（2014）松民一初字第00563号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-01
案件名称
刘龙仁、刘冬霞与安庆市安宁房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宿松县人民法院
所属地区
宿松县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘龙仁,刘冬霞,安庆市安宁房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2014）松民一初字第00563号原告（反诉被告）：刘龙仁，男，1968年1月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宿松县。原告（反诉被告）：刘冬霞，女，1988年11月5日出生，汉族，教师，住安徽省宿松县。二原告共同委托代理人：何华军，安徽皖松律师事务所律师。被告（反诉原告）：安庆市安宁房地产开发有限公司。法定代表人：杜金虎，系该公司经理。委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。原告刘龙仁、刘冬霞诉被告安庆市安宁房地产开发有限公司（简称安宁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理。4月17日，安宁公司提出反诉，本院予以受理。本院依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告刘龙仁及两原告共同的委托代理人何华军，被告安宁公司的委托代理人黄松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘龙仁、刘冬霞诉称：二原告系父女关系。被告系宿松县孚玉镇水岸国际新城房产开发商。2012年5月15日，二原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的水岸国际新城第×幢×单元××室。该房屋总价款428348元。双方确定交房时间为2012年12月30日前。合同订立后，原告按照双方签订的合同，以首付款和按揭贷款的方式支付了全部房款，而被告却未按时交付房屋，且私自对其房屋设计进行了变更，擅自隐盖复式楼备留的楼梯口；私自破坏房屋的大梁结构，安装弱电电路；卫生间未留部分设施的排水处；私自降低大梁，影响房屋通风采光；屋内垃圾成堆，臭气熏天，无法居住生活。为维护原告的合法权益，起诉要求判令被告依合同约定向原告交付房屋；判令被告向原告支付违约金57826元（自2013年元月1日至2014年3月30日，按日万分之三计算）；判令被告赔偿原告其他损失80000元。庭审中，原告对要求被告赔偿80000元其他损失的诉讼请求予以放弃。安宁公司辩称并反诉称：被告延期交房的违约事件只能计算至2013年7月29日。2012年5月15日，原、被告签订《商品房预售合同》，原告以银行按揭贷款方式付款。合同补充协议第3条约定“买受人须按银行要求在7日内提供资信证明及有关材料供银行审查，逾期不提供的，买受人自签署本合同第8天起，每日向出卖人支付100元人民币违约金”，买受人有违约行为，须向被告按100元／天支付违约金。2013年7月，原告房屋通过综合验收，达到交付条件，7月29日，原告向被告邮寄送达《房屋交付通知书》，通知原告交接房屋，2013年9月底又曾书面催告原告交接房屋，2014年2月28日，被告再次向原告邮寄律师函，为保证被告确切知道上述催告及律师函件内容，被告又在3月18日通过手机短信的方式再次催告被告交接房屋以及不及时交接房屋的法律后果，但原告对被告的多次催告行为均不予理睬，致使房屋无法交接。合同第十一条约定：”出卖人向买受人发出交付房屋通知后，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。”现买受人已逾期一月有余仍未受领房屋，违背合同约定，应当承担相应的违约责任。为此被告反诉请求法院判令原告支付违约金45000元。针对安宁公司反诉，两原告辩称：原告没有收到被告的书面交房通知；被告已经收取原告的房屋按揭款，原告方无违约行为，故请法院驳回被告的反诉请求。刘龙仁、刘冬霞为证明其诉讼主张，提交了下列证据，其内容及证明目的如下：1、两原告的身份证复印件。证明两原告的身份信息。2、①《商品房预售合同》一份；②被告向原告开具的首付款收款收据；③原告偿还贷款的凭证一份。证明被告应于2012年12月30日前向原告交付经综合验收的房屋；原告已通过首付和按揭的方式付清房款；被告未按合同的约定交付房屋；被告应承担违约责任。被告对原告提交的证据无异议，但认为对被告的证据不能形成抗辩。安宁公司为证明其辩解及反诉，提交了下列证据，其内容及证明目的如下：1、商品房买卖合同。证明合同第十一条约定自出卖人向买受人发出交付房屋通知后，买受人不办理房屋交接手续，逾期一月的，出卖人有权解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。2、建设工程竣工规划核实确认书及相关部门的验收意见，工程竣工验收报告、备案表、建筑面积计算书等。证明争讼房屋2013年7月27日已达到交付条件。3、住宅质量保证书、住宅使用说明书。证明被告已作好交付房屋准备。4、房屋交付通知书；国内标准快递及EMS跟踪单。证明被告于2013年7月29日已通知原告交接房屋。上述2、3、4号证据证明被告迟延交房的时间应计算至2013年7月29日止；原告违约，在接到交付房屋通知后30天不受领房屋，被告可据此解除合同并要求合同总价款10%的违约金。5、催告通知书、律师函及EMS跟踪单、短信通知。证明被告在2013年7月28日之后再次于2013年9月29日书面催告原告交接房屋，2014年2月28日律师函催告原告接交房屋，2014年2月28日短信通知原告交接房屋，但原告一直拒绝不予交接，原告违约。6、解除合同通知书及EMS跟踪单。证明原、被告商品房买卖合同解除，原告应当首先提起合同效力的确认之诉。