（2015）沈中民二终字第245号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-02-28

案件名称

上诉人沈阳中润置业有限公司与被上诉人王为公、辽宁事事灵物业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳中润置业有限公司,王为公,辽宁事事灵物业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第245号上诉人（原审被告）：沈阳中润置业有限公司，住址沈阳市沈河区文化东路17号。法定代表人：李学仁，该公司董事长。委托代理人：曹昱，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：宫琳琳，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：王为公，男，1966年10月9日出生，汉族，沈阳市公安局大东分局巡警大队队长，住址沈阳市沈河区。委托代理人：吕中伟，辽宁正直律师事务所律师。委托代理人：彭华，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁事事灵物业有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼县王家乡旭东村。法定代表人：李全生，该公司总经理。委托代理人：陈光，男，1955年9月22日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人沈阳中润置业有限公司（以下简称“中润公司”）因与被上诉人王为公、辽宁事事灵物业有限公司（以下简称“事事灵物业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年1月22日公开开庭审理了本案，上诉人中润公司的委托代理人曹昱，被上诉人王为公的委托代理人吕中伟，被上诉人事事灵物业公司的委托代理人陈光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王为公诉称，其系沈阳市东陵区文化东路17-1号3号楼2-15-2号房（以下简称”该房屋”）的产权人，中润公司系该房屋的出卖人即开发建设方，事事灵物业公司系该房屋的物业管理单位。2007年9月14日，王为公与中润公司签订《商品房买卖合同》，购买中润公司开发建设的房屋面积为125.35平方米，房屋用途为住宅。2008年11月30日，中润公司将房屋交付给王为公，并同时提供了《住宅质量保证书》。2009年1月1日，王为公办理了第五大道花园小区入住手续并与“沈阳分公司”签订了《前期物业管理服务协议》，王为公于2009年5月正式入住。王为公入住后发现房屋墙壁的防水存在严重的质量问题，王为公要求“沈阳分公司”和中润公司予以修缮，中润公司进行了几次简单的修缮但是没有彻底解决渗水的问题，时至今日房屋还存在渗水的问题。2009年6月9日天降大雨，8：30左右王为公发现房屋漏水，王为公给“沈阳分公司”打电话报修，“沈阳分公司”在接到报修电话10分钟后来了一个人看了一下说他也没有办法，只能回去向领导汇报。后来雨越漏越大，其它几个房间也都在漏水。王为公再次向事事灵物业公司求助，他们说只能等到明天解决。在事事灵物业公司不给王为公解决问题的情况下我们只有自己找人到了楼顶疏通了排水管，只用了几分钟时间漏水量就减少了，但是漏水状态一直持续到6月10日上午10点，房屋漏水后的两个月内王为公不得不在外租房居住。此次漏水导致的损失如下：厨房灯罩、吊灯、灯具、厨房地柜、立柜、橱柜门、台面、厨房门、冰箱、北卧室的榻榻米、床��、墙壁、小方桌、小卫生间棚顶、大卫生间棚顶、南卧棚顶及书房墙壁。以上物品损失共计人民币20，000元，另外王为公在漏水期间的租房费2000元。综上所述，王为公认为：一、根据《商品房销售管理办法》第三十三条第四款“在保修期限内发生的属于报修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行报修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，中润公司应当对王为公的财产损失承担赔偿责任”。二、根据《物业管理条例》第36条的规定，事事灵物业公司没有严格按照合同的约定对房屋的公用设施、设备进行有效的维修、养护、运行和管理，造成王为公的房屋经常性的严重漏水，应当向王为公承担相应的赔偿责任。三、根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条“二人以上分别事实侵权行为造成同一损害的，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。”的规定，中润公司和事事灵物业公司应当对王为公的财产损失承担连带赔偿责任。据此，王为公为维护自己的合法权益，要求：1、请求法院判令中润公司和事事灵物业公司共同赔偿因房屋质量不合格给王为公造成的物品损失22，000元；2、请求法院判令中润公司和事事灵物业公司承担本案的诉讼费用及鉴定费用。