（2014）鄂孝昌民初字第01016号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-07-15
案件名称
罗某某和罗某甲、罗某乙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
孝昌县人民法院
所属地区
孝昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗某某,罗某甲,罗某乙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖北省孝昌县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂孝昌民初字第01016号原告罗某某，曾用名罗某某。委托代理人罗某某，系原告之子。代理权限为特别授权，包括代为提起诉讼、放弃、变更诉讼请求、代为上诉、执行、调解、和解等。被告罗某甲。被告罗某乙。委托代理人柳某某、丁某，湖北正堂律师事务所律师。代理权限为特别授权，包括代为提起诉讼、放弃、变更诉讼请求、代为上诉、调解、和解等。原告罗某某与被告罗某甲、罗某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月12日受理后，于2014年3月21日作出（2013）鄂孝昌民初字第01193号民事裁定书，裁定驳回原告罗某某的起诉，原告罗某乙不服该裁定，上诉于孝感市中级人民法院，孝感市中级人民法院于2014年8月28日作出（2014）鄂孝感中民二终字第00120号民事裁定书，裁定本院继续审理本案。本院另行组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告罗某甲诉称：2006年孝昌县人民政府将罗马街菜市场西边两个池塘规划和用于扩建，原告所属的一栋瓦房及两个平台房不在拆迁房屋范围之内。2007年两被告通过非法途径将两个池塘土地开发商品房；并于2007年3月先后三次和原告商量购买原告所属的房屋，并提出以一套面积相当的稀缺楼层的商品房为购买原告房屋的对价，与原告要求两被告给予其位于二楼或者三楼面积为149.46平方米的商品房和同面积的一楼临街门面为对价存在较大差异，双方未能达成买卖房屋意向。同年6月两被告以及罗某同原告儿子罗某某商讨购买原告房屋事项，因被原告儿子罗某某拒绝，其后，被告又两次指使罗某对原告儿子罗某某进行恐吓及威胁。同年7月16日两被告在原告不知情的情况下欺骗原告之子罗某某签订了《房屋转让合同书》。自2007年3月原告多次通过写信等方式向孝感市市政府反映情况，也多次到孝昌县信访局、孝昌县花园镇冯山社区反映情况并多次同两被告交涉，但未得到有效解决。因罗某某并没有处分房屋的权限，同时原告房屋自2007年由两被告强行非法占有后，造成原告可预期所得租金十几万元的损失，原告房屋的宅基地面积为149.46平米、建筑面积为107.36平米，故人民法院不能依据孝昌县国土局提供错误百出的资料来认定原告房屋的实际面积。双峰小区批准许可的时间为2008年3月27日，远晚于双方房屋买卖签订时间，故不存在规划许可方面的问题。两被告认为其与原告儿子签订的买卖合同已过了两年的诉讼期限，此完全不符合法律的规定，纯属强词夺理。再一个，两被告起诉以及孝昌县法院在释明阶段均倾向于原告之子罗建国与两被告签订的房屋买卖协议为有效合同，其适用的法律为《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用买卖合同解释》第三条，这不符合法律的规定。同时，双方在房屋买卖协议中的签字违反常规，进一步证明原告儿子罗某某是在两被告的胁迫恐吓以及欺骗下签订的合同。同时，2013年8月17日原告之子罗某某被三位陌生男子打成重伤，此与两被告有重大嫌疑；同时原告委托其子罗某某作为委托代理人是存在特殊情况，并不代表是对其签订无效合同的追认。罗某某虽是共同侵权人，但其是在受胁迫时签订，同时并未获取任何利益；罗某某当年得到的12.5万赔偿款后，并未按照双方协议中约定去承建房屋，此12.5万元罗某某用于炒股，并在股市低迷状态下亏掉许多，这与两被告存在直接的关系。同时根据证人罗某的证言，罗某某并没有对原告构成侵权，不应承担相关责任。故依据相关法律规定，请求人民法院依法判令两被告赔偿损害原告的所有损失包括按2013年年底房屋价格赔偿原告40.35万元购买一套位于罗马街二、三楼面积为149.46平米商品房以及面积为149.46平米的一楼临街门面房、或者按2013年年底房屋价格赔偿原告34.26万元购买一套位于罗马街二、三楼面积为126.9平米商品房以及面积为126.9平米的一楼临街门面房和相连22.56平米的土地给原告，若两被告不同意以上请求，请求人民法院依法判令两被告立即将原告老房屋恢复原状。在本次审理阶段，原告变更诉讼请求为：从2007年至今八年时间造成原告房屋不能出租的的租金损失与两被告房屋赔款12.5万元相抵消，按照2014年底罗马街商品房二楼或三楼现价3000元／平米赔偿38.07万元给原告用于原告购买一套面积达126.90平米位于二楼或三楼的商品房及赔偿面积达126.90平米的位于中天大道（祥瑞景城）上的一楼临街门面房屋和相邻面积为22.56平米土地给原告私人专用。原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、户名为罗某某（罗某某）土地证，证明土地面积、土地使用人信息；证据二、房屋转让合同，证明合同上原告没有签字；证据三、证人罗某证言，证明罗某某是受胁迫在房屋转让合同上签字的；证据四、2006年罗畈村菜市场规划图，证明原告房屋不属于拆迁范围。