（2014）佛城法民一初字第1233号

裁判日期: 2015-02-06

公开日期: 2015-06-15

案件名称

佛山市陶垒投资发展有限公司与陈顺春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市陶垒投资发展有限公司,陈顺春

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2014）佛城法民一初字第1233号原告佛山市陶垒投资发展有限公司，住所佛山市禅城区张槎街道佛山大道北路151号第四层415室。法定代表人陈海涛。委托代理人陈世广，广东金石行律师事务所律师。被告陈顺春，男，汉族，1972年12月6日出生。原告佛山市陶垒投资发展有限公司诉被告陈顺春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法由审判员谢燕贞独任审理。后因被告下落不明需公告送达，本院依法于2014年10月29日作出（2014）佛城法民一初字第1233-1号民事裁定，裁定本案转为普通程序进行审理。依法由审判员田媛担任审判长，与审判员谢燕贞、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈世广到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月5日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：被告向原告租赁位于佛山市禅城区佛山大道北157号第七层厂房，租赁期从2012年12月3日至2016年12月31日止；其中2013年12月3日至2014年12月3日期间每月租金和设施管理费13440元。租金和设施管理费每三个月结算一次，每期租金和设施管理费在每期的第一个月5号前缴纳。每逾期一日，按拖欠金额的千分之五加收滞纳金。逾期15天未按本合同规定缴交租金和水电费的，则视为被告违约，被告须按本租赁合同全部租期内的总租金的10%即65520元向原告支付违约金，并处没收乙方履约保证金；且原告有权不经催告解除本租赁合同，同时收回租赁物。如造成原告经济损失的，则被告还须按原告的实际损失数额承担赔偿责任。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告一直使用至2014年9月起拖欠原告租金和设施管理费、水电费。2014年9月5日被告搬完涉案租赁物所有东西后，雇请一批外来人员对租赁物进行破坏性的拆除，具体行为有：打烂固定的铝合金窗、墙体、天花板、拆掉电线、线槽等，造成遍地垃圾一片狼藉，原告发现后立即阻止，对现场进行拍照和录像，并报警处理。经核算，被告对租赁物破坏造成损失为33686元。根据《租赁合同》第五条第5款约定，租赁期满后租赁物上的建筑物及固定的装修设施（包括门、窗、天花、通风设施、供水、供电设施及照明灯盆灯具等）被告不得拆走。被告对租赁物进行破坏性的拆除，已构成违约并给原告造成损失，应承担违约责任。根据《租赁合同》第七条第一款第9项约定。被告合同期满后七天内营业执照未迁出租赁物业所处地址的，按乙方单方违约处理，且乙方须继续缴付租金，直至营业执照迁出或注销之日为止。经查，被告经营的佛山市禅城区恒诺制衣厂（以下简称恒诺制衣厂）经营场所至今仍登记在涉案租赁物地址。因此，被告应按合同约定向原告缴付租金及设施管理费。故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付所拖欠的2014年9月1日至10月10日期间的租金及设施管理费17920元及拖欠之日起至清偿完毕之日的滞纳金（滞纳金从2014年9月5日起按所欠款项每日5‰计至清偿完毕之日止），支付原告8月份的水电费5156元；2、被告立即按每日448元向原告支付从2014年10月11日起至实际被告营业执照迁出涉案租赁物或注销之日止租金及设施管理费及滞纳金（滞纳金从2014年10月11日起按所欠款项每日5‰计至清偿完毕之日止）；3、被告向原告支付违约金65520元；4、被告向原告赔偿损失33686元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求如下：要求解除原告与被告于2012年12月5日签订的《租赁合同》。明确租金及设施管理费均主张自2014年9月1日计算至2014年10月10日，水电费仅主张2014年8月份的水电费，违约金计算依据是租赁合同第三条第二款的约定，损失是指原告提交的明细表所列项目的损失。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告在诉讼中提交以下证据：1、原告的营业执照复印件、组织机构代码证、核准变更登记通知书、被告的身份证复印件、个体户机读档案登记资料。证明原、被告的诉讼主体资格，被告陈顺春是案外人恒诺制衣厂的经营者，该厂是属个体工商户。2、租赁合同（陶垒物业管理有限公司与绿海经济实业总公司签订）、房地产权证（粤房地权证佛字第01001041**号）、土地证、证明2份。证明涉案工业厂房的产权人，原告从绿海公司承租涉案厂房，并对涉案厂房具有转租的权利。3、租赁合同（合同编号：20121202）。证明原告与被告之间存在租赁合同关系，合同对租期、租金及违约责任进行了相关的约定。4、照片6张、光盘1张。证明被告在2014年9月5日在搬完涉案厂房的物品后，聘请外来人员对涉案厂房进行破坏拆除，给原告造成33680元的损失。