（2015）穗中法民五终字第67号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-04-27
案件名称
广州市越秀区第一土地房屋管理所与谭洁金租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市越秀区第一土地房屋管理所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2015）穗中法民五终字第67号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：谭洁金，汉族，1954年10月23日出生。委托代理人：明平兴，广东博浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所。法定代表人：曾健庆，职务：所长。委托代理人：徐虹，该所职员，联系地址。上诉人谭洁金因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀区第一房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市大德街50号3楼房屋属越秀区第一房管所的直管房，使用面积34.89平方米。谭洁金是上述房屋的公房租户，并按照每月139.69元标准向越秀区第一房管所交租至2014年7月。越秀区第一房管所于2014年8月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谭洁金立即将广州市越秀区大德街50号3楼房屋腾空交还给越秀区第一房管所；2、谭洁金向越秀区第一房管所支付从2014年7月1日起至其腾空交还房屋之日止的房屋使用费（参照同期同地段广州市房屋租金参考价的标准，按34.89平方米计算）。原审另查明，根据2014年6月9日查询的房地产登记簿查册表显示：广州市一德西路394号18a房登记在谭洁金及案外人仇铭佳两人名下（共同共有），建筑面积79.7943平方米，使用性质居住用房；广州市海珠区洪德路聚龙六巷9号房登记在谭洁金等五人名下，该房屋建筑面积49.62平方米，使用性质住宅，谭洁金占有1／10产权份额；广州市海珠区工业大道南路金碧二街42号铺登记在谭洁金一人名下，建筑面积24.899平方米，使用性质非居住用房。原审庭审中，越秀区第一房管所表示：讼争房屋可能在80年代有签订租赁合同，但因为时间较久，在档案中找不到了；由于涉案的街道存在消防问题，故最近几年未签订租赁合同。谭洁金表示：之前曾经签订过租赁合同，但租赁合同都交还给越秀区第一房管所了，谭洁金未持有租赁合同，最近几年都没有签订过租赁合同；涉案房屋现由谭洁金一人居住使用，但最近两个月，由于涉案房屋的天花掉落及漏水，所以我方暂时搬出，暂住在亲戚那里。越秀区第一房管所、谭洁金共同确认：涉案房屋的使用面积是34.89平方米，计租是按照使用面积计算的。越秀区第一房管所为了证明已向谭洁金主张过收回房屋，提供了《关于收回房屋的通知》复印件及照片复印件，该通知主要内容为要求谭洁金于2014年6月4日前将上述房屋交回越秀区第一房管所，并办理退租手续等。谭洁金表示：并未看过该通知，故无法确认，照片上显示的也并非讼争房屋的门口。越秀区第一房管所表示：除了张贴通知外，没有通过其他方式联系谭洁金收回房屋。谭洁金为了证明其除了讼争房屋外没有其他房屋可供居住，提供了谭洁金与仇铭佳签订的《离婚协议书》及登记时间为2014年6月3日的《离婚证》，其中协议书约定：谭洁金与仇铭佳因双方性格不合，导致双方感情破裂，双方同意离婚；广州市越秀区一德西路394号18a房房屋，现归仇铭佳及女儿仇丽斯共同所有；广州市越秀区大德路大德街50号3楼房屋，现归谭洁金一人所有；婚姻存续期间双方没有债权债务。该协议书落款时间为2014年3月5日，于2014年6月3日在广州市越秀区民政局办理登记。越秀区第一房管所对上述证据的真实性没有异议，但是认为谭洁金离婚是在越秀区第一房管所发出通知后才办理的，有规避责任的嫌疑，谭洁金也是有能力另租其他房屋居住的。原审法院认为：广州市越秀区大德街50号3楼房屋是越秀区第一房管所直管的房屋，越秀区第一房管所依法对该房屋享有占有、使用等权利。因现越秀区第一房管所、谭洁金双方没有签订租赁合同，故越秀区第一房管所、谭洁金之间存在不定期租赁关系，越秀区第一房管所依法有权随时要求谭洁金交还房屋；且即使谭洁金离婚分割房屋是其真实意思表示，但其名下仍有商铺，其有一定的经济能力，其已不符合《广东省公有房产管理条例》第十一条关于“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行民主分房，接受群众监督”的规定，故越秀区第一房管所要求谭洁金交还涉讼房屋合法合理，予以支持。因越秀区第一房管所没有充分证据证明在起诉之前已经向谭洁金主张过解除合同或者收回房屋，故讼争房屋的租赁关系应于本判决生效之日解除。在解除之前，越秀区第一房管所仍应按照原139.69元的标准向谭洁金收取租金。合同解除之后，考虑到现在谭洁金没有其他住房，原审法院酌情给予谭洁金3个月的搬迁期限，以便谭洁金另寻房屋居住。搬迁期间，谭洁金应按月向越秀区第一房管所支付房屋使用费（参照房管部门颁布的同期同地段广州市房屋租金参考价的标准，以34.89平方米计付）。