（2015）三中民终字第00463号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-03-26
案件名称
田连生与北京新通致远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田连生,北京新通致远房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00463号上诉人（原审被告）田连生，女，1959年10月28日出生。委托代理人蒋子冬，北京创为律师事务所律师。委托代理人卫宏伟（田连生之子），1984年6月1日出生。被上诉人（原审原告）北京新通致远房地产开发有限公司，注册地北京市通州区群芳中一街66号，实际经营地北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼。法定代表人孙秋艳，董事长。委托代理人张艳华，女，1974年11月6日出生。上诉人田连生因与被上诉人北京新通致远房地产开发有限公司（以下简称新通致远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第15558号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新通致远公司诉称：2013年7月29日我公司与田连生就购买北京市通州区×号楼6层1单元602号房屋（以下简称602号房屋）签署了编号为Y××××的《北京市商品房预售合同》及补充协议书。602号房屋的购房款共计人民币3175631元，付款方式为银行按揭贷款方式。根据《北京市商品房预售合同》附件五的约定，田连生应于签署《北京市商品房预售合同》当日交纳总房款的70.08%及银行按揭贷款余额，共计人民币2225631元，剩余房款即人民币95万元，由田连生向按揭银行申请银行贷款。《北京市商品房预售合同》签署后，因田连生征信多次逾期，我公司联系多家银行为田连生申请按揭贷款，但贷款申请一直未被获准。申请过程中我公司得知602号房屋因田连生原因已被法院查封，无法再申请银行贷款。后我公司通知田连生补清剩余房款，虽然多次催促，但截至今日，田连生仍拖欠房款95万元。根据《中华人民共和国合同法》之有关规定，我公司认为：我公司与田连生所签订的买卖合同是双方的真实意思表示且符合法律规定，合同对签约双方具有约束效力。但田连生一直未履行付款义务，确属违约。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》，我公司有权解除合同并追究田连生违约责任，故我公司的诉讼请求，是有事实根据和法律依据的。故起诉要求：1.判令解除我公司与田连生签署的编号为Y××××号《北京市商品房预售合同》及补充协议书；2.本案诉讼费由田连生承担。田连生辩称：我不同意新通致远公司的诉讼请求。1.双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议书，但新通致远公司缺乏解除合同的事实和法律依据。2.就目前而言本合同并不存在一定不能履行的必然性，为维护交易的稳定性我愿意继续履行合同。3.就合同而言我已经支付了70%的房款，履行了大部分的合同义务，由于银行贷款未办理下来，有此原因不能单纯归结于我，即使银行贷款办理不下来，也不排除我采取其他的方式来履行合同。因此，不同意新通致远公司的诉讼请求，请求法院予以驳回。原审法院经审理查明：2013年7月29日，新通致远公司与田连生签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为：Y××××）及补充协议，田连生购买位于北京市通州区×镇砖厂村居住项目用地×号住宅楼6层1单元602号房屋（即×号楼6层1单元602号房屋）。合同约定该商品房的用途为普通住宅，预测建筑面积共160.25平方米，其中套内建筑面积125.62平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积34.63平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币25279.66元，总价款人民币3175631元整。合同第六条付款方式及期限约定：”买受人采取下列第4种方式付款。......4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。”附件五付款方式及期限的约定：”买受人按下列方式按期付款，如有定金则自动转为该商品房首付款。买受人应按期足额支付相应款项，否则应按照买卖合同约定承担相应违约责任。1、银行按揭贷款（1）买受人应于签署买卖合同当日交纳总房款的70.08%及银行按揭贷款余额，共计人民币贰佰贰拾贰万伍仟陆佰叁拾壹元零角零分整（小写金额）￥2225631元。（2）剩余房款，即人民币95万元，该笔款项由买受人向按揭银行申请银行贷款。按揭所需费用由买受人承担。”合同第十一条逾期付款责任约定：”买受人未按约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）和（2）不作累加}。