5、水电费租金通知单、水费发票2张、电费发票2张。证明截至2014年9月1日，被告拖欠原告9-10月租金40320元、水费134元、电费4573元。被告未到庭质证，亦未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1-3、证据5中的水费发票有原件核对，来源合法，内容真实，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。证据4，系原告单方制作，无其他证据佐证，本院不予采信。证据5中的电费发票与本案无关联，本院不予采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2012年8月1日，案外人佛山市禅城区绿海经济实业总公司（以下简称绿海公司）与原告签订《租赁合同》，主要约定由原告承租绿海公司所有的包括涉案物业在内的位于佛山市禅城区佛山大道北路41号三至九层作为物业经营使用，租赁期限自2012年8月1日至2016年10月31日，原告如需将租用财产转租给第三方使用，必须经绿海公司同意。2010年12月3日，佛山市禅城区张槎街道东便社区居民委员会出具《证明》，主要内容为“兹有我管辖区佛山大道北路41号地址，现经有关部门变更为佛山大道北157号，特此证明。”。2012年12月3日，案外人绿海公司出具书面《证明》，表示同意原告将涉案物业转租给被告作厂房、仓库使用，转租期限不得超过2016年12月31日。2012年12月5日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》（合同编号：20121202），主要约定：“第一条租赁标的物的名称、位置、面积与用途1、甲方厂房（仓库）位于佛山市禅城区佛山大道北157号第七层，面积840平方米。2、租赁用途：乙方承租甲方上述铺位作仓库用途。第二条租赁期限甲方从2012年12月3日起将租赁物交付乙方使用，至2016年12月31日收回。第三条租金计算和租金交纳期限1、租金标准：从2012年12月3日开始计算租金。……第二阶段：2013年12月3日至2014年12月2日每月租金（租金每平方12元）和每月设施管理费（设施管理费每平方4元）共13440元（不含税）。租金和设施管理费每期（叁个月）缴纳一次，每期租金和设施管理费共40320元（不含税）。……2租金和设施管理费按租用日期起计，先交租后使用，每三个月结算一次。首期租金和设施管理费从合同签订日起交付，其后每期租金和设施管理费应在每期的第一个月的5号（不含本数）前交纳。乙方每逾期一日，按拖欠金额的千分之五加收滞纳金。第四条履约保证金1、为保证合同的履行，乙方应于合同签订之日交付履约保证金37800元给甲方。租赁期满后，甲方验收出租物后无息退回履约保证金给乙方，该保证金在租赁期间不得抵作租金。2、本租赁合同期满七天内，乙方必须将工商证照上登记的地址迁移出本租赁物业所处的建筑物后才可无息退回履约保证金（凭当地工商局及税务局等有关部门出具的证明文件）。……第七条违约责任（一）乙方违约责任在租赁期内，乙方如提前解除本租赁合同，或者有下列行为之一的，视为乙方违约，乙方须按本租赁合同全部租期内的总租金的10%即65520元向甲方支付违约金，并处没收乙方履约保证金；且甲方有权不经催告解除本租赁合同，同时收回租赁物。如造成甲方经济损失，则乙方还须按甲方实际损失数额承担赔偿责任：1、乙方逾期壹拾伍天未按本合同规定缴交租金和水电费的；……9、乙方合同期满后七天内营业执照未迁出租赁物业所处地址的，按乙方单方违约处理，且乙方须继续缴付租金，直至营业执照迁出或注销之日为止。……第八条水电费用1、甲方提供现有供电容量及水量管径给乙方使用，租赁期内水电费及设施的维修费用全部由乙方负责。水电损耗费用按乙方实际用水、用电量分摊。可有偿办理水电容量增加，如需增加水电容量，由乙方负责全部费用，甲方协助办理。租赁期满后，其所增加的容量无偿留给甲方。电费单价暂定为1.3元，电费单价如有变动以供电局收费标准按比例浮动，水费单价暂定为3.05元，水费单价如有变动以供水局收费标准按比例浮动。水电费用在每月5号前缴交，乙方每逾期一日，按拖欠金额的千分之五加收滞纳金并作停电和停水处理。2、本租赁物所处的建筑物的电梯维护费每月甲方按乙方租用面积每平方米0.3元收取，电梯维修费、变压器变损电量、公共用电及公共用水等甲方按乙方租用面积分摊收取。……。原告在合同落款甲方处盖章确认，被告在合同落款乙方处签章确认并加盖恒诺制衣厂公章。2014年9月1日，原告向被告发出水电费租金通知单，被告确认涉案物业2014年8月公用电分摊449元、水费134元，电费4573元，水电费租金共计45476元。原告垫付了2014年7月13日至2014年9月13日佛山大道41号的水费1928.99元。另查明，佛山市陶垒物业管理有限公司于2014年4月9日经佛山市禅城区工商行政管理局核准变更登记企业名称为佛山市陶垒投资发展有限公司，企业类型为有限责任公司，法定代表人为陈海涛。涉案佛山市禅城区佛山大道北41号三至九层的土地使用权人及房地产权属人均为案外人绿海公司，建筑面积5165.37平方米。案外人恒诺制衣厂系个体户，目前状态为登记成立，经营场所工商登记为佛山市禅城区佛山大道北157号第七层，经营者为被告陈顺春。