原告对被告提交证据的质证意见为：对1号证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，合同的第十一条特别约定房屋的交接必须由被告书面通知房屋交接，补充条款第十条不能对抗合同第十一条的特别条款，合同违约金10%的条款无效，与《消费者权益保护法》相悖，10%的违约金是基于合同解除后才有的违约金，合同并未解除，原告无违约行为；2号证据，不具有合法性，不能达到其证明目的；该房屋并没有通过人防部门的验收，而人防验收是行政法规的强制性规定，故该房屋不具备交付条件；3号证据不能达到其证明目的；4号证据，真实性有异议，其内容是虚假的，第5栋并没有通过验收，且原告方没有收到该通知，EMS回单上没有原告的签名；5号证据中的催告通知书及律师函原告没有收到，原告仅于2014年3月18日手机收到了短信；6号证据中的通知原告没有收到。本院经审查，对双方当事人提交的证据作如下认证：一、原告提交的1、2号证据，被告无异议，本院予以采信。二、被告提交的1、2、3号证据，符合证据的客观性、合法性及关联性要求，本院予以采信；但应指出的是1号证据中双方约定出卖人有权单方面解除合同并向买受人收取违约金的前提是由于买受人的原因未能按期交房，故被告应提交其他证据证明该前提的存在；竣工验收报告中，各专业管理部门均盖章同意单体验收，工程质量监督站亦盖章确认了监督验收意见，故本院认定涉讼房屋于2013年7月27日起符合合同约定的交付条件三、被告提交的4号证据，符合证据的客观性、合法性要求，本院予以采信，但从该组证据可以看出，被告首次向原告寄送《交房通知书》是2013年8月5日，故本院对被告提出的2013年7月29日已通知原告交接房屋的证明目的不予采信；对于原告是否违约应结合本案的其他证据综合认定，而不能仅以原告未按被告通知的接交房屋时间接收房屋而认定原告违约；其所要达到的原告拒绝受领房屋而致违约的证明目的不能从上述证据中得到证实。四、被告提交的5、6号证据，符合证据的客观性、合法性要求，但根据本案双方争议的事实以及原告的陈述可以看出，原告未按被告通知的时间接交房屋是因为其对该房屋的质量等问题有异议，被告的单方合同解除权须以买受人的原因导致不能按期交付房屋，被告向原告邮寄送达的通知并不能导致双方合同的实际解除，故本院对被告的证明目的不予采信。根据以上采信的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案如下事实：二原告系父女关系。2012年5月15日，二原告与安宁公司签订了一份《商品房预售合同》，购买被告开发的水岸国际新城第×幢×单元××室房屋。该房屋总价款428348元。双方确定交房时间为2012年12月30日前。合同订立后，原告按照双方签订的合同，以首付款和按揭贷款的方式支付了全部房款。合同中，对于被告交付房屋的期限及逾期交房违约责任，双方约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收的房屋交付给买受人；逾期交房，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因，未能按期交付的，如出卖人向买受人发出交付房屋通知后，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。2013年7月27日，被告取得相应行政机关交付房屋许可以及竣工验收备案表等，并于8月5日以邮政快递的方式向原告邮寄交房通知书。但双方在交房过程中因违约责任承担和房屋质量等未能达成一致而使交房未果。二原告起诉时，认为被告擅自变更该房屋的设计，改变了房屋的结构，影响房屋的安全、质量，需拆除修复，故在诉讼过程中，申请对拆除修复费用进行司法鉴定。本院在办理过程中，咨询多家专业机构，均答复不能鉴定，故依法终结了本案的委托鉴定。原告因举证不能，放弃了要求被告赔偿损失80000元的诉讼请求。本院认为：我国《合同法》规定，合同双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。不履行合同或者履行合同不全面的，均应承担违约责任。原、被告签订的《商品房预售合同》依法成立，该合同对原、被告双方均有约束力，原、被告应按照合同的约定履行义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担违约责任。原告已经按照合同规定履行了交付房款的义务，被告应在约定的期限内向原告交付房屋，被告逾期交房应承担延期交房的违约责任。故原告要求被告交房并承担迟延交房违约责任的诉讼请求本院予以支持。对于迟延的时间，本院认为，被告在2013年7月27日获得交房许可，于2013年8月5日按照合同约定的方式通知原告接交房屋，其逾期交付房屋应计算至2013年8月6日，违约金按照总支付的房款428348元的日万分之三计算，共计218天，计28013.96元。对原告诉求超出该数额的部分本院不予支持。对于被告反诉要求原告支付逾期接收房屋违约金45000元的请求，本院认为，原、被告对出卖人有权单方面解除合同并由买受人支付违约金的约定条件是由于买受人原因，未能按期交付的。根据庭审调查，本案原、被告未在被告通知交房后如期交接房屋是因为双方对违约责任的承担及房屋的质量上有分歧所致，原告并未拒绝受领房屋，故被告主张的违约金的请求本院不予支持。综上，为维护合同双方的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘龙仁、刘冬霞交付坐落于宿松县孚玉镇水岸国际新城第×幢×单元××室房屋，同时向原告支付延期交房违约金28013.96元；二、驳回原告刘龙仁、刘冬霞的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告安庆市安宁房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3057元，反诉受理费463元，共计3520元，由刘龙仁、刘冬霞共同负担2520元，安庆市安宁房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 吕芳代理审判员 孙平人民陪审员 王泓二〇一五年二月六日书 记 员 殷琪附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：