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的，见附件十《补充协议》向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起当日向出卖人支付违约金。”附件十补充协议第一部分”关于付款、银行按揭贷款及预购商品房预告登记资料提交”中第一条第6款约定：”若因买受人逾期付款导致出卖人解除合同的，则买受人应向出卖人支付合同总价3%的违约金。”在第二条”买受人选择利用银行按揭、公积金贷款及组合贷款支付部分购房款的情况下”约定：”1.买受人应在出卖人签署《北京市商品房预售合同》（以下简称”买卖合同”）当日，按照按揭银行的要求将办理银行按揭贷款、预购商品房抵押权预告登记及抵押登记所需的全部真实、合法的文件和资料、费用提交银行（或银行指定的代理机构），并签署相关法律文件；在得到按揭银行的批准通知后3日内与按揭银行签署相应的放款文件（如有）。签署上述文件同时交纳办理银行按揭贷款手续所产生或衍生的全部费用。2.在买受人按照本条第1款约定向按揭银行提交全部文件、资料及费用的情况下，如因买受人原因或政策法规调整变化、主管部门要求等原因导致买受人的按揭申请未能获得按揭银行的批准或银行放贷款额度低于买受人申请金额的或银行要求买受人补充资料而未予以提供的，则买受人在获知（或应当获知）银行通知后十五日内，向出卖人支付全部房价款或补齐银行放贷款额度与申请金额的差额。逾期支付的，买受人按逾期付款承担违约责任。3.如买受人未能按本条第1款的约定向银行提交全部文件、资料和费用（双方同意以银行或银行指定的律师事务所出具的证明作为买受人是否按约提交按揭材料和费用的依据）；或在得到按揭银行的批准通知后未在本条第1款约定的时间内与按揭银行签署相应的放款文件（双方同意仍以银行或其指定的律师事务所出具的证明作为买受人是否履约的依据），则买受人应在该等期限届满后7日内向出卖人支付买卖合同项下的全部未付款项。如买受人未能在此期限内向出卖人支付该等款项，则出卖人有权自该等期限届满后第8日起按买卖合同及本协议关于逾期付款的约定追究买受人的违约责任。4.在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，如买受人逾期偿还银行按揭贷款的，买受人应补偿出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称：补偿款，包括但不限于按揭款本金、利息、违约金）；还应自买受人应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金。如买受人逾期或累计逾期偿还银行按揭贷款超过三期或出现买受人所购买房屋被第三方申请查封、冻结等情况的，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续（合同解除自出卖人向买受人发出书面通知之日生效），同时买受人按买卖合同商品房总价之20%向出卖人支付违约金。在此种情况下，出卖人有权将商品房另行出售，买卖人已交房款在扣除买受人应向出卖人支付的补偿款、违约金及其他应付款项后，余额（如有）由出卖人无息退还买受人。5....。6....。7.在买受人选择利用公积金贷款支付部分购房款的情况下：买受人应最晚于该商品房所在楼栋封顶后三十五日内（或在出卖人通知期限内）支付全部房价款，逾期支付的，买受人按逾期付款承担违约责任。8.在买受人选择利用组合贷款支付部分购房款的情况下：组合贷款即为买受人向住房公积金贷款中心和按揭银行申请贷款，买受人负责最迟在买卖合同签署当日将办理组合贷款（包括公积金贷款及银行贷款）所需全部资料及费用交予出卖人指定的第三方，如买受人未能在上述约定期限及公积金中心或按揭银行规定时间内提供所需的全部资料、费用或未配合办理相关手续的，由买受人按日向出卖人支付合同总价万分之一的违约金，逾期超过30天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价的3%向出卖人支付违约金。买受人应最晚于该商品房所在楼栋封顶后六十日内（或在出卖人通知期限内）支付全部房价款。如买受人的组合贷款申请未能获得批准或放贷额度低于买受人申请金额的或银行要求买受人补充资料而未予以提供的，则买受人在上述期限届满之日起十五日内，向出卖人支付全部房价款或补齐放贷额度与申请金额的差额。逾期支付的，买受人按逾期付款承担违约责任。”合同约定新通致远公司在2015年3月15日前向田连生交付房屋。田连生在合同签订前，即2013年6月25日向新通致远公司支付购房定金2万元；合同签订当日，田连生向新通致远公司支付首付款2205631元，之后提交办理贷款所需要的相应材料。但因田连生的资信问题银行不同意向其贷款，田连生多次更换贷款银行亦未能办理，截止本案开庭审理当日田连生未能向新通致远公司支付购买602号房屋的剩余房款95万元。另查：2013年张×向北京市延庆县人民法院起诉田连生民间借贷纠纷二案，张×分别要求田连生偿还借款本金28.2万元，支付违约金8.7984万元及偿还借款本金149.8万元、支付违约金61.1184万元。提起诉讼前，张×向北京市延庆县人民法院提起诉前财产保全申请，北京市延庆县人民法院于2013年11月25日做出（2013）延民初字第05246号民事裁定书，裁定：”一、准许申请人张×的诉前财产保全申请。