（2014）城民初字第3752号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-06-15
案件名称
青岛世茂新城房地产开发有限公司与钟先军商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市城阳区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛世茂新城房地产开发有限公司,钟先军,中信银行股份有限公司青岛分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第八条第一款
全文
山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）城民初字第3752号原告青岛世茂新城房地产开发有限公司。法定代表人许世坛。委托代理人王新，系该公司员工。被告钟先军。第三人中信银行股份有限公司青岛分行。企业负责人杨威。委托代理人闻志永，山东海达律师事务所律师。原告青岛世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世贸新城公司）与被告钟先军，第三人中信银行股份有限公司青岛分行（以下简称中信银行青岛支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告青岛世茂新城房地产开发有限公司的委托代理人王新，第三人中信银行股份有限公司青岛分行的委托代理人闻志永军到庭参加了诉讼，被告钟先军经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年3月28日签订《青岛市商品房预售合同》，被告购买原告位于高新区华贯路601号13号楼2单元101户房屋，总房款为1215324元。按约定，被告于签约日支付房款365324元，余款被告选择按揭支付，并约定签约当日与中信银行青岛高新区支行办理按揭手续，并应自本合同签订之日15日内依据银行要求办理完毕相应的抵押手续。合同同时约定：因被告未按时还贷，只是原告承担担保责任或代为偿还的，原告有权单方解除合同。中信银行青岛高新区支行于2014年7月8日告知原告：截止2014年7月7日，被告已经逾期4期支付银行贷款。期间银行多次催讨，我司自7月8日至7月23日多次致电被告敦请其务必履行其还款及办理按揭义务，但被告置若罔闻。原告为维护自己的合法权益依法于2014年7月23日发函解约。故请求判令：1、确认原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》依法解除。2、被告承担违约金121532.40元。3、被告偿还原告为其垫付的银行欠款及逾期银行贷款（截止2014年7月21日欠款26199.87元）。4、诉讼费及保全费用由被告承担。为证明其诉讼请求，原告向本庭提交下列证据：1，营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明原告主体适格。第三人对此无异议。2，被告的身份证复印件1份，证明被告主体适格。第三人对此无异议。3，预售许可证1份，证明原告预售涉案房屋的合法性。第三人对此无异议。4，商品房预售合同1份，证明原、被告之间签订的预售合同依法成立。第三人对此无异议。5，中信银行与被告签订的个人借款合同复印件1份，证明被告向第三人借款85万元，按月等息还款，每月20日还款，还款总期300期，每期还款本息为5254.06元，证明原告为被告提供阶段性担保责任；证明第三人可以加收罚息。第三人对此无异议。6，第三人为原告出具的函，证明截止到2014年7月21日被告已累计15875.53元，因被告的违约行为原告为其承担了10324.34元的保证金。第三人对此无异议。7，单方解除合同通知书以及EMS邮寄快递单及签收详情单打印件各1份，证明2014年7月23日向被告邮寄单方解除合同通知书，被告同事代收。第三人对此无异议。被告未答辩，亦未向本庭提交证据。第三人辩称，如果原、被告解除合同，第三人主张要求原告向第三人支付被告所欠的全部贷款本息，截止到2014年11月10日尚欠贷款本金余额843386.86元，利息是33518.99元，罚息694.73元，总额为877600.58元以及截止到还清贷款本息之日止产生的利息、罚息；第三人不承担本案任何费用包括但不限于诉讼。为证明其主张，第三人向本庭提交下列证据：1，中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）（编号：2013信青高新银房贷字第131252号）1份，证明第三人向被告提供贷款85万元，期限300个月，贷款年利率为5.5675%，还款方式为按月等额本息还款，合同履行期间，遇中国人民银行贷款利率调整，借款利率按有关规定调整与执行，借款利率按合同约定作相应调整；根据约定，第三人有权要求被告提前偿还剩余贷款本金、利息和罚息，并支付第三人催收债权所产生的包括律师费在内的各种费用；原告有权对被告设定抵押的涉案房产享有优先受偿权；本案原告应当对被告的债务承担连带责任，若原告与被告解除合同，原告应当将被告支付的购房款（包括贷款部分）用于偿还被告在第三人处的贷款本息，不足部分由原告承担连带清偿责任。原告对此无异议。