（2014）昌民初字第07856号
裁判日期: 2015-02-06
公开日期: 2015-07-15
案件名称
北京长胜物业管理有限责任公司与兰荣霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京长胜物业管理有限责任公司,兰荣霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第07856号原告北京长胜物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇新康园小区P2号楼106室。法定代表人刘长艳，总经理。委托代理人邵娟，北京市昌兴律师事务所律师。委托代理人姚建新，男，1958年2月5日出生。被告兰荣霞，女，1965年12月9日出生。委托代理人杜京亮，男，1965年8月13日出生。原告北京长胜物业管理有限责任公司（以下简称长胜物业公司）与被告兰荣霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长胜物业公司的法定代表人刘长艳及委托代理人邵娟、姚建新，被告兰荣霞的委托理人杜京亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长胜物业公司诉称：被告是X小区业主，原告是为被告提供物业服务的物业公司。被告未向原告交付自2010年12月1日至2013年12月31日的物业费2398.74元，保安费156.14元，保洁费156.14元，垃圾外运费92.5元，公共照明费92.5元及供暖费2992.2元，共计5888.22元。原告多次催要未果，为此诉至人民法院，请求法院对于原告的诉讼请求予以支持。被告兰荣霞辩称：一、原告没有物业服务资质，属于非法经营。根据昌平区建委提供的《北京市物业管理企业三级资质审批表》中人员和原告目前在小区服务的人员不相符，物业公司现工作人员不具备物业服务上岗资质。按照国家对物业公司的相关规定，要求原告提供服务资质证书（三级）的原件及复印件、5名中级职称人员职称证书原件和5名物业技术上岗证书原件、相关工作人员的劳务服务合同原件及北京市社保证明原件。二、2011年12月至今，原告和被告没有签订物业服务合同。原告诉状中，依据是2010年12月本小区业主大会与原告签订的《物业服务合同》，此合同规定，第一年为试用期，后两年须进行物业满意率调查，服务满意率不低于X小区业主50%，则合同自动生效。实际情况是，2011年11月10日至20日业委会以书面表决方式召开业主大会，就续聘长胜物业公司进行表决，表决结果为同意续聘的业主仅占全体业主的19.7%，故没有续聘长胜物业公司。从2011年12月1日至今原告与被告并没有签订物业服务合同，而且在（2014）昌民初字第5476号、5576号等五个案件的审理中，长胜物业公司当庭也明确了2011年12月与小区的合同已经终止，所以原告以物业服务合同纠纷起诉，没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回诉讼。三、从2011年12月1日至今，长胜物业公司在X小区从未公示过服务标准，收取物业费没有相关依据，而且一个不具备物业服务资质的物业公司根本无法保障物业服务质量，事实如下：1、小区发生了多起入室盗窃、划车、丢车事件，长胜物业公司根本提供不了作为破案线索的监控录像，警察多次向物业公司要求修复监控设备，至今长胜物业公司都没有修复，致使业主遭受财产损失。2、小区绿地管理极差，野草丛生、树死、搭架乱种等。3、其他公共设施不维护，污水井、锈蚀的栅栏、乱堆的垃圾、乱拉的电线等。4、物业公司的法人、经理和员工还在小区对多名业主施以暴力、威胁恐吓业主，致使业主在小区生活没有安全感，对这样的物业公司业主有权拒交物业费。5、我妻子残疾摩托车大灯大白天被偷了，我找过物业公司领导，他说有事报警，物业管不了。保安来陌生人也不理。我住一层，味道特别大，下雪的时候没有人打扫，我自己打扫的。物业公司到小区后说是剪树枝，结果把树锯了卖钱。宽带、水站、小白楼的钱不知道哪去了。对原告的物业费等收费标准不认可，原告以前没来时供暖费听说是30块钱每平方米，我们没有享受到供暖，供暖不够热，取暖费我是欠的，但不是百分之百。四、原告非法侵占X小区业主的公共部分收益。原告2012年、2013年、2014年占用业主公共部分的收益，（2014）昌民初字第5476、5576号等五个案件已有判决书。根据国家相关法律，长胜物业公司属于无物业服务资质非法经营，并且在非法经营期间非法侵占业主的公共收益，为了维护业主的合法权益，请依法驳回原告诉讼请求，依据（2014）昌民初字第5476、5576号等五个案件，判决长胜物业公司返还非法侵占小区业主的公共部分收益。经审理查明：被告兰荣霞系北京市昌平区东小口镇陈营村X小区X号楼X单元X房屋的业主，房屋面积为99.74平方米，被告系为原告房屋所在小区提供物业服务的物业公司。2010年12月27日，北京市昌平区X小区业主大会与长胜物业公司签订《物业服务合同》，将X小区的物业委托给长胜物业公司管理，合同期限为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日，合同第一年为试用期，试用期内，双方均有权选择是否执行剩余合同年限，任何一方如果决定不再执行剩余合同或提出变更合同部分条款，须提前3个月通知对方。后两年，每年须进行物业服务满意率调查，满意率不低于50%，则剩余合同自动生效。