原审法院依照《中华人民共和国民合同法》第二百三十二条及《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，于2014年11月13日作出判决：一、谭洁金自本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向越秀区第一房管所支付从2014年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按照每月139.69元的标准计付）。二、谭洁金户（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起3个月内，将广州市越秀区大德街50号3楼房屋（使用面积34.89平方米）腾空交还给越秀区第一房管所；搬迁期间，谭洁金应按月向越秀区第一房管所支付房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价的标准，以34.89平方米计付）。三、驳回越秀区第一房管所的其他诉讼请求。谭洁金如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由谭洁金负担。判后，上诉人谭洁金不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误。1、涉案房屋属公有房，由房屋产权部门根据《广东省公有房产管理条例》对符合条件的人予以分配，我方与越秀区第一房管所签订的合同只是行政部门分配公房的一个配套手段，该案实质上不属于合同纠纷，法院不应引用《合同法》第232条的规定作出判决。2、原审判决认定我方名下仍有商铺，有一定的经济能力，因而依据《广东省公有房产管理条例》第十一条认定我方已不符合该条例规定，判令我方交还涉案房屋。首先，我方名下确有商铺一间，但该商铺不属于住宅性房屋，为一间很小、破旧、偏僻的车库，月租金1000多元，难以出租，一年有大半年时间闲置。其次，涉案房屋属于公有分配房屋，根据《广东省公有房产管理条例》第25条规定，我方并未出现收回公有房的法定情形，原审法院判令我方交还涉案房屋于事实于法均无据可循。二、原审判决认定事实错误。1、原审法院认定涉案房屋是越秀区第一房管所直管的房屋，但原审中越秀区第一房管所未提交任何证据证实其对涉案房屋享有占有、使用等权利，原审法院认定越秀区第一房管所对涉案房屋享有占有、使用权利于事实无据。2、原审法院在有明确规定的情况下根据越秀区第一房管所“双方可能签订租赁合同而现在找不到租赁合同”如此模棱两可并无据证实的陈述认定双方没有签订租赁合同，是错误的。三、我方年事已高，单身一人，并需要照顾二级残疾的亲妹妹。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回越秀区第一房管所的全部诉讼请求；2、判令越秀区第一房管所承担一、二审诉讼费用。被上诉人越秀区第一房管所答辩称：我方同意原审判决。我方是于2014年5月26日向谭洁金发出收房通知，而其是于同年6月3日办理离婚手续。我方认为谭洁金是为了规避退房责任而把夫妻名下的房屋转移给其丈夫。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，谭洁金向本院提交了以下证据：1、商铺照片，拟证明谭洁金所有商铺的情况；2、《补充协议》，拟证明原审所提及的商铺实质为车位；3、残疾人证，拟证明谭洁金的妹妹为二级残疾；4、租金计价表及收据，拟证明涉案房屋交租标准及1990年3月26日缴纳640元住房保证金；5、房屋共有权证，拟证明海珠区洪德路聚龙二巷九号房屋为非住宅性质用房及共有人所占份额；6、完税证，拟证明金碧二街42号铺最初的租金为500多元。经质证，越秀区第一房管所对谭洁金上述证据的真实性没有异议，但认为证据2、3与本案无关，证据6反映每月租金有1000多元，故谭洁金不符合租赁公房的条件。本院认为：广州市越秀区大德街50号3楼房屋是越秀区第一房管所直管的房屋，其有权对该房屋进行管理、使用。由于越秀区第一房管所、谭洁金未能提供双方签订的租赁合同，故原审法院认定越秀区第一房管所、谭洁金之间存在不定期租赁关系，并无不当。关于不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，故越秀区第一房管所依法有权随时要求谭洁金交还房屋。谭洁金原与案外人仇铭佳共有广州市一德西路394号18a房屋，后谭洁金于2014年6月3日办理离婚，上述房屋归仇铭佳及女儿所有。即使谭洁金离婚分割房屋是其真实意思表示，但其名下仍有商铺，反映其有一定的经济能力，不符合《广东省公有房产管理条例》关于公房住宅分配对象的规定，且房管部门现表示不同意谭洁金继续承租涉案房屋，故原审法院判决谭洁金向越秀区第一房管所交还涉案房屋合法合理，本院予以维持。另原审考虑到现在谭洁金没有其他住房，酌情给予谭洁金3个月的搬迁期限，并确定搬迁期间谭洁金应参照房管部门颁布的同期同地段广州市房屋租金参考价的标准按月向越秀区第一房管所支付房屋使用费，是可行的，本院予以认可。综上所述，谭洁金的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费75元，由上诉人谭洁金负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥﹤／h4﹥﹤h4﹥二o一五年二月六日﹤／h4﹥书记员 仪文娟﹤h2﹥﹤／h2﹥ 百度搜索“”