原告陈述：被告以其个人名义在合同落款处签名确认，案外人恒诺制衣厂在合同落款处加盖了公章是因为被告承租涉案物业用于经营该制衣厂，且原告是向被告个人发出交费通知单，原告认为涉案租赁合同的合同相对方是被告；被告承租涉案物业后不存在转租的情况，被告自2014年9月5日搬离涉案物业，原告于2014年9月12日收回该物业，现在该物业处于空置状态；涉案物业的租金及设施管理费一般是先交租后使用，当月收取，水电费是指涉案物业的用水用电，包括公摊水电费，一般是本月收取上月产生的费用，原告每月向被告发出水电费租金通知单，由被告在通知单上确认无误后予以签名，再由被告通过转账方式向原告交纳相应的费用；截至2014年9月1日，被告拖欠原告2014年9月至10月的租金40320元，2014年8月份的水费134元，电费4573元，公共用电分摊449元，合计45476元；原告认为履约保证金37800元按合同约定应予以没收。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的编号为20121202的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。关于原告诉请解除合同，要求被告支付拖欠的租金及设施管理费、滞纳金。原告主张被告自2014年9月1日起拖欠涉案物业的租金及设施管理费，因被告既未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院对原告主张的被告欠费时间起始予以确认。原告当庭确认已于2014年9月12日收回涉案物业，故本院确认涉案合同已于2014年9月12日实际解除。因此，根据《租赁合同》第三条第1项的约定，被告应按13440元／月的标准向原告支付2014年9月1日至2014年9月12日的租金及设施管理费5376元（13440元÷30天×12天），原告主张租金及设施管理费计算至2014年10月10日无事实和法律依据，对于原告诉请超出部分本院不予支持。关于滞纳金。因被告未到庭，视为其放弃抗辩的权利，原告诉请按合同第三条第2项约定的标准计收被告逾期支付租金设施管理费的滞纳金，有事实和合同依据，本院予以支持。被告应自2014年9月5日起以5376元为本金，按照日5‰的标准计付滞纳金给原告。关于原告诉请的水电费。依据涉案《租赁合同》第八条的约定，被告应于每月5号前向原告交纳涉案物业水电费，因被告签名确认的租金水电费通知单显示被告所拖欠的2014年8月份涉案物业公用电分摊费用为449元，水费为134元，电费为4573元。被告未到庭抗辩或提交相反证据予以反驳，故本院对原告主张被告所欠2014年8月份的水电费金额予以确认，被告应向原告支付涉案物业2014年8月份的水电费共计5156元。关于原告诉请被告按448元／日的标准向原告支付2014年10月11日起至被告实际将营业执照迁出涉案物业之日或注销之日止的租金及设施管理费、滞纳金。涉案合同第七条第（一）项第9条约定被告在合同期满后七天内营业执照未迁出租赁物业所处地址的，按单方违约处理，且须继续缴付租金，直至营业执照迁出或注销之日为止，但租金是基于实际占有使用租赁物而产生，原告已于2014年9月12日收回涉案物业，被告并未实际占有使用，尽管被告未将恒诺制衣厂的工商登记地址迁出涉案物业属违约行为，但并不会对原告另行出租涉案物业造成实质影响，故本院认为原告该项诉请缺乏事实依据，不予支持。关于原告诉请被告支付违约金65520元。被告的上述行为已经构成违约，根据合同第七条的约定，被告须按涉案租赁合同全部租期内的总租金的10%即65520元向原告支付违约金，原告该项诉请有事实和合同依据，本院予以支持。对于原告诉请赔偿租赁物毁损损失33686元。据原告提供的证据显示，租赁场地存在部分天花脱落、电线外露情况，因无证据证实照片、视频的拍摄时间及原告交付被告使用时租赁场所的状况，亦无证据佐证原告的实际损失数额，本院对原告此项诉请不予支持。至于履约保证金37800元，原告未单独作为一项诉请予以提出，本院在本案中不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：确认原告佛山市陶垒投资发展有限公司与被告陈顺春于2012年12月5日签订的《租赁合同》（编号为20121202）已于2014年9月12日解除；被告陈顺春于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市陶垒投资发展有限公司支付佛山市禅城区佛山大道北路157号第七层2014年9月1日至2014年9月12日的租金设施管理费5376元及滞纳金（滞纳金自2014年9月5日起以5376元为本金，按日5‰的标准计算至本判决确定的给付之日止）；被告陈顺春于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市陶垒投资发展有限公司支付佛山市禅城区佛山大道北路157号第七层2014年8月份的水电费5156元；被告陈顺春于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市陶垒投资发展有限公司支付违约金65520元；五、驳回原告佛山市陶垒投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费2746元，由原告佛山市陶垒投资发展有限公司负担1038元、被告陈顺春负担1708元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　田　媛审　判　员　　谢燕贞人民陪审员　　李玉珠二〇一五年二月六日书　记　员　　吴晓蓝附引用法律条文《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”