9、物业长期租赁合同，欲证明洄龙湖邸xx幢x层、xx幢x层、xx幢x层、xx幢x层的房屋及洄龙湖邸xx幢、xx幢、xx幢地下负一层90个车位于2013年10月21日由业主承租，租赁期间的物业管理服务费约定由业主承担的事实；10、前期物业服务协议；11、临时管理规约；12、房屋交付流转单，证据10-12欲共同证明洄龙湖邸项目xx幢、xx幢、xx幢、xx幢房屋已完成交房手续的事实；13、南都物业（外部）协作事项联系单6份；14、物业服务费用催缴通知单，证据13、14欲共同证明被告代理人李承祖系洄龙湖邸项目收单人的事实；15、函（原告向被告催讨物业服务费的函），欲证明被告自2013年6月1日起未支付原告空置房物业服务费，原告已书面催缴物业服务费的事实；16、南都物业外部协作联系单13份，欲证明原告就洄龙湖邸项目在消防、电梯、人防、水表井、岗亭、绿化等方面存在的问题及时向被告反馈告知，希望被告给予解决的事实；17、物业服务中心工程负责人工作日志1组；18、门岗秩序维护员工作日志1组；19、物业服务中心秩序主管工作日志1组；20、消监控岗秩序维护员工作日志1组；21、巡逻岗秩序维护员工作日志1组，证据17-21欲共同证明原告按合同约定对项目共用设施设备进行日常维护、运行管理、门岗执勤、巡逻、秩序维护监控，维护园区公共秩序等相应物业服务的事实；22、费用催讨通知函；23、投递详单；24、用催讨通知函；25、投递详单；26、律师函；27、投递详单；证据22-27欲共同证明原告向被告书面催缴过物业服务费的事实。被告泰地置业答辩称，一、原告未按合同的约定履行义务：2009年5月5日，原、被告签订前期物业服务协议，根据合同第四章物业服务标准第十四条：乙方必须按下列约定，实现管理目标，共有7条内容。1、第7点中明确注明业主及物业使用人对原告的满意率达到95%以上。但据业主及物业使用人反映，对原告的服务相当不满意，并有退原告函件发至被告。由此可见，南都物业完全没有符合合同约定的内容来实现管理目标，所以就不能按照原告提出的物业收费标准来收取费用（后附来某函件，被告于2014年7月20日已致函原告）。2、前期物业服务协议第八条约定公共环境日常保洁，包括公共场所、房屋共有部分的日常清洁，生活垃圾每日清运，观赏水景的日常清理。第九条维持园区公共秩序，包括门岗执勤、巡视、秩序监控、交通与车辆停放秩序管理。据业主及物业使用人反映：垃圾没有及时清理，门岗人员工作精神欠佳，特别夜班人员睡觉等现象（售楼处曾被偷两台空调外机）。巡视都是骑车草率了事，车辆乱停等一系列问题，以上问题都反映了原告没有按照当初签订的服务协议来执行（附照片）。二、原告存在不合理收费现象：1、2009年5月5日签订的前期物业服务合同第十五条第3点约定地下车位服务费50元／个／月，主要用于地下车位公共部分、公共设施设备日常维护、日常清洁、地下车位公共照明。被告于2013年5月31日才领取车位竣工验收同意意见书，截止今日xx幢、xx幢、xx幢楼地下车位一直未投入使用（x幢、x幢、x幢的业主为杭州市食品药品检验研究院，于2014年6月15日投入使用），所以这部分费用不应收取，但原告自2011年12月19日以来仍向被告及交房业主收取了车位服务费。地下车位公共照明费用仍由被告承担，原告严重违反了合同约定，收取了不合理费用（附南都物业开具的发票）。2、截止2013年11月12日被告项目才真正通过验收备案，2011年12月19日被告项目房屋已达到使用条件所以尝试性交房，但并不完善，所以关于整个小区能耗费这一块一直由被告支付，但原告仍问交房业主收取公共能耗费。三、原告拖欠费用问题。原告自2011年以来办公用电用水一直未支付，被告与原告项目经理达成一致，每月收取500元水电费并开具杭州泰地科技开发有限公司相关票据，但原告截止今天仍未支付任何费用，故被告不能开具发票。本案诉讼费用应由原告承担。被告为支持其答辩意见所依据的事实，向本院提交如下证据材料：1、前期物业服务协议，欲证明合同第4页明确约定原告提供的服务要符合7条内容及第14条的约定，但实际原告没有按照合同约定实施管理，故不能按照第15条的标准收取物业服务费，被告已支付2013年5月31日前相应的费用，因原告存在多处的问题，业主不满意原告的服务，故未支付后续费用；2、报告，欲证明洄龙湖邸项目第39、41、42、43幢业主于2014年12月3日发函被告，要求请退原告的事实；3、函（被告给原告的律师回复函），欲证明被告已明确提出业主对物业服务不满意，要求整改，要求原告提交人员职务清单的事实；4、现场照片1组，欲证明原告物业管理存在缺陷；5、南都物业发票记账联1组，欲证明2012年原告向被告收取车位服务费；6、支付物业费、车位服务费发票1组，欲证明被告向原告支付车位服务费的事实；7、洄龙湖邸xx幢业主支付物业费发票及公共能耗费收据各1份，欲证明原告另外向业主代收取公共能耗费的事实；8、函，欲证明被告以500元／月的标准向原告收取2011年12月19日至2013年11月水电费的事实。经庭审质证，一、被告对原告提交的证据真实性均无异议，但对具体金额不予认可，欠费事实是存在的，上面也均有被告方的签字确认。