二、查封被申请人田连生名下的位于北京市通州区×镇砖厂村×号楼一单元602室的房产，查封期间不得转移、变卖。三、查封担保人白×位于延庆县×号楼（产权证号延字第××××号）查封期间不得转移、变卖。四、申请人张×应当在裁定书送达之日起三十内向本院起诉，逾期不起诉的，本院将依法解除财产保全。”审理后，北京市延庆县人民法院做出（2014）延民初字第198号民事判决书及（2014）延民初字第199号民事判决书，分别判决：”1、田连生于判决生效后7日内偿还张×借款28.2万元；2、田连生自2013年8月1日起就未偿还借款本金按照年利率24％的标准向张×支付违约金，直至借款本金还清之日止。”及”1、田连生于判决生效后7日内偿还张×借款149.8万元；2、田连生自2013年6月7日起就未偿还借款本金按照年利率24％的标准向张×支付违约金，直至借款本金还清之日止。”判决后，田连生对二案件均不服提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理于2014年3月18日分别做出（2014）一中民终字第2830号民事判决书及（2014）一中民终字第2831号民事判决书，均判决驳回田连生的上诉，维持原判。判决生效后，张×向北京市延庆县人民法院申请执行，北京市延庆县人民法院分别向田连生送达（2014）延执字第842号执行通知书及（2014）延执字第841号执行通知书，要求田连生按照判决履行义务，但田连生未履行，故602号房屋未能解除查封。2014年6月18日北京市延庆县人民法院作出（2014）延执字第841号协助执行通知书，要求如果新通致远公司与田连生解除602号房屋的房屋买卖合同，将田连生的购房款予以扣留，直接划入延庆县法院指定账户内。2014年7月新通致远公司接到上述协助执行通知书后与田连生电话联系剩余购房款给付及解除合同事宜，但双方未协商一致。在本案审理过程中，新通致远公司表示考虑到田连生的经济状况在本案中不主张违约金，但保留该诉权。原审法院经审理后认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，新通致远公司与田连生就买卖602号房屋签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，合同符合法律规定，双方当事人均应按照合同的约定进行履行。田连生在向新通致远公司交纳了购房首付款后因个人资信问题导致无法办理银行贷款，亦未以其他的方式向新通致远公司支付剩余房款95万元，田连生延期支付剩余房款已经构成违约。故新通致远公司要求解除《北京市商品房预售合同》的诉讼请求，证据充分，理由正当，法院依法予以支持。据此，原审法院于2014年11月判决如下：自判决生效之日起，解除北京新通致远房地产开发有限公司作为出卖人、田连生作为买受人签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y××××）及补充协议书。判决后，田连生不服原审判决，上诉至本院称：原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。新通致远公司同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。上述事实，有《北京市商品房预售合同》及补充协议书、银行卡明细、（2014）一中民终字第2830号民事判决书、（2014）一中民终字第2831号民事判决书、（2014）延执字第842号执行通知书、（2014）延执字第841号执行通知书、（2014）延执字第841号协助执行通知书、（2013）延民初字第05246号民事裁定及双方当事人陈述等证据材料，在案予以佐证。本院认为，本案争议的焦点是涉案合同应否解除。我国《合同法》第九十三条第2款规定：”当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。约定解除是指在合同依法成立后尚未全部履行前，当事人基于双方约定的事由行使解除权而解除合同。约定解除的核心在于：当事人在合同中约定了解除合同的条件，当约定的条件出现时，即可行使解除权而使合同解除。约定解除属于单方解除。本案中，当事人之间签订的《北京市商品房预售合同》属于当事人的真实意思表示，合法有效，应予认真履行。该合同第十一条、附件五、附件十对违约责任、付款方式及期限作了明确约定：”买受人按照下列方式按期付款--买受人应当按期足额支付相应款项，否则应按买卖合同约定承担相应违约责任”。同时，还约定了房屋出现查封时，出卖人有权解除合同。截至到本案二审辩论终结前，买受人田连生也未按照约定交纳剩余房款，同时涉案房屋也已被法院查封。根据上述合同及附件中的有关约定，出卖人新通致远公司享有该合同的解除权。据此，原审法院作出的解除合同的处理，是正确的。综上，田连生提出的上诉请求，本院不予支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由田连生负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由田连生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义代理审判员 王 黎代理审判员 杨 夏二〇一五年二月六日书 记 员 鲁燕萍 来自：