中润公司辩称，第一，关于房屋漏水质量问题，王为公已经另案向中润公司提起过房屋质量维修的诉讼，案件已经判决，所以本案中关于房屋质量损失的部分，王为公属于重复起诉，法院应当不予处理，第二，关于2009年漏水造成的其他财产损失，该部分损失王为公提出请求已经超过诉讼时效，所以中润公司不同意给付。事事灵物业公司辩称，第一、王为公房屋漏水的原因与我方无关。第二、王为公所依据的（2012）沈河民二初字第794号判决书因未生效，故其不能作为王为公房屋渗水与事事灵物业公司有关以及事事灵物业公司应负赔偿责任的依据。另外，2013年12月27日，王为公与中润公司之间的判决与我方无关。第三，王为公根据《侵权责任法》第11条的规定要求我方与中润公司承担连带赔偿责任没有依据。第四，补充说明，我公司并未在沈河区工商行政部门注销。综上所述，王为公房屋漏水而提起诉讼主张其合法权益，我公司也表示理解，但是王为公的房屋渗水着实与我方无关，故请求法院驳回王为公对我方的起诉，关于时效问题，同意中润公司的答辩意见。原审法院审理查明，王为公的房屋坐落于沈阳市沈河区文化东路17-1号（2-15-2），建筑面积为125.35平方米。2007年9月14日，中润公司作为出卖人，王为公作为买受人，签订上述房屋的《商品房买卖合同》。2009年1月1日，王为公办理房屋入住手续。房屋交付之后，王为公对房屋进行了装修，后王为公发现诉争房屋有渗漏现象，中润公司对诉争房屋进行了维修，但未能彻底修复。2013年12月27日，王为公因商品房销售合同纠纷将中润公司起诉至原审法院，要求其对房屋的漏水部位进行修复或承担全部修复费用。原审法院作出（2014）沈河民二初字第112号判决，判决认定“根据王为公提供的房屋照片，可以看出上述部位确实存在墙皮较大面积不规则脱落的情况，依照自然常理及生活常识推断，窗口及窗户下方墙皮脱落系漏水、渗水所导致。对王为公房屋的渗漏问题以及因此导致的墙皮脱落，中润公司负有予以维修、修复的义务。”在案件审理过程中，王为公表示目前房屋仍处于渗水状态。在案件审理过程中，经原审法院委托，辽宁兴宏资产评估有限公司于2014年9月4日出具的评估报告书载明：王为公家因漏水造成的财产损失价值为人民币4029元。原审法院认为，王为公购买中润公司出卖的房屋，中润公司应将符合合同约定及法律规定的经验收合格的房屋交付王为公使用。王为公办理入住以后，诉争房屋发生较为严重的渗漏，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”故中润公司依法应承担赔偿王为公经济损失的质量瑕疵担保责任。关于王为公要求赔偿物品损失22，000元的主张，根据辽宁兴宏资产评估有限公司于2014年9月4日作出的评估报告，王为公家因漏水造成的财产损失价值为人民币4029元，原审法院认为，赔偿数额应当以评估报告为依据，中润公司应赔偿王为公物品损失人民币4029元。关于王为公主张中润公司承担鉴定费2000元的诉讼��求，原审法院认为该主张符合法律的相关规定，原审法院予以支持。关于王为公主张事事灵物业公司承担连带责任的诉讼请求，原审法院认为王为公未提供充分的证据证明事事灵物业公司未尽到物业公司的管理义务，故对王为公的此项主张，原审法院不予支持。关于中润公司和事事灵物业公司主张的诉讼时效问题，原审法院认为，王为公庭审中表示漏水后其一直与中润公司和事事灵物业公司研究赔偿方案，依照常理判断，王为公所述属实，且王为公房屋渗水处于持续状态，故对中润公司和事事灵物业公司该项抗辩，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳中润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告王为公物品损失费人民币4029元；二、被告沈阳中润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告王为公鉴定费人民币2000元；三、驳回原告王为公的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币350元，由被告沈阳中润置业有限公司负担。宣判后，上诉人中润公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人王为公的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.原审依据评估报告确认被上诉人王为公的损失情况错误。鉴定报告与漏水事件相隔5年之久，不能起到证明损失的作用。2.原审判决否定诉讼时效的抗辩是错误的。另外，被上诉人房屋漏水的质量问题，已经另案解决。被上诉人王为公辩称：1.关于鉴定报告，上诉人提出是在漏水以后五年形成的，被上诉人认为该损失是由漏水和渗水造成的。漏水和渗水是由于工程质量不合格造成的，由于上诉人一直未对工程质量问题进行修缮，所以漏水和渗水问题一直存在。所以该鉴定报告能够反映真实的实际情况。2.上诉人提出一审判决否定诉讼时效是错误的。被上诉人认为漏水和渗水现象，一直持续至今，所以不存在诉讼时效过期的问题。被上诉人事事灵物业公司辩称：对该上诉没有异议，不发表意见。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。