二、原告对被告提交的证据1真实性无异议，对证明对象有异议，只能证明双方的约定，不能证明被告的证明对象。对证据2三性和证明对象均有异议，来某也拖欠物业服务费，原告向法院起诉，法院受理了该案，并进行了开庭审理，故对该证据不予认可。证据3是被告的单方陈述，对真实性及证明对象有异议。对证据4三性和明对象均有异议，不能判断拍摄时间及地点，即便该照片是真实存在的，但只能反映该时间点的物业状态，只是在某个时间点出现的问题，只要及时处理，也是符合合同约定的。对证据5、6三性均无异议，恰恰证明被告在2013年5月31日前一直按照合同约定支付相应的费用，对支付标准无异议。对证据7真实性无异议，但认为与本案无关。证据8，与本案无关。本院认证认为：一、被告对原告提交的证据真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。二、被告提交的证据1即原告提交的证据1，真实性予以认定。证据2、3、4，证据本身的真实性予以认定。证据5、6，被告无异议，予以认定。证据7，真实性予以认定。证据8与本案无关联，不予认定。根据上述有效证据及相关当事人陈述，本院认定案件事实如下：2009年5月5日，原告南都物业与被告泰地置业签订了《前期物业服务合同》，约定被告委托原告对泰地·洄龙湖邸（总建筑面积为57605平方米，地下建筑面积为11633平方米，地下机动车停车位为190个）提供前期物业服务。前期物业服务期限为2009年4月15日至项目业主委员会成立时止，收费标准为写字楼4.2元／平方米／月、loft2.1元／平方米／月、独幢官邸2.6／平方米／月、地下车位服务费50元／个／月，公共能耗费另行按建筑面积预收。合同还约定，纳入物业服务范围的已竣工但未出售，或因被告原因未能按时交付给物业买受人的物业及车位，其物业服务费由被告全额交纳，公共能耗费等费用按实分摊，由被告全额交纳。自被告通知交付房屋的次月1日起，计收物业费，房屋通知交付之日，业主／物业使用人须预付半年物业服务费，以后每半年首月5日前，业主／物业使用人须预付该半年物业服务费；逾期未交纳的，自逾期之日起按逾期费用每日千分之二的标准支付违约金；同时还约定双方的其他权利义务。合同签订后，被告已按约物业服务费、车位服务费至2013年5月31日止。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，故合法有效。根据合同约定，纳入物业服务范围的已竣工但未出售，或因被告原因未能按时交付给物业买受人的物业服务费及车位服务费，应由被告交纳。被告经原告书面催缴，在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费、车位服务费，原告主张被告支付物业服务费、车位服务费的请求，本院予以支持。被告辩称原告并未按物业服务合同约定履行物业服务职责，是造成其不支付物业服务费的原因，对此本院认为，被告不能以物业公司服务瑕疵为由拒付物业服务费，因为被告对被告服务质量的异议，不能代表全体业主的意见，若确实存在因物业服务瑕疵造成被告受损的事实，被告可就具体受损事项另行向原告主张权利，故本案被告的该项辩称意见本院不予采纳。至于公共能耗费问题，原告并未主张，且双方已在合同中明确约定按实分摊，由被告全额交纳；同时，若原告确实存在拖欠水电费的事实，被告亦可另行向原告主张权利，故本院对被告的上述辩解意见亦不予采纳。现被告对原告主张的物业服务费1139406.18元、车位服务费19750元的计算周期及方式未提异议，应予确认，故原告南都物业要求被告泰地置业支付自2013年6月1日起至2014年9月30日止的物业服务费1139406.18元、自2013年6月1日起至2013年10月31日止的车位服务费19750元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，因被告系对原告物业服务的履行等产生意见，而未支付物业费，故原告要求计收逾期付款利息损失的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杭州泰地置业有限公司于本判决生效起十日内支付原告浙江南都物业管理有限公司自2013年6月1日起至2014年9月30日止的物业服务费1139406.18元、自2013年6月1日起至2013年10月31日止的车位服务费19750元，合计1159156.18元；二、驳回原告浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16119元（原告已预交），因本案适用简易程序而减半收取8059.5元，由原告浙江南都物业管理有限公司负担631.5元，由被告杭州泰地置业有限公司负担7428元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16119元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。审 判 员 章幼戎二〇一五年二月六日代书记员 傅婷婷 微信公众号“”