物业服务费实行包干制，标准为按业主拥有物业的建筑面积0.65元／平方米／月交纳；除上述物业服务费用之外，单独收取保洁费、垃圾清运费及保安费131.28元／户／年。业主应当按一年期交纳物业服务费，合同第一年交费起止期为2011年3月1日至2011年11月30日，后两年交费起止日期为每年1月1日至12月30日。该小区公共照明费用为2.5元／月，供暖费为30元／平米／供暖季。原告为被告提供了物业服务，被告未向原告交纳2010年12月1日至2013年12月31日期间的物业服务费、保洁费、垃圾清运费、保安费、公共照明费及2013至2014供暖季供暖费4691.39元。另查，2014年4月，刘和平以长胜物业公司未注明公共部分收益属于全体业主，反而将这部分收入擅自使用为由诉至本院，要求判令长胜物业公司通过出租等方式取得的X小区共用部分2012年和2013年经营收入归全体业主所有，并将共有收入中刘和平所拥有的份额返还。本院作出（2014）昌民初字第5476号民事判决书，判令：1、北京长胜物业管理有限责任公司于2012年、2013年利用X小区物业共用部分的经营收入归北京市昌平区X小区全体业主共有；2、驳回原告刘和平的其他诉讼请求。长胜物业公司不服该判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2014年10月16日作出（2014）一中民终字第6984号民事判决书，该判决书认定，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由单一业主代为行使权利，包括程序性诉权和实体性胜诉权。该判决书判令：1、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第5476号民事判决书；2、驳回刘和平的诉讼请求。上述事实，有原被告双方提交的物业服务合同、告知书、证明、慰问信、照片、自行车棚管理记录、供暖费发票、购电票据、电费交费通知单、业主缴费收据、缴费通知单、（2014）一中民终字第6984号民事判决书及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：原告为被告提供了物业服务，被告理应向原告交纳物业服务费。关于原告诉讼请求中的公共照明费收费标准问题，原告主张2.5元／月，其表示该项费用自前物业公司提供服务开始一直按照2.5元每月每户的标准征收，小区业主也可自行取回单元电卡充值，提交了部分小区业主的缴费收据及楼道灯充电发票，用以证明该项费用按惯例收取，本院认为原告的主张虽无合同约定，但实际履行中按此标准执行，故本院予以支持。关于原告诉讼请求中的供暖费收费标准问题，原告主张30元／平米／供暖季，提交了供暖单位授权书、收款证明及其它业主的交费收据，主张该项费用按惯例收取，本院认为原告的主张虽无合同约定，但实际履行中按此标准执行，故本院予以支持。关于被告兰荣霞主张原被告双方无合同关系一节，本院认为原告长胜物业公司已实际提供物业服务，故双方之间成立事实物业服务合同关系，本院对被告兰荣霞的该项辩解意见不予采信。关于被告兰荣霞提出的原告长胜物业公司没有物业服务资质、非法经营的问题，原告提交了资质证明，被告未能提交相应证据证明其该项辩解意见，故对被告的该项辩解意见本院不予采信。被告兰荣霞辩称原告长胜物业公司提供的服务存在瑕疵，其未能证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告兰荣霞辩称其暖气不热、未享受供暖服务，本院经现场走访居委会、调取相应照片记录，确认在2013年至2014年供暖季中被告兰荣霞家存在供暖标准温度未达国家规定标准的情况，故对原告主张的供暖费予以酌减。被告兰荣霞辩称原告长胜物业公司非法侵占业主的公共部分收益，要求原告长胜物业公司返还收益，（2014）一中民终字第6984号民事判决书认定，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由单一业主代为行使权利，包括程序性诉权和实体性胜诉权，被告兰荣霞作为业主个人无权要求原告长胜物业公司返还收益。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务，原告应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。现原告起诉，要求被告给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持，过高的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告兰荣霞给付原告北京长胜物业管理有限责任公司物业服务费及保洁费、垃圾清运费、保安费二千八百零三元五角二分，公共照明费九十二元五角，供暖费一千七百九十五元三角二分，共计四千六百九十一元三角四分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京长胜物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由原告北京长胜物业管理有限责任公司负担十元，已交纳；由被告兰荣霞负担四十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭晓利人民陪审员 许艳平人民陪审员 门朝慧二〇一五年二月六日书 记 员 王娈杰 来源：