庭后原告补充提交了罗某某与罗某某、罗某乙就祥瑞景城房屋承建进行沟通的短信，证明罗某某要承建被告开发的祥瑞景城工程，而罗某某、罗某某不同意让其承建的情况。被告罗某某、罗某某辩称：一、原告的起诉超过法定时效。答辩人与原告之子罗某某签订《房屋转让合同书》的时间是2007年7月16日，至今已有6年有余，远远超出了法律规定的诉讼时效。我国《民法通则》第一百三十五条条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告诉称“从2007年3月至今”在反映情况，其明知发生纠纷而未行使诉讼权利，已丧失胜诉权。二、原告是认可《房屋转让合同书》的，理由：1、原告的儿子罗某某收取12.5万元后，原告并未提出向被告提出异议，没有指出12.5万元应该支付给原告，2、基于原告与罗某某是父子关系，答辩人相信罗某某有代理权，能全权处理争议房产。三、原告诉争房产并非答辩人个人取得，而是有相关单位开发、承建、出售。答辩人作为公民不是本案中应承担民事责任的主体，不应被列为本案的被告。综上所述，请求人民法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。本院经审理查明：1986年9月28日，原告罗某某在花园镇罗畈村（现罗马街菜市场旁边）建设砖瓦平房5间，并与1986年9月28日办理了《土地使用证》，土地所有权为集体。2007年7月16日，被告罗某某、罗某某作为甲方与作为乙方的罗某某、罗某某签订《房屋转让合同书》，将包括原告罗某某房屋（即本案争议房屋）在内的两栋瓦房卖给甲方即本案被告罗某某、罗某某，《房屋转让合同书》内容为：一、经甲、乙双方友好协商，本着互为互利，乙方现将原罗畈村老村庄的两栋瓦房（共六间及平台屋），自愿卖给甲方，其价格共计贰拾伍万元整。二、甲方在定合同之日起当天付给21万元给乙方，乙方打下收条，乙方需在定合同之日起，3天之内搬完屋内所有东西，把房屋交给甲方，甲方把另外的4万元交给乙方，乙方打下收条，甲方才可进行拆房。三、甲方在环城路所征土地上进行建房时，甲方需在同等价格的条件下优先，优先考虑给五栋让给乙方承建，乙方需保证质量工期。四、甲、乙双方在定合同后，乙方不得违约，不得反悔，否则违约乙方将赔偿另一方10万元违约金。五、以上条款希双方共同遵守，未尽事项双方共同解决。合同签订后，被告于2007年7月23日、2007年7月26日分两次付给罗某某125000元（另125000元付给罗某某）。房屋拆除时原告罗某某在场，并自行将拆下的木门搬走。2011年，被告罗某某、罗某某开发祥瑞景城房地产项目，罗某某要求按《房屋转让合同书》第三条承建该工程，双方没有达成协议。经本院函调孝昌县信访局，证实没有罗汉峰反映其位于罗畈村的房屋被罗某某罗某某霸占的信访记录，也无上级有关单位的信访件，但有罗某某自2011年8月起反映其住房被开发商罗某拆迁等问题的信访记录。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。权利人追认即可以书面的方式追认，也可以行为的方式追认。本案诉争房屋系原告罗某某所有，原告之子罗某某无处分权，罗某某以自己的名义与被告签订《房屋转让合同书》，其行为属于无权处分他人财产。该行为如果未经原告罗某某追认，就不对原告罗某某发生法律效力。本案中，原告罗某某在罗某某以自己的名义与被告签订《房屋转让合同书》后未明确表示反对，不仅如此，在被告拆除转让房屋时，原告在拆除现场并自行将拆下的木门搬走，原告外在的行为表明其是认可该房屋转让行为的，是对罗某某转让其房屋行为的追认。原告自2007年在其房屋被转让之后至2011年期间，即未向被告主张权利，也未向其子罗某某主张转让款，而是让罗某某自主支配该转让款用于炒股，更进一步说明原告对罗某某转让其房屋的追认。2011年，因原告之子罗某某要求按《房屋转让合同书》第三条约定承建被告开发的祥瑞景城房地产工程，双方没有达成协议导致原告反悔。原告主张自2007年起就因其房屋被拆除向各级反映情况，但没有提供证据支持其主张，根据本院向孝昌县信访局发函调查，证实原告之子罗某某自2011年起开始向各级反映情况，这也与原告之子罗某某2011年要求承建被告的房地产工程无果的情况相印证。现原告以《房屋转让合同书》没有自己签字主张合同无效要求被告赔偿损失没有法律依据，本院不予支持。本院同时认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告已经按照合同约定将房屋交与被告，而被告没有履行《房屋转让合同书》第三条的约定将开发的房地产项目交给罗某某承建，构成违约，应按《房屋转让合同书》第四条的约定向原告支付违约金100000元。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告罗某某的诉讼请求。二、被告罗某某、罗某某向原告罗汉峰支付违约金100000元，于本判决生效之日起五日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10000元，由原告罗某某承担5000元，被告罗某某、罗某某承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 黄登高审 判 员 鲁学安人民陪审员 李琼玲二〇一五年二月六日书 记 员 钟迪飞