本院另查明，辽宁兴宏资产评估有限公司于2014年9月4日对王为公家因漏水造成的部分财产受损的价值进行了评估。评估明细包括：1、贝格尔橱柜边起皮1200.00元；2、贝格尔橱柜边门500.00元；3、方桌20.00元；4、壁纸239.40元；5、窗口450.00元；6、��厅棚700.00元；7、餐厅棚420.00元；9、清理费500.00元，共计4029.40元。（2014）沈河民二初字第112号民事判决书判决：一、中润公司于判决生效之日15日内将王为公名下的沈阳市沈河区文化东路17-1号（2-15-2）房屋棚顶的漏水问题予以修复；二、中润公司于判决生效之日15日内将王为公名下的沈阳市沈河区文化东路17-1号（2-15-2）房屋南卧室、南面书房棚顶以及上述卧室、书房窗户四周及窗户下面墙体及西面客厅和西面餐厅窗户四周存在的渗漏问题予以修复；三、中润公司于判决生效之日15日内将王为公名下的沈阳市沈河区文化东路17-1号（2-15-2）房屋南卧室、南面书房棚顶以及上述卧室、书房窗户四周及窗户下面墙体及西面客厅和西面餐厅窗户四周因渗漏导致墙皮脱落问题予以修复；四、如中润公司逾期履行上述维修义务，可由王为公自行修复，修复所发生的维修费用由��润公司负担。二审庭审中，中润公司与王为公确认辽宁兴宏资产评估有限公司作出的财产评估报告中窗口450.00元、客厅棚700.00元、餐厅棚420.00元的评估物品损失在（2014）沈河民二初字第112号判决书中判决的维修范围内。上述事实，有商品房买卖合同、照片、评估报告书、（2014）沈河民二初字第112号民事判决书等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：王为公与中润公司之间的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及��复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，王为公于2009年1月1日办理房屋入住手续，在房屋质量保修期内，王为公居住使用的房屋发生漏水、渗水现象，造成室内物品损坏。中润公司作为出卖人应对其怠于履行修复责任造成的财产损失承担赔偿责任。但根据已生效的（2014）沈河民二初字第112号民事判决，判决中润公司承担修复义务的范围中有关于窗口（450元）、客厅棚（700元）及餐厅棚（420元）的维修责任在本案财产损失评估报告中评估的财产损失范围内，该部分物品损失应在本案中予以扣除，故中润公司应赔偿王为公的物品损失数额为2459元（4029元-450元-700元-420元）。原审判决依据评估报告确认王为公财产损失价值人民币4029元不妥，本院对此予以纠正。关于中润公司上诉提出评估报告不能作为确认王为公损失情况的主张。根据日常生活常理推断，辽宁兴��资产评估有限公司作出的评估报告中评估的物品均为（2014）沈河民二初字第112号民事判决中认定的房屋漏水、渗水范围内的相应财产，且评估财产均为不可移动的财产内容，从当事人提供的照片内容来看，评估财产受损的部位及状况应与房屋漏水、渗水具有因果关系，故中润公司该项主张，无事实依据，本院不予采信。关于中润公司上诉提出超过诉讼时效的主张，因王为公房屋渗水情况处于持续状态，且自其房屋漏水后多次与中润公司和事事灵物业公司协商解决，故对中润公司该上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第390号民事判决书第三项，即：驳回原告王为公的其他诉讼请求。二、变更沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民��初字第390号民事判决书第一项，即：“被告沈阳中润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告王为公物品损失费人民币4029元；”为：沈阳中润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿王为公物品损失费人民币2459元。三、变更沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第390号民事判决书第二项，即：“被告沈阳中润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告王为公鉴定费人民币2000元；”为：沈阳中润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付王为公鉴定费人民币1221元。四、驳回双方其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费350元，由沈阳中润置业有限公司负担220元，由王��公负担130元；二审案件受理费350元，由沈阳中润置业有限公司负担220元，由王为公负担130元。本判决为终审判决。审　判　长　李　妍代理审判员　单　立代理审判员　李大鹏二〇一五年二月六日书　记　员　刘冰青本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。更多数据：