2，个人借款凭证1份，证明被告收到第三人发放的贷款85万元，因此若原告与被告解除预售合同，则原告应当将被告支付的购房款（包括贷款部分）用于偿还被告在第三人处的贷款本息，不足部分由原告承担连带清偿责任。原告对此无异议。3，个人商品房按揭贷款银企合作协议书（编号（2012青分）按揭房合字第019号）1份，证明根据协议第五条第五项，未经第三人同意，原告不得擅自退房或换房，否则视为原告违约，由此给第三人造成的损失，原告应负清偿责任。原告认为该证据与本案无关联性。4，还款明细表1份，证明截止到2014年11月10日被告欠第三人本金、利息、罚息共计877600.58元。原告认为这是被告与第三人之间的债权债务关系，原告不清楚。5，（2014）南商初字第30536号民事裁定书1份，证明针对被告拖欠第三人贷款本息一事，第三人已经向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求被告偿还全部剩余贷款本息及利息、罚息，原告对此承担连带清偿责任。原告对该证据的真实性无异议。经审理查明，2013年3月28日，原告青岛世茂新城房地产开发有限公司（甲方）与被告钟先军（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买原告位于青岛高新区华贯路601号世茂项目6#地块（世茂·公园美地Ⅵ区）13号楼2单元101户房屋，政府批准用途为住宅，房屋建筑面积为113.53平方米，每平方米单价为10704.87元，总价款共计1215324元。甲方定于2014年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一约定付款方式为银行按揭贷款，乙方首付款365324元（含定金20000元）应于2013年3月23日前存入本合同指定的账户，贷款850000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2013年3月26日前将办理按揭贷款所需文件全部提交甲方指定的按揭银行，放贷机构于2013年5月8日前将贷款存入本合同指定的账户，乙方应自本合同签订之日起十五日内依据按揭银行要求办理完毕相应的抵押手续。合同补充条款第五.4.（5）条规定：因乙方即被告未按时还贷，致使甲方即原告被要求承担担保责任或代为偿还的，乙方在收到银行或甲方还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）的，甲方有权单方面解除合同，乙方需向甲方支付房屋总价款10%的违约金及甲方代为偿还的款项和因此所产生的费用（包括但不限于因乙方延迟支付行为导致甲方需承担的诉讼／仲裁和律师费用）。后双方办理了该合同的备案手续。2013年8月1日，被告钟先军（甲方）与第三人中信银行青岛分行（乙方）、原告青岛世茂新城房地产开发有限公司（丙方）签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定被告因购买原告上述房屋，向第三人借款850000元，年利率为5.5676%，月利率4.6396‰，合同履行期间贷款利率的调整采取浮动利率，自贷款发放日起，手续利率调整日确定为2014年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率。本合同贷款期限300个月，自2013年8月1日起至2038年8月1日止。甲方还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月20日，还款总期数为300期，每期还款本息5254.06元。逾期贷款罚息利率为本合同利率的150%，执行浮动利率提前还款违约金为提前还款金额的3%。甲乙双方须在自甲方取得所购房屋的所有权证之日起30日内办理抵押物的登记手续。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保，对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证。担保范围为：本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息；违约金、赔偿金；补偿金；为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。保证方式：丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的构成违约，乙方有权采取以下一种或多种措施：1、要求甲方限期纠正违约行为；2、按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利；3、停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息；5、从甲方、丙方在中信银行股份有限公司的任何营业机构处开立的任何账户中直接扣款以抵偿甲方在本合同项下的债务；6、要求丙方履行保证责任。2013年9月30日，第三人中信银行青岛分行向被告钟先军发放贷款850000元。被告钟先军偿还了2013年9月30日至2014年2月20日的贷款本息，之后未再偿还。2014年7月23日，原告作出《单方解除通知书》，载明：合同生效后因被告未能按照约定全面履行付款义务，经多次催促无果，其行为已构成对买卖合同的根本违反，原告有权单方面解除本合同，并自本通知书送达或视为送达之日起解除，原告有权将该房屋另售他人，同时被告须承担支付违约金及赔偿损失的违约责任，并自合同解除之日起5日内到原告处办理合同解除后的财务结算和买卖合同注销备案等后续手续，否则额外损失仍将由被告承担。原告以邮政速递方式向被告发出该通知，并于2014年7月25日由被告处签收。2014年7月30日，第三人向原告发出《关于住房按揭贷款逾期情况的函》，载明：借款人钟先军未办理预抵押登记，因仍未交房，故未办理房产证；截止到2014年7月21日，该借款人已累计3个月未及时足额还清在我行的按揭贷款本金利息及罚息，以及在之前前2个月因世茂地产保证金垫付的本金及利息10324.34元，合计共5个月未及时归还贷款。……近期我行同借款人联系，均遭其挂断电话或拒接，并联系其公司，公司称其现已辞职。……鉴于上述情况，我行认为借款人钟先军虽前期催收态度较好，但近期已不配合我行的催收工作并且态度恶劣；同时，其已连续5个月不及时归还按揭贷款，其中2个月未及时还清世茂地产保证金垫付资金，3个月未及时归还我行逾期本金利息和罚息，合计共5个月未及时还款，我行认为借款人目前偿还借款能力和意愿均出现问题，为确保我行信贷资产安全，我行将采取法律诉讼手段，由于该房屋尚未办理正式抵押登记，贵公司作为阶段性连带责任保证人应承担担保责任，我行将采取必要的法律手段进行清收。另查明，2014年9月11日，第三人向青岛市市南区人民法院提起金融借款合同诉讼，要求原告青岛世茂新城房地产开发有限公司及被告钟先军偿还涉案房屋尚欠的银行贷款。涉案房屋未办理银行预抵押手续。以上事实，有商品房预售合同、借款合同、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告青岛世茂新城房地产开发有限公司与被告钟先军签订的《青岛市商品房预售合同》及被告钟先军与第三人中信银行青岛分行、原告青岛世茂新城房地产开发有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，均系合同当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定，被告钟先军应自2013年8月1日起每月20日向第三人中信银行还款5254.06元，原告世茂新城公司对此承担保证责任，因被告钟先军自2014年3月20日起未再向中信银行青岛支行还款，第三人分别于2014年4月3日、20日自原告世贸新城公司保证金账户口扣除保证金5070.28元、5254.06元，共计10324.34元；且针对被告的该违约行为，第三人中信银行青岛支行多次与被告联系，但被告至今未偿还，第三人于2014年9月11日向青岛市市南区人民法院提起金融借款合同诉讼，要求原告世茂新城公司及被告钟先军偿还涉案房屋尚欠的全部剩余贷款本息及利息、罚息等。根据原告世茂新城公司与被告钟先军签订的《青岛市商品房预售合同》约定，如被告未按时还贷，致使原告被要求承担担保责任或代为偿还的，被告在收到银行或原告还贷通知后15日内仍未偿还的，原告有权单方面解除合同，被告需向原告支付房屋总价款10%的违约金。本院认为，被告钟先军在收到第三人中信银行青岛支行多次电话通知的情况下，仍未及时归还贷款，原告于2014年7月23日向被告发出《单方解除通知书》，系行使合同权利的行为，本院对此予以确认，被告应承担违约金121532.40元（1215324元×10%）。原告主张因第三人中信银行青岛支行自其保证金账户中扣除保证金10324.34元，因此要求被告钟先军偿还该款项，但第三人中信银行青岛支行称该款项在被告钟先军还款后系统会自动将该款项返还至原告保证金账户，故该款项最终的归属并未确定，对原告要求被告返还该款项的主张本院不予支持。原告要求被告支付逾期未还的银行贷款15875.53元，无事实及法律依据，本院不予支持。因被告已支付全部房款1215324元（包括银行贷款850000元），故原告在扣除其违约金121532.40元后，应将剩余房款1093791.60元返还被告钟先军。因第三人中信银行青岛支行已经就涉案房屋的银行贷款纠纷已另行向青岛市市南区人民法院提起诉讼，故对第三人要求原告世茂新城公司支付被告所欠的全部贷款本息的主张本院不予处理。被告未到庭应诉，视为对其权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：一、原告青岛世茂新城房地产开发有限公司与被告钟先军2013年3月28日签订的《青岛市商品房预售合同》于2014年7月25日解除。二、被告钟先军支付原告青岛世茂新城房地产开发有限公司违约金121532.40元。三、驳回原告青岛世茂新城房地产开发有限公司要求被告钟先军偿还截止2014年7月21日止其垫付的银行欠款及逾期银行贷款共计26199.87元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17068元，诉讼保全费5000元，由被告钟先军负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向第二审人民法院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 秦忠基审判员 顾 伟审判员 赵丕杰二〇一五年二月六日书记员 胡